摘 要
伴隨我國整體城市化進程加劇，房地產項目作為一項利國利民的工程，其項目質量管理具有重大意義。從茅草屋到大別墅，隨著房屋質量的升級代表著房地產行業也在不斷地提高，人們的居住條件更得更好，現在買房不單單只看重于居住，更看重它的品質，它的質量，它的配套設施等等，這不僅僅是人們生活質量上的提高，更是人們幸福指數的提高。合理規范房地產項目的質量管理不僅成為地產類公司得關注方向，而且對于提升房地產企業市場核心競爭力有著重要意義。對此，本文通過以銀豐世家項目為例，對房地產項目開發過程中的質量管理情況探究，首先對相關理論知識探究，對房地產項目質量管理的概念、組成及特征概述；其次對銀豐世家項目開發過程中質量管理現狀分析，了解規劃設計階段、招標階段、施工階段以及交工階段的情況；再次針對銀豐世家項目開發中質量管理狀況找尋存在的問題，發現存在企業規劃設計階段決策不穩定、項目招標階段存在隱患、施工階段質量預防與把控不足、交付階段安排與服務缺乏協調性；最后針對上述問題提出構成科學的規劃設計階段質量管控模式、形成招標階段質量提升與風險識別、針對潛在施工風險構成多層面原則性管控措施、做好市場調研及項目定位明確交付服務協調性的建議，增強房地產項目開發過程中的質量管理模式。
關鍵詞：房地產開發；全面質量管理；質量管控模式
1 緒 論
1.1 研究背景及意義
1.1.1 研究背景
進行房產項目開發中對其各環節質量管理十分關鍵，不僅確保了房產項目的總體質量，而且還可以利用質量管控分析是為了探究投資這一項目不同環節下預期計劃執行情況，以及如何在預期經濟下滿足社會及市場等因素的效益。另外，則是滿足了項目投資方案的最優化，使得投資者可以全面考慮市場、資金以及風險等各種問題。不僅保證了房地產項目開發過程中管理的科學性，也使得房產本身符合市場發展進程，規避由于管理不善導致的質量問題情況發生。房地產項目投資具有資金投入大、資金收回期長的特點，成為經濟支柱型產業之一，然而一旦發生了質量管理風險因涉及資金較多會給相關投資主體帶來一系列負面影響，會浪費房產項目開發中各環節成本資源，還會因無法及時償付相關債務而影響借款人的利益。對此，探索房地產項目開發過程中項目質量管理，使得投資決策更加合理。
1.1.2 研究意義
本文通過研究房地產項目投資管理的情況，以銀豐世家項目為例，深入探究房地產項目開發中影響質量管理的各項因素，從中發現房地產項目質量管理過程中可能出現的風險，并提出相應建議來改善這一狀況。為從項目本身著手結合現代化的項目管理理念與流程，對房地產項目質量形成有效管控。由于現代房地產項目面臨市場風險因素越加復雜，多數房地產項目開發中不注重項目質量管理構成，造成項目質量決策、計劃等合理性較差，影響到后期市場消費者個人利益。所以合理規范房地產項目投資質量管理，這對于房地產項目發展有著重要意義。
1.2 國內外文獻綜述
1.2.1 國內文獻綜述
姚建新（2020）認為，房產項目本身涉及到的質量管控在項目執行的各個環節，以此為管控目標對其進行相關規劃、協調等活動，從而滿足讓房地產項目質量得到控制的需求。質量管理可以讓項目開發中實現前期設計中的質量管控目標[1]。
王凱（2019）認為，通常來說項目質量管理涉及到房地產在質量控制目標確定后構成的相應質量管理計劃，使其在建造過程中對質量狀態管控與計劃升級，形成多方資源整合與發展寫作，運用最小化資金贏得最大化利益，從而判斷房地產項目是否具備符合市場需求[2]。
姚淑莉（2019）認為，在房地產項目質量管理當中組成因素也被分為了有形質量控制與無形質量控制，而這些質量管理組成融入到企業房地產項目各個階段當中[3]。
莊偉（2018）認為，房地產項目在規劃當中主要以確定產品種類、樹立品牌，在項目規劃階段通過深入探究市場及消費者自身需求，充分考慮產業鏈當中整體定位與需求，構成符合市場競爭力發展的目標規范[4]。
1.2.2 國外文獻綜述
Guo X Y（2019）認為，當房地產項目規劃設計階段結束后，需要根據項目發展對招標階段構成下一步質量管理工作，其招標環節是審核將參與到項目建設等環節涉及主體的專業程度，當選定投標主體后由其投標單位負責相應的工期項目[5]。
Nakabugo E（2019）認為，施工階段作為房地產項目開發過程中質量管理最為關鍵的階段，其階段質量管控關乎到將設計計劃成果轉變為現實的環節，項目施工階段中要求施工單位及監理單位等單位，根據前期質量策劃構成的相關方案與要求，去執行關于項目管理的糾偏和控制[6]。
Shawket I M（2019）認為，竣工交付是房地產項目最后一個階段，是評價質量目標是否實現的關鍵階段?？⒐そ桓峨A段在項目開發過程中關乎到項目管理質量，合理規范竣工階段的質量管控有助于開發產品更加滿足前期設計要求與標準[7]。
1.2.3 研究進展總結
根據上述國內外學術界研究，發現在房地產當中最主要的便是項目開發，而此過程中的質量管控關乎到多方主體的切身利益，確保質量一方面可以提升房地產開發企業的市場品牌效應，另一方面也能為相關投資者或者消費者帶來相應價值呈現，也就要求了由多方主體與多種環節共同執行，規避某一環節出現問題后影響整個質量管控進程。
1.3 研究內容和方法
伴隨著社會總體技術水平增強，我國房地產技術與項目質量得到快速提升，越來越多的房地產企業開始關注項目質量管理活動，從而獲得市場競爭力。這也要求了從技術、管理及服務等多個角度出發對房地產項目進行約束。本文通過以銀豐世家項目為例，對房地產項目開發過程中的質量管理情況探究，首先對相關理論知識探究，對房地產項目質量管理的概念、組成及特征概述；其次對銀豐世家項目開發過程中質量管理現狀分析，了解規劃設計階段、招標階段、施工階段以及交工階段的情況；再次針對銀豐世家項目開發中質量管理狀況找尋存在的問題，發現存在企業規劃設計階段決策不穩定、項目招標階段存在隱患、施工階段質量預防與把控不足、交付階段安排與服務缺乏協調性；最后針對上述問題提出構成科學的規劃設計階段質量管控模式、形成招標階段質量提升與風險識別、針對潛在施工風險構成多層面原則性管控措施、做好市場調研及項目定位明確交付服務協調性的建議，增強房地產項目開發過程中的質量管理模式。
2 相關理論知識
2.1 房地產項目質量管理研究
2.1.1 房地產項目質量管理的概念
房地產項目本身的質量管理模式是基于工程項目管控進行，以項目本身的質量為管理目標，對其進行相關規劃、協調等活動，從而滿足讓房地產項目質量得到控制的需求[8]。質量管理可以讓項目開發中實現前期設計中的質量管控目標。通常來說項目質量管理涉及到房地產在質量控制目標確定后構成的相應質量管理計劃，使其在建造過程中對質量狀態管控與計劃升級，形成多方資源整合與發展合作，運用最小化資金贏得最大化利益，從而判斷房地產項目是否具備符合市場需求。
2.1.2 房地產項目質量管理的組成
在房產項目中產品本身劃分為有形、無形兩種產品，這些產品也呈現到開發中一方面有形的產品是以房屋為主，且附加有形產品則是房屋所處位置與周邊資源等，另一方面無形產品則是重點呈現在開發環節與售后服務等多方面[9]。所以，在房地產項目質量管理當中組成因素也被分為了有形質量控制與無形質量控制，而這些質量管理組成融入到企業房地產項目各個階段當中。
2.1.3 房地產項目質量管理的特征
由于房地產項目自身特點，所以使得項目質量管控區別于其他項目管理，其主要特征如下[10]：
第一，變化性。由于房地產項目開發過程中所需時間較長，不同階段涉及到的管理目標與內容組成都有所差異，所以最終設計的項目管理方式與思路也有所不同，這些都需要項目質量管理人員針對不同階段提出相應的管理模式，從而更好的應對房地產項目中產生的變化。
第二，系統性。在進行房地產項目管控當中，其質量管控屬于一項系統性的工程管理，需要整合項目中各類資源進行管理協作，并且對項目的質量管控并非一種孤立進行的活動而是將期項目各環節結合規整；
第三，復雜性。本身房產屬于高附加型產品會區別于市場普通的產品，其中無論是研發成本以及后期售后服務等都涉及到資源與人力等，所以其中項目質量管控中涉及到的方法與模式也會更加復雜；
第四，單向性。房產開發活動不可逆特點導致開發本身管控需要徹底，無法做到產品回收返工，所有的階段無法避免單向進行的特點。
2.1.4 房地產項目質量管理側重點
房地產項目投資開發過程間，進行項目質量管控研究，主要有著以下側重點：
第一，保證了房地產項目投資的科學性，目前因房地產市場發展速度較快，對社會經濟的拉動效果越來越大，逐步成為經濟支柱型產業之一，然而房地產項目投資具有資金投入大、資金收回期長的特點，所以一旦發生了項目質量管理丟失必然會給投資主體帶來直接影響，不僅浪費了項目執行中各類資源，而且也會在未來債務到期后無法及時償付，影響到企業本身的市場信用額度，嚴重時甚至會存在破產潛在風險，也就需要房產企業針對投資項目情況構成相應的管理模式，尤其是質量管控這關乎到產品競爭力與成本使用率等[11]。
第二，在進行項目質量管控側重時可以有效規避質量問題，本身項目開發關乎到設計、施工以及售后等多方面，將其管控更好的形成預期計劃規避市場風險形成最優化投資方案設定，幫助投資主體更好的實現可持續發展戰略[12]。
2.1.5 房地產項目質量管理的基本原則
在房地產當前市場環境下，其項目質量管控需要以以下原則進行[13]：
第一，以用戶需求為原則。在市場競爭加劇的今天，企業為了獲得更高市場競爭力，必然需要針對消費者本身的需求構成相應的項目差異化計劃，也就要求了針對項目執行與開發整個過程進行質量管控，并且提前對項目地理、配套設施等方面外在質量提出相應要求，從關注用戶本身的需求出發構成房地產項目規劃；
第二，預防風險為原則?；诂F代化發展下質量管控理論，區別與過去被動式的傳統項目管理模式，要求了從過去事后管理轉變為事前管理，由被動轉變為主動，基于這一原則需要房地產項目開發企業針對項目前中后三個階段形成預防風險模式，規避因為質量管理問題而出現的不可逆風險；
第三，以數據依據管理為原則。無論是開發還是施工企業在對各個階段進行質量管理當中需要數據支撐，將數據作為開發過程中項目質量管理依據，從中找尋問題成因并及時修正根源問題，從而更好的去審核評價項目質量管控效果。
2.2 全面質量管理理論
質量管控本身是確保某些投資活動質量得到保障，而全面質量管控則是以資金最優化前提下去充分結合市場消費渠道需求等提出相應的服務與生產活動，合理分配企業內部各個部門的職能與技術，對項目管理達到提升質量的最終目的[14]。
一般來講基于“大質量”角度出發貼切質量管控去對管理項目的開發活動涉及到的各類質量去評價，即將本次研究房產公司內部全體部門與員工為管理方向，在不同環節當中形成質量管理計劃執行。除要針對產品性價比與競爭性等內在質量方面去管控外，還要針對消費主體需求對產品舒適程度、環境等外在質量把控形成“全面”的質量管理理論。
2.3 全面質量管理在房地產開發過程中的應用
在進行質量管控當中為了實現全面管理，需要結合項目管理中的各個環節，形成依靠企業全部資源貫徹到產品投資環節當中，將其質量管控投入到運營過程中，對產業鏈當中不同的參與主體全方位控制。在本次研究房地產項目質量開發中針對全方位質量管理需要結合房產企業各個部門、員工參與狀況去滿足質量管控，即針對產品投資前期的樓盤選定、中期設計生產制造以及售后等多方面質量情況研究，根據不同方向最終實現對項目的全方位質量管控，提前預設關于質量管控的計劃達成生產、技術以及成本等多環節管控。
3 銀豐世家項目開發過程中質量管理的現狀
3.1 銀豐世家項目的簡介
銀豐世家位于駐馬店市開發區樂山大道與創業大道交叉口，地處北部新區核心位置，占地面積20000㎡，建筑面積44000㎡綠化率達到35%，周邊有6路，16路等四條公交路線，附近醫療教育資源雄厚，西鄰駐馬店婦女保健院，東臨京華雙語幼兒園及初高中，北鄰三甲綜合醫院，南鄰商貿城、小學等，擁享一城資源。該項目屬于家庭式住宅，多集中在90-120平方，因地處優勢位置受到了廣大市場消費者看好，并且銀豐世家項目售后擁有專業的物業管理團隊，以此增強質量管控中后期服務標準，銀豐世家區位如圖3-1；效果圖如圖3-2
圖3-1銀豐世家區位圖
圖3-2 銀豐世家效果圖
3.2 銀豐世家項目開發過程中的質量管理分析
3.2.1 規劃設計階段
銀豐世家在規劃當中主要以確定產品種類、樹立品牌，在項目規劃階段通過深入探究市場及消費者自身需求，充分考慮產業鏈當中整體定位與需求，構成符合市場競爭力發展的目標規范。其中，規劃階段銀豐世家基于投資收益率及可行性分析等作為質量管理基礎[15]，為實現品牌的規劃與質量管控，根據當地市場具體情況調整項目規劃質量管理目標，駐馬店市房地產發展存在以下局勢：第一，雖然我國相關政策調控的實施，對駐馬店市部分房地產開發項目投資數額降低，但是對于熱門的房地產項目依舊投資速度較快，住宅投資仍然是濟南房地產項目投資的主體地位；第二，駐馬店市房地產房屋施工面積增長，并且新工程步伐提高；第三，竣工的房地產項目平穩增長，其中商業用房增幅速度較快；第四，本身當地商品房項目涉及的市場份額不斷加大；第五，駐馬店市房產依舊是當地支柱型產業之一，獲得了相關政府機構的支持可獲得較多融資渠道；第六，當地購置土地面積與成交價增速變快。
主要流程如圖3-3所示：
圖3-3銀豐世家規劃設計階段質量管理流程情況圖
當前銀豐世家項目開發過程中關于項目設計與規劃階段，此階段是明確產品類型與品牌的關鍵階段，通過合理規范項目設計深入考量駐馬店當地對房產項目需求及市場標準等多方面情況為基礎，構成前期設計目標形成投資收益率與可行性分析。然而，在銀豐世家項目過多關注市場需求中必然忽視了未來地區變動等情況，可能出現出庫進出口設置、小區交通流線等方面的問題，在項目開發規劃停留在簡單階段，并未真正形成計劃、檢查以及改進相結合的質量管理模式。
3.2.2 招標階段
當銀豐世家規劃設計階段結束后，需要根據項目發展對招標階段構成下一步質量管理活動，招標環節是審核將參與到項目建設等環節涉及主體的專業程度，當選定投標主體后由其投標單位負責相應的工期項目，以此明確銀豐世家項目后期各類項目執行主體。銀豐世家規劃設計階段主要流程如圖3-4：
圖3-4 銀豐世家招標階段質量管理流程情況圖
項目質量管控當中的招標環節多是以邀請、公開兩種招標方式進行，其中公開是建筑主體結合項目設計前期開發需求發布相應的招標信息，在滿足其項目開發需求前提下，由市場中想參與其中的單位購入招標文件去進行相關招投標活動，不過由于公開招標涉及到整個市場，其中招標單位真實情況無法得知，再加上涉及數量較多，很多時候使用公開招標穩定性較差。而邀請招標方式是銀豐世家建筑主體去擇優選取曽合作的單位去進行招標行為，確保項目在主觀角度出發執行。這就可能造成公開招標是建筑單位根據項目開發需求去發布相關投標廣告，市場中想要參與到投標的單位都可以購買招標文件去進行相關招投標活動，但由于公開招標涉及到整個市場，其中招標單位真實情況無法得知，再加上涉及數量較多，很多時候使用公開招標穩定性較差，影響到后期質量管理進程。
3.2.3 施工階段
施工階段作為銀豐世家項目開發過程中質量管理最為關鍵的階段，其階段質量管控關乎到將設計計劃成果轉變為現實的環節，銀豐世家項目施工階段中要求施工單位及監理單位等單位，根據前期質量策劃構成的相關方案與要求，去執行關于項目管理的糾偏和控制。通過建設單位與承建單位共同執行完成項目開發過程中的質量管理目標。所以在項目開始到結束之間協調不同主體之間的關系，確保施工階段過程當中不同節點中目標保持穩定，詳情如圖3-5所示：
圖3-5 銀豐世家施工階段質量管理流程情況圖
一般無論是銀豐世家還是其他房產項目施工環節都是十分復雜的階段，本身施工環節涉及到多種因素，這種狀況也就導致在某一因素出現問題后引發其他質量管控效果大打折扣，導致項目施工執行環節越發復雜化，后續修正質量管控的執行難度與計劃建設變得更困難。在銀豐世家執行施工過程中可能存在一系列管理不善的潛在問題，詳情如下：第一，因影響因素多重化而導致項目執行、設計或者是由于工期管理不善等多方面，都會導致施工預期質量管控受到影響；第二，易發生質量變異風險。區別于傳統加工制造產業，房地產產業在施工當中極易受原料、生產設備等影響而發生成本質量出現偏差的情況，最終導致施工成果有一定誤差；第三，其受資金與進度等制約，項目執行需要大量資金支持運營，若施工項目突然投資鏈斷裂必然會使得最終質量較差。
3.2.4 交工階段
竣工交付是銀豐世家項目最后一個階段，是評價質量目標是否實現的關鍵階段?？⒐そ桓峨A段在項目開發過程中關乎到項目管理質量，合理規范竣工階段的質量管控有助于開發產品更加滿足前期設計要求與標準。在銀豐世家項目進行開發與管理過程中，完成交付后成果好壞是項目得到消費者認可的關鍵，在竣工交付中銀豐世家的質量管理目標要求建設與施工單位能夠履行合同中涉及到的施工標準，要求各個單位對合同中提出的約定負責到底，并且在項目開發中不斷增強項目的質量強度。銀豐世家竣工階段質量管理流程情況圖如圖3-6所示
圖3-6 銀豐世家竣工階段質量管理流程情況圖
在銀豐世家竣工交付中對相關質量把控時，需要滿足以下要求：第一，建設與施工主體履行合同中對施工相關要求，且各類主體對合同約定的目標達到實現；第二，施工單位本身在執行銀豐世家項目質量管控當中無論是單位工程還是各類分項工程都需要進行后期驗收活動，且其驗收質量標準依據預期標準審核；第三，銀豐世家項目分包情況需要采取差異化的驗收標準，因分包涉及較為廣泛，需要確保不同分包的驗收質量符合標準，在后期保障交付消費者后的產品合格。
這種情況下可以看出無論是銀豐世家項目還是其他房產項目開發環節當中無論涉及到何種規模與造價，都需要在竣工交付中對整體進行評價，結合前期預期標準竣工交付中對不同系統部門檢驗成果，并在客戶提出相關要求后及時相應及決問題，但是竣工后很有可能合同預期沒有形成響應計劃，或者是在某些項目建設中出現問題，這些造成消費者本身需求與預期滿足質量合格的產品是否相符，造成后期可能由于客戶合理且不符合預期計劃內容的問題出現，影響到及時解決問題的標準。
3.3 銀豐世家項目開發過程中質量管理存在的問題
3.3.1 企業規劃設計階段決策不穩定
通過上述分析可以看出銀豐世家項目開發過程中規劃設計階段決策穩定性較差，這就可能造成項目質量管理風險問題，具體有著以下方面：第一，銀豐世家地產項目前期定位關乎到后期竣工后的產品銷量與消費主體滿意度，而項目前期定位必然需要考慮全面，不僅涉及到項目環境、商圈位置以及外觀等內容，還要對投入的資源成本預期把控，若前期出現某些偏差必然會影響后期竣工交付后的成果，會發生一系列的嚴重后果[18]。第二，在設計方面的風險，建筑的風格、結構，施工圖紙，設計質量的好壞都對銀豐世家項目開發中質量管理存在一定的影響，一旦設計質量有問題，那將會影響到整個項目的建設質量。
3.3.2 項目招標階段存在隱患
銀豐世家項目開發中質量管理招標階段存在隱患，其工程招標風險的發生必然會影響后期項目的施工，本身招標活動屬于銀豐世家房產項目開發中的關鍵階段，在此階段需要設計合同與招標文件，委托相關工程單位，并由不同單位報價審核，最終選取最合適的單位去執行施工活動，并借助預期制定好的合同，簽訂合同把銀豐世家項目工程委托給他們施工。如果開發商沒有對銀豐世家項目承包商的相關資料與業績認真核查，那可能會給銀豐世家項目開發會帶來一定的風險隱患。
3.3.3 施工階段質量預防與把控不足
隨著我國科學技術的不斷發展，使銀豐世家項目相關的建設施工技術也不斷升級，采用先進的質量管理預防模式促進自身項目開發的合理性，但是銀豐世家項目發展中可能存在以下風險問題，造成施工階段質量預防與把控不足，具體如下：
第一，技術手段使銀豐世家項目的執行成本有效降低增多閑置資金用于后續服務，然而消費市場需求的增多使其建筑質量標準提升，施工單位為了滿足質量預期目標可能過多追求高標準而忽視了資源分配，額外增加施工時間，最后有可能導致銀豐世家項目增加了大量的投入，但是還是沒有達到高標準的要求，影響到項目的總體質量。
第二，管理風險，是在建設的各個環節中，因管理對象和職能的轉變，達不到銀豐世家項目的質量管理既定目標，從而產生的管理風險。因此，銀豐世家項目的管理者必須加強對風險的認識和分析，重視企業內在風險。規避對銀豐世家項目的租售產生影響。
第三，工程質量風險。施工者在施工過程中，偷工減料、使用材料質量不達標、使用成就老化的設施設備、建設施工技術手段落后等因素，都會造成銀豐世家項目工程質量存在一定的風險。因此，嚴格對這些風險進行事前控制及預防，是銀豐世家項目投資與建設能否順利進行的關鍵保障，也是保障工程質量的關鍵。
3.3.4 交付階段安排與服務缺乏協調性
在銀豐世家項目交付階段存在一些潛在風險，可能因為安排與服務協調性較差而影響到房地產項目質量管理，房地產質量管理中交付階段安排對銀豐世家項目在市場競爭中，能否取得優勢及收益起著非常關鍵的作用，也是房地產投資企業與投資者最為關心的部分。如果房地產投資者在做投資決策時，沒有對國家相關政策及房地產市場發展做相應的分析與預測，不能準確掌握市場的發展方向，選用了錯誤的交付安排管理策略，使銀豐世家項目在交付階段無法滿足預期計劃，則會導致項目銷售不暢，不僅無法服務于消費者，而且也會讓投資者利益受到嚴重影響。
4 改善銀豐世家項目開發過程中質量管理的建議
4.1 構成科學的規劃設計階段質量管控模式
在銀豐世家項目投資決策階段，可以根據銀豐世家房產項目當中質量管控潛在風險構成預期計劃形成風險組合管控策略，回避相應的風險產生，具體如下：
首先，風險組合策略是銀豐世家項目投資者采用多數量、多種類的項目投資組合方式來分散投資風險。房地產投資企業可以把投資到質量管理風險較低的項目中，將資金花銷運用到其他項目當中以此分散資金投入，將投資風險合理分散并形成可行性效益，實現質量管控理想目標[19]。
其次，風險回避策略，結合投資主體在進行此活動中資金投入后可能存在的各類風險辨認，使得銀豐世家房產項目在投資與決策環節可更加針對性的規避風險來源，從事前及時應對風險發生后帶來的損失。
最后，損失控制策略，其中包括降低風險發生幾率的損失預防，與減小損失程度兩種方法，比風險回避更加主動積極。在投資決策階段，銀豐世家項目投資者應該事先做好信息的收集和整理，掌握國家及駐馬店市政治經濟環境、產業政策及未來的發展趨勢等，盡量減少銀豐世家項目市場供求風險及投資項目前期階段所造成的影響。
4.2 形成招標階段質量提升與風險識別
為了能夠讓投資者預防房地產質量管理風險，需要在質量管理風險發生之前，通過一些手段去減少或者是消除可能發生損失的因素，從而做到最大化控制風險，以及降低質量管理風險給項目實施帶來的影響。在銀豐世家項目招標階段，針對項目特點與質量管理潛在風險，必須做到以下幾項工作：
首先，明確該項目建設質量管理理念，更為詳細明確的制定出該項目的質量管理任務。對駐馬店當地房產消費主體需求及市場情況，匯集相關聯信息選擇合適的招標主體作為項目執行方深入建設質量管控計劃；
其次，房地產投資企業應該根據銀豐世家項目計劃的外部環境，依據招標風險控制的事前、事中原則，詳細對比該項目管理規劃的具體方法，設計出相關的房地產投資質量管理風險防范機制，做好及時應對招標階段的質量管理應對措施。
4.3 針對潛在施工風險構成多層面原則性管控措施
針對施工階段存在的質量管理風險構成多層原則性管理模式，積極分散施工階段的潛在風險問題，制定出相關針對性的預防措施，具體可以包括以下幾方面：
第一方面，在時間與空間上對可能發生的風險進行排除。其中根據施工階段潛在風險形成多元化分散是運用多種資金投入方式，并不使用單一一種投資模式規避風險發生帶來的損失，這就可以在銀豐世家房產項目當中的開發階段選取過去常合作的優秀開發單位，通過合約制明確工程劃分發包給不同承保方去執行施工，將其分散到各個承包人中降低投資者的風險；
第二方面，采取相關規避或者風險發生后的預防措施，對已經發現的風險進行實時監督，減少風險的爆發或者再次出現。通過相關法律法規去控制利益相關者可能發生的潛在風險，減少違約等現象造成的風險失控情況；
第三方面，提高管理人員或者施工人員自身的風險防范意識，可以有效對發生的風險進行修正，對銀豐世家項目風險預防方案綜合評價，明確施工單位各自應該承擔的風險，為以后的風險預防做好審核，構建出合理的建設施工風險承擔體系。
4.4 做好市場調研及項目定位明確交付服務協調性
在完成銀豐世家項目后，如何做好項目的定位是整個銀豐世家項目的重中之重，合理的策劃和租售方式會直接影響消費者的選擇。而消費者通常是直接通過企業的具體項目來進行感受，竣工階段質量管理主要以服務為主，所以做好科學合理的項目定位可以推動企業的成功。對此，銀豐世家項目在竣工階段可以做好市場調研以及項目定位，項目建設著重體現以人為本的思想，提高消費者對項目購入的吸引力，利用天然地理優勢并通過配套的社區服務、設施等，讓消費者可以對銀豐世家項目有清晰的認識，促進銀豐世家項目開發過程中質量的管控[20]。
5 結論
本文通過研究房地產項目開發過程中的質量管理，以銀豐世家項目為例，發現隨著房地產成為社會支柱型產業后，不斷拉動經濟增長，對改善居民生活質量有著重要作用。然而在房地產市場中各項規范尚不夠完善，影響著房地產項目開發過程中質量管理的可行性，研究中發現銀豐世家項目在質量管理各個階段都存在潛在風險問題，其中重點對投資決策階段、施工準備階段、施工建設階段以及竣工階段的質量管理把控。對此，提出了預防房地產項目開發過程中質量管理問題的建議，構成科學的規劃設計階段質量管控模式，逐步形成招標階段質量提升與風險識別，并針對潛在施工風險構成多層面原則性管控措施，做好市場調研及項目定位明確交付服務協調性，采用科學的交付服務營銷手段為房產竣工階段最終的服務打好基礎，從而達到預期的收益標準，為房地產項目開發質量管理提供分析，保障將最小化資金實現最大化經濟效益。
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