杜邦分析法下房地產企業盈利能力分析

摘 要

根據杜邦分析系法，本文通過采用案例分析法，從營業凈利潤、資產周轉率、和權益乘數等重要指標，對云南江東房地產集團有限公司具體數據及其現實情況進行深一步的剖析。此外，通過在傳統的杜邦分析體系之上，提出更具參考性的建議，更進一步地完善企業財務杠桿、日常運營、盈利水平和企業成長能力方面。最后，根據云南江東房地產集團有限公司近三年財務報告分析比較，根據所剖析的結果和本土同行業比較，提出適合云南江東房地產集團有限公司發展的建議。同時，以用于驗證杜邦分析法作為一種財務分析工具，在中小企業盈利能力分析方面的適用性和實用性，顯示杜邦分析法廣泛的適用性、擴展性和發展新性。

關鍵詞：杜邦分析法 房地產企業 盈利能力 建議策略

緒 論

1、問題的提出背景

房地產企業作為近些年都備受關注的、甚至國家都出臺了各項政策來抑制樓市過熱的熱門行業，固然面對的來自各方的競爭壓力也越來越大。所以，在這樣的嚴峻的形式下，通過正確有效的財務分析來使企業擁有過硬的盈利能力，成為房地產行業保證自身發展必不可少的條件。所以這個時期的房地產企業就需要更精準更清晰的方法去提高企業的盈利能力。杜邦分析法通過層層分解指標，通過每一個指標所反映的數據，通過各項指標的分析，對公司所在問題對癥下藥，所以當之無愧是房地產企業提高盈利能力的最好方法。

2、國內外研究現狀

杜邦分析法是一種能保持數據系統性和完整性的靜態研究企業數據背后所反映出問題的方法，這種方法有助于深入分析比較企業經營業績，不僅反映了投資人投資的總體效益還反映了財富增長的速率，是有效管理企業的工具。國外研究者通過杜邦分析法，從各個角度分析和探討企業的可持續發展。對企業的可持續增長及相關的財務管理研究比較深入。

Gibson.C.H（2017）通過將將資產收益率(ROE)拆分分解為：凈資產收益率、資產周轉率和權益乘數，來說明ROE值的增減變化對企業盈利能力的影響。通過這樣的分解，清楚地顯示凈資產增長的來源，更好的避免了杜邦分析的缺陷。

馮霞（2017）提出企業財務指標與利潤指標之間的聯系，細致分析每一個比例，份從經營資產收益率、凈資產收益率，利潤情況等，提出改善公司經營狀況的建議，

張驍（2017）提出以每股收益為核心，改進杜邦模型，傳統杜邦分析模式的利弊，改進傳統杜邦分析法，從而使改進的杜邦分析體系能更準確的反映指標蘊含的財務信息，而獲得更好的評價企業業績。

王艷麗王燦（2017）提出將杜邦分析法與實際其他手段相結合使用，在彌補了杜邦分析法的缺點同時也克服了其他分析方法的不足，從而根據測算的結果得到了更準確完整的分析結果。

劉學登（2018）提到房地產企業預算管理問題的解決，需要完善預算與預算之間的關系，說明預算編制要與項目核算兩者相結合才能加快房地產企業的發展。

3、本課題的意義及研究目的

企業盈利能力水平高低會直接影響到企業計劃和未來公司的增長，所以選擇一種合理的評價方法對公司未來的成長是非常有幫助的。而杜邦分析法可以從財務角度出發，把杜邦分析法作為分析企業盈利能力的框架，通過對企業績效的精準定位，綜合分析了企業營運、盈利、償債能力，從全局發現了問題，讓企業更好的進行財務決策，改善經營結構，節約成本開支。

4、研究范圍及解決的問題

把比率與比率之間的關系聯合起來，使企業的財務狀況和經營成果形成一個相對綜合的系統，從而來揭示企業的盈利能力，找到公司存在問題，及時對癥下藥。杜邦分析法使用過程，多半是對凈資產收益率進行分解，但本文中改進的杜邦分析法，會對每股收益進行分解，引入管理會計數據，保證了杜邦分析的基本結構，在滿足企業對現金流的需求的同時，也很好的彌補了傳統杜邦分析不足的缺陷。 更具有實用性。與此同時，也將成本分析加入杜邦分析法中，這樣更有利于房地產企業的事前預測和事中控制。本文通過選擇云南江東房地產集團有限公司為研究對象，通過對云南江東房地產集團有限公司的相關指標進行分析，判斷各個相關財務指標，從而提出有效的意見和建議，幫助企業提供決策、整頓改善、選擇最優方案。

第1章 理論概述

1.1杜邦分析法總體概述及指標分析

杜邦分析法的主要特征是，通過將權益凈利率作為核心，分解總資產凈利率和權益乘數，將若干個用于評價企業經營績效和財務狀態的關聯比率有機地結合在一起。根據完整的指標，以及公司的收益性和股東資本利潤率的分析，從財務角度評價公司的業績，最后以股份收益率反映當前的事業狀態。是一種被企業普遍運用的分析方法。其基本框架如圖1所示。

圖1杜邦分析基本框架圖

因為杜邦分析法能層層分解各項指標，從而可以更快速更精準的找到企業所存在的問題，所以在實際運用中，杜邦分析法很受受許多企業管理者的青睞，使其在很多領域都應用廣泛。在杜邦分析法的實際應用中，可以將其與其他分析手段結合使用，在彌補杜邦分析法缺點的同時也克服其他分析方法的不足， 從而得到更準確、更完整的分析結果，何樂而不為呢？ 例如完善考核指標，引入現金流量指標，加入企業發展能力考核指標，拓寬指標考核面以用來考核總資產收益率。 綜合考慮這幾種方法之后，能更動態的對企業進行分析，提高了分析的靈活性，便于決策者發現變化的規律，認清企業所存在的問題，為后續企業財務預測、決策提供支持的依據。

1.2主要指標分析

1.2.1 權益凈利率

也稱權益報酬率，是企業凈利潤與平均資產的比值，它最直觀的反映了所有者所獲報酬的水平?？梢哉f是是所有財務指標中，最具有綜合性的財務指標。權益凈利率這一項指標，體現的是企業各股東擁有的凈資產的多少，也就是所有者權益的所獲報酬的多少。最后，銷售凈利率的大小在一定程度上也影響著權益凈利率的大小，權益凈利率為企業的財務分析，控制費用，評價業績提供依據。

1.2.2 總資產周轉率

總資產周轉率通俗的來說，指的就是企業資產周轉速度的快慢，它是考察企業資產運行效率的一項重要的財務比率。一般來說企業的資本周轉率和企業相關項目的經濟資源成正比關系，也就是說資本周轉率越高，企業項目的周轉效率也就越高，從而說明企業該在資產管理質量方面或者說資本利用方面運用的效率也就越高。文中，總資產周轉率運作的主要方法是通過將企業利潤表和資產負債表相互結合分析起來，再通過權益凈利率這項指標，綜合反映整個企業的經營現狀。

1.2.3 營業凈利率

營業凈利率是反映企業銷售收入給企業帶來的獲利指標，也是屬于反映企業盈利能力或者說評價企業創造凈利潤能力的一項重要指標之一。營業凈利率的比率越高，說明企業的整體獲利能力也就越高。營業凈利率也是企業用來衡量企業盈虧的一項核心指標。

1.2.4 權益乘數

權益乘數又稱股本乘數，它是股東權益比例的倒數，可以通俗的理解為資產總額是股東權益總額的幾倍。權益乘數直接反映了企業各項資產負債與企業所有者權益之間的一種比例關系，通過權益乘數也反映了企業最基本的財務狀況，也就是反映了企業的負債水平，企業權益乘數越大，意味著企業財務杠桿收益高，所以導致企業負債水平越高，企業的財務風險就越大，所以企業不得不承擔更大的風險，反之亦然。所以通過權益乘數也能了解如如何配置財務桿杠用以降低企業風險。但是如果企業的運營狀況正好處于向上發展的趨勢，較高的權益乘數反而可以給企業帶來較高的利潤。

1.3杜邦分析法下盈利能力的理論分析

1.3.1 盈利能力的含義：

企業的盈利能力是指企業在一段時間內能獲取利潤多少的一種能力。盈利能力具有以下兩個特點，其一是盈利水平的穩定性，其二就是盈利水平的持久性。企業的盈利能力直接體現的是企業經營效益的優良情況，因此企業管理者和合伙人只要重視企業的盈利狀況，并且明確企業盈利的持久性，就能及時了解和推測企業的利潤率以及發展情況，制定合理化建議。

1.3.2 影響盈利能力的因素

一個企業一切的經營活動都取決于他自身的盈利能力，企業一切的經營活動都需以企業的盈利能力為基礎。而影響一個企業盈利能力的因素主要包括生產經營能力，國家政策、利潤主要構成、及分析企業盈利能力的財務比率等等，這些因素都深深影響著企業的盈利能力。計算企業盈利指標中最廣為認知和廣泛使用的主要指標主要有：凈資產收益率、營業凈利率、總資產周轉率、權益乘數。這幾個指標都是影響企業盈利能力的重要指標。

第2章 杜邦分析法下房地產企業盈利能力分析——以云南江東房地產集團有限公司為例

2.1 云南江東房地產集團有限公司概況

江東集團是以云南一家集擁有多家控股公司，涉及城市運營、電力建設、礦產開發、商業、建筑、旅游、廣告等多個領域的集團公司。目前，集團公司的經營、財務、資信均處于較好狀態，信用等級被云南省工行評定為AA＋，授信額度達30億元，累計上繳稅金近十多億元，為云南省的經濟建設做出了杰出的貢獻。江東地產集團有限公司在房地產開發方面，累計開發了三十余個商住項目，累計實施開發量1000多萬平方米，現年開發能力達150萬平方米；。江東所開發小區的總體規劃、戶型設計、建筑品質、市場價位、庭院景觀、配套設施和物業服務得到了社會各界和廣大住戶的贊譽，樹立了“江東”的企業形象。公司被授予“2004年度中國房地產品牌企業”、“2006年獲領袖云南·十大慈善品牌”、“云南省房地產開發十佳企業”、“2012年地產黃金10年最具影響力房企”、“云南省“九五”房地產開發經營先進企業”、“中國城市運營商50強（云南省唯一獲獎者）”。是云南省極具代表性的房地產老品牌。

2.2杜邦分析法下云南江東地產集團有限公司盈利能力分析

本文采用杜邦分析法作為框架，利用云南江東房地產集團有限公司2015年-2018年度數據作為研究對象，分別通過從凈資產收益率、權益乘數、營業凈利率和總資產周轉率著手分析分析，來反映企業盈利能力。根據這些指標與指標之間的內在聯系，從而精準分析企業所存在的問題以及確定今后企業還可以堅守的發展方向。云南江東實業地產集團有限公司具體財務數據如表1所示。

表1 杜邦分析比率

2.2.1 凈資產收益率對盈利能力的影響

凈資產收益率=總資產凈利率′權益乘數=營業凈利率′總資產周轉率′權益乘數

首先對云南江東地產集團有限公司近年凈資產收益率進行分析，如圖2所示，云南江東房地產集團有限公司凈資產收益率，從2015年到2018年以來，呈現出下降的趨勢，但凈資產收益率下降程度并不是很大。其中2016到2016年數據幾乎持平，2018年凈資產收益率下降最多，下降了了3.11%，是屬于近4年來降幅比較大的一次，依據數據來看，凈資產收益率下降的主要原因，可能是因為云南江東地產有限集團公司營業凈利率下降所造成的。從圖中不難看出，從總體看來，該指標在2015年至2017年之間總體處于下降趨勢，根據圖2來看， 2015年到2016年有小幅度回升，通過對云南江東房地產集團有限公司的利潤表進行分析，發現凈利潤與營業收入這兩個個影響企業凈資產收益率的這兩個指標，均有增長，但凈利潤的增長幅度小于營業收入的增長幅度，從而導致營業凈利率的下降，直接影響了企業凈利潤的增長幅度，通過分析這樣的情況產生的原因，很可能是成本費用所造成的。

圖2 凈資產收益率趨勢圖

2.2.2 營業凈利率對盈利能力的影響

營業凈利率=凈利潤?營業收入

營業凈利率在一定程度上受凈利潤和營業收入的影響。影響企業凈利率增幅是成本費用。營業成本過大是每個房地產都存在的問題，因為房地產主要就是進行土地交易，所以造成過大的成本。通過圖3我們可知，云南江東地產集團有限公司2015到2017年的營業凈利率都呈上升的趨勢，但2018年從2017年的13.63%下降到11.03%。從云南江東房地產集團有限公司的利潤表分析來看，發現其凈利潤與營業利潤與營業收入均有增長，但凈利潤的增長幅度小于營業收入，造成營業凈利率的下降，從而導致了云南江東地產有限公司成本增加，所以以云南江東地產集團有限公司應該合理控制土地交易的成本，防止其過度侵蝕利潤。雖然其他的費用占比相對較少，但是也不能被忽視，畢竟如果控制不好，積少成多，對利潤也會造成很大的影響，所以無論是大額還是小額的費用，都應該被重視起來，從而更好地去規劃成本

圖3 營業凈利率趨勢圖

2.2.3 總資產周轉率對盈利能力的影響

總資產周轉率=營業收入?平均資產總額

圖4是云南江東房地產集團有限公司2015年到2018年總資產周轉率趨勢圖?？傎Y產周轉率直接反映了企業的營運情況好壞，一般而言周轉率與周轉速度成正比關系。首先，從下列趨勢圖可以很直觀的看出云南江東房地產集團有限公司2015年到2016年總資產周轉率呈小幅下降的趨勢，雖然有小幅度的下降，但是三年的總資產周轉率都處于一個比較平穩的狀態。但是從圖中不難看出2017年到2018年總資產周轉率有明顯增幅，增幅達到0.04，因此說明企業盈利能力增強，說明了云南江東房地產集團有限公司在資產管理上有所提升，為利潤提升做出了有效的方案。其次，總資產周轉率上升可能也和存貨周轉率有著很大的聯系，因為存貨對于房地產企業而言也是重要的一項資產。通過計算，云南江東房地產集團有限公司2015年到2018年存貨商品周轉率分別為：0.43、0.43、0,44、0.52，說明商品房在2015年到2018年之間流通加快，充分說明了云南江東房地產集團有限公司是順應了國家制度的。

圖4 總資產收益率趨勢圖

2.2.4 權益乘數對盈利能力的影響

權益乘數=資產總額/股東權益總額=1/（1-資產負債率）

如圖5所示，權益乘數指標逐年下降，其中，2015年到2016年下降平緩，從2016年到2018年下降都非?？?，幅度都非常大。充分說明了云南江東房地產集團有限公司的負債程度逐年減少，財務風險也處于越來越低的狀態?？梢娫颇辖瓥|房地產集團有限公司采取了相對比較穩健的財務策略。之所以云南江東房地產集團有限公司這四年權益乘數的下降而且導致了凈資產收益率的下降，是因為權益乘數影響著資產收益率，從而導致其下降。而通過權益乘數也可以看出企業的財務杠桿情況，權益乘數和財務杠桿之間成正比關系，提高財務杠桿也會導致企業權益凈利率的增加從而增強企業盈利能力，但同時也會增強企業的財務風險，所以也需要時時注意權益乘數的增減變化。

圖5 權益乘數趨勢圖

通過上述一系列的剖析，我們能夠清楚地認識到云南江東地產集團有限公司所目前所存在的一些問題，但也有一些好的不錯的方向。盡管云南江東地產集團有限公司的數據都十分可觀，但是從營業凈利率和資產利用率來看，還是不太理想。從理性分析的角度看來，這樣的結果根本原因就在于高收入和高營業成本對總體數據的影響，從各種權威數據和趨勢圖分析來看，高收入和高營業成本在近五年中都占到了企業總數的80%及以上，假如中途再加上期間費用的攀高，會直接造成銷售凈利率不理想，從而削減利潤。所以適當控制營業成本，從一定程度上就能保證企業利潤的而穩定，同時對資產的利用率也需要進一步考慮分析實施。

第3章 提高江東地產集團有限公司盈利能力的建議

3.1 總體分析

采用杜邦分析法分別分析了云南江東地產集團的凈資產收益率、群益凈利率、總資產周轉率、權益乘數這幾個個財務比率，通過這些數據的反映情況，對云南江東地產集團進行盈利能力情況也有了一個初步的了解。根據上個章節對云南江東地產集團的分析來看，公司的股東權益回報率在2015年到2018年間不斷上升，可以看出這主要是由于權益乘數的不斷提高，適當的利用財務杠桿帶所達到的效果，所以如何提高企業的盈利能力，建議一方面應該拓寬市場，通過了解市場的供求關系去了解市場需求，找到打開市場的切入點，從而達到增加銷售收入的效果。另一方面應該加強成本控制，降低耗費，合理的使用資產，不緊缺，不浪費。同時應時時關注企業的資產結構和總資產周轉的情況是否合理，及時發現資產管理方面存在問題以便于加強管理，以避免造成不必要的損失。通過利用杜邦分析法對企業盈利能力進行進一步完善的分析，并從銷售的具體情況、資產的利用情況、企業的負債情況等方面，分析各個因素或者比例對企業盈利能力的影響，從而對企業后續的發展額改進做出全面客觀地評價。需要注意的是，云南江東地產集團在使用杜邦分析法時，可以適當結合其他分析方法，聯合運用方法從而對企業進行更加精準分析。云南江東地產集團有限公司，也需要根據自身的營業狀況，與同行業或者相似的企業進行數據上的對比分析比較，找到自己的不足并改正，也吸取同行業好的營銷方案，這樣才能更加好的運用杜邦分析法，才能更好地提升企業的盈利能力。

3.2 存在的問題

3.2.1 杠桿財務風險

因為房地產企業都存在資金密集的特點，相對于其他的行業來說，更需要巨額資金支撐其發展，因此就需要額外的資金支撐其發展。從數據來看，云南江東地產集團，平均權益乘數雖然趨于平緩，但是其實還是處于較高的水平，說明股東的資金所占總資產的比例較小，說明企業運用財務杠桿進行籌資運用得比較好，并且這樣一種方式，給股東帶了額外的收益和財務杠桿的利益。值得一提的是，當息稅前利潤降低，在一定程度上導致了稅后利潤降低，也會導致更大的財務風險。

3.2.2 資產利用率問題

企業的總資產周轉率和資產凈利率都在逐年下降，總資產周轉率和銷售凈利率在一定程度上決定了資產凈利率，銷售凈利率變化幅度較小資產的利用不合理企業的經營效率不斷降低會導致股東權益報酬率的降低。

3,2,3 與時俱進的問題

云南江東地產有限公司，只是在云南境內開展了自己的樓盤卻忽略了可以針對境內和境外的市場特點，制定不同的計劃，改進銷售模式，關注區域化戰略模式，從而擴大自己的范圍。其次，及時也需要關注宏觀經濟政策的變化，以用來應對將來可預見的問題。

3.3 建議

3.3.1 降低財務杠桿風險

雖然云南江東地產集團平均權益乘數趨于平緩，但是權益乘數還是處于一個較高的水平，這就意味著企業財務杠桿倍數大，這樣的結果導致了股東投入的資本較小，而且企業也不屬于剛起步呈向上發展的趨勢，所以公司在這一階段會承受過大的風險，建議這里建議股東出資，因為所有者權益的增加可以降低企業的財務比率結構，降低財務杠桿所帶來的風險弊端，但是同時也會造成公司權益回報率降低，所以還得組織股東大會對方案進行進一步的商討。

3.3.2 提高資產的利用效率

提高資產的利用效率，確定合理的資本結構水平。只有企業擁有穩定的利潤時，企業才會有足夠的償付能力。這里建議房地產企業，提高資產凈利率則可以從兩個方面入手，一方面加強資產管理，另一方面則需要加強營銷管理，增加銷售收入節約成本費用，提高利率水平。云南江東實業集團也可以學習同行業最具有代表性的房地產集團的一些營銷方式，或者各方面資產利用的方法，從而更好地提升企業資產的利用效率。。

3.3.3 關注市場變化

作為房地產企業也同樣可以把目光轉移到省外乃至海外市場中去，這一點在房地產界佼佼者中的萬科地產就做的就很具有參考性，云南江東地產企業有限公司和同類型地產都可以把萬科地產作為學習借鑒的企業，房地產企業可以針對境內和境外的市場特點，制定不同的計劃，改進銷售模式，關注區域化戰略模式。其次，及時關注宏觀經濟政策的變化，政策的風險其實往往給企業帶來的風險才是致命的，會給企業造成巨大的影響。應對這樣的危險，首要就是提高企業的綜合能力，不斷在企業創新方面加大投入，促進企業產業的轉型升級，形成企業自己獨特的一套營銷方法，這樣企業才能在政策或環境變化時能找到新的盈利增長點，提高企業盈利的穩定性。

3.3.4 合理降低費用

總資產周轉率過低，企業可以選擇提高銷售收入或者處置部分資產?？傎Y產周轉率是反映運營能力的的重要指標，對于房地產行業來說能夠快速的變現存貨銷售是非常重要的，因為周轉率高低直接決定了企業盈利能力的高低。而且通過中央政府對房地產企業的進一步調控，會加快建立租購并舉的住房制度，讓我們人民群眾住有所居這樣的制度，就會使得樓市熱度下降，但是對于房地產企業而言，降費用，高周轉的制度將會是房地產企業在未來的必要生存法則。

3.3.5 發展債券市場且合理利用債券期限結構

對于房地產企業，籌資應包括長期資產和短期資產。長期負債的還款期限明顯大于短期資產，企業可以更好地用資金來創造利潤，房地產企業這種特殊的行業里，如果長期負債不足以滿足企業的需求，那么就會在一定程度上會提高短期負債的比例，而這樣的情況對房地產這樣生產周期較長的而企業是非常不利的，所以想要改善籌資的問題，就應該增加債券和股票市場，從而來達到提高長期負債比例的目的。從現階段的房地產情況出發來看，云南江東地產集團有限公司短期負債比例較高，但長期資本成本大于短期資本成本，這就表示企業需要在短期負債到期前要準備充足的資金，所以建議企業應實時關注負債期限結構，不斷合理調整自生需要的，符合發展方向的期限結構，從而避免風險。

結 論

本文通過以江東地產有限公司為例合理分析了杜邦分析法下房地產企業盈利能力，發現云南江東地產集團有限公司在盈利能力方面還是存在著或多或少的問題。但是通過一個房地產企業的分析，也不難看出，房地產行業正在逐步走向合理化。通過對云南江東地產集團有限公司在2015年到2018年間的所有指標進行了緊密的分析，結果很明確的說明了國家對房地產的調控正在逐步加強，現國家樓市處于一種水深火熱的現狀之中，樓市過快發展的這樣一種畸形發展現狀，需要中央進一步調控，從而會導致房地產行業的利潤逐步傾向合理化。在國家的進一步的調控下，對于房地產企業而言，將費用高周轉，將是房地產企業未來幾年的生存之道，無論是云南江東地產集團有限公司還是同德實業地產集團還是其他同類型的地產公司，要知道在付出努力之余還要了解政策的變化，這樣才能保證企業未來的生存與發展。

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杜邦分析法下房地產企業盈利能力分析

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發布時間 2023年3月25日

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