房地產評估風險研究-以碧桂園項目為例

摘 要

隨著市場經濟的不斷深化和住房商品化，我國的房地產業迅猛發展，房地產開發及房產交易炙手可熱，亦由此帶動房地產評估機構及評估師隊伍如雨后春筍般的繁榮壯大，房地產評估業已成為房地產業的重要組成部分，推動我國房地產業的規范發展。1993年，我國產生了首批房地產評估師，由于社會對房地產評估人才的廣泛需求，評估師隊伍不斷發展壯大，同時也推進著評估法規、標準、理論逐步走向成熟，房地產評估作為新興行業引來社會各界更多地關注與討論。近年來，我國房地產業發展迅猛，隨之房地產評估行業興旺起來，評估需求大大增加。但與此同時也暴露出一定的缺點和問題，評估界人士越來越關注這些問題，并得到國家和社會的重視。由于制度、評估方法、職業道德等缺陷和不足的存在，不僅給做評價的公司及其員工造成了困難，也同時深刻影響著整個評估行業的成長及國民經濟的發展。因此，這篇文章首先就房產和地產評估原理和方略開始，研究影響地產及房產價格的原因；其次，相對地產和房產評估來說的特殊性質，而這性質與其他方面的工作有所不同，將房地產評估中的風險進行定義，同時知曉目前我們國家在評估范圍的許多危害，研究了房地產評估存在的可變性和造成的原因，提議增加可信度及知名度二者結合降低危害的想法。再次，以碧桂園項目為例，考慮碧桂園項目詳細的房產地產估價例子，實行危機總結給出了防止危害的數個意見，讓其占據很多的表面意蘊及實踐意蘊。

關鍵詞：房地產評估；資產評估風險；風險防范

引言

我們國家是世界上第二大經濟體，而在我國的經濟中房地產又有著極其重要的位置，主要體現在：房地產的發展能夠改善人民群眾的基本住房問題，同時能夠促進其他行業的進步，對社會經濟增長貢獻作用巨大；我國穩定增長的宏觀經濟條件為房地產企業的增長提供了良好的條件。目前，我國的城鎮發展和歐美等國還是具有距離，在不斷推進的城鎮化進程中，對房地產的需求保持持續的增長。進入二十一世紀以來隨著我國經濟的不斷上漲房地產的價格也出現了水漲船高的現象。房屋費用在家庭總費用的比例越來越大，在此期間房地產評估行業的進步和人們越來越強的物權意識有關。我們國家的房地產評估業務量不停加多和房地產市場的漸漸興旺密切相關，房地產評估的服務對象不斷增加，不僅僅包括原來的工作，還包括了房地產信托投資基金評估，還有相關的房地產損害賠償評估、另外還有房產稅評估等新的業務。這表明了人們逐漸重視房地產評估這項工作。與此同時這也意味著房地產評估工作者要擔負更重的評估職責。但是，在房地產評估工作取得繁榮興旺的進步的同時也出現了一系列問題，比如房地產評估不正確而引發的糾紛案例越來越多，房地產評估所存在的危害變成急需要我們重視的重要情況。

一、房地產評估及評估風險基本理論

（一）房地產評估的含義

房地產評估是指依據一定的評估目的，專業的房地產評估工作者根據評估原理，按照給出的規矩，適合的價格估值方法，從而算出在評估日期上房地產的客觀合理價值或價格的行為。該過程需要充分工作者考慮到影響房地產價格的眾多因素。房地產的價值并不是依照評價的價格來決定的，而是根據市場價格來衡量的。采用房地產評估也只是為房地產的價格提供參考，但這并不能夠保障價格。具體房產交易價格與評估還是有著一定差距的。而且，不同的評估師所得出的評估價值也是有所不同的，當評估誤差控制在合適的范圍之內與實際的差別并不會是很大的出入。所以，怎么樣得到準確適合的房地產評估值成為一個及其重要的話題。

（二）房地產評估風險的定義

風險管理理論運用較多比較完善尤其是在經濟領域中。風險意味著同時存在著機會和損失，而機會和損失都在不停地變化。房地產評估工作與經濟領域的預測分析相比較還是有著不一樣的特點：首先房地產評估相對靜態性、其次房地產評估本質上是一種主觀活動、再次房地產評估工作的目標是獲得公開市場價值，因此就工作本身而言不存在經濟收益和經濟損失問題。

所以，人們在對房地產評估進行風險管理時，不可以簡簡單單的使用經濟領域中風險的定義，房地產評估風險有其不一樣的意義。我們對上述房地產評估特性分析，房地產評估風險的定義更加偏向風險主觀說。該篇覺得，房地產評估風險是房地產本身的波動性和房地產評估行為的不確定性二者的相互結合。在此，風險的含義就是研究對象本身所具有的不確定性。

（三）房地產評估風險管理的定義

風險管理的意思是在一個具有風險的環境中把風險降低過程。向房地產估價領域中加入風險管理理論，首先要知道風險因素，然后了解風險來源，再根據估價風險的特殊性質，有針對性地提出減少風險的應對策略，從而達到減少風險并獲得令人信服的高精度的估價結果的目的。

二、文獻綜述

（一）國外文獻綜述

在房地產風險評估研究中，西方發達國家開始時間較早。在進入資本主義社會經歷過泡沫經濟與金融危機之后，西方國家開始專門的對各類風險問題進行專項探索與研究，積累了豐富的風險評估與控制方面的經驗。在研究的過程中，西方學者將數學模型引入研究之中，對風險進行量化，使得風險的研究與分析具有更加直觀、準確與科學的性質。通過了解與參考西方歐美國家的研究碩果，能夠起到幫助我國房地產風險評估方面的理論完善的作用。Raja Avais（二零零九年）提到過規模越大的事務所他們所涉及的事務更多，相對來說面臨的風險更高，所以它們擁有更大的動力保證評估活動的質量。Thomas Phillip（2019）提到過傳統資產風險評估方法和現代評估方法。

（二）國內文獻綜述

相比于歐美國家對評估風險的深入研究，國內的學者在這方面起步較晚。由于近年來房地產行業如雨后春筍般快速發展，專家學者逐步深入研究房地產領域的一些情況同時也取得了一定的成果。汪雨暉（2020）提到過隨著資產評估機構的業務總量和業務范圍在快速增加,其評估項目風險的來源也呈現多元化發展趨勢。為有效提高資產評估機構項目評估質量,如何管理評估項目風險成為了資產評估風險管理的關鍵。李佳聰（2018）提到過資產評估關系重大，需要進行科學、嚴謹的對待。在這個過程當中，如何有效的進行資產評估風險的防范顯得尤為重要。在2018年由孟慶薇提出的理論中表明目前資產評估項目之中具有較多的風險，需要根據問題聯合相關部門進行構建措施，使得資產評估能夠保證全面性的發展。齊捷（2012）認為影響房地產開發的三大要素中得知，城市人口和土地政策是影響房地產評估風險的關鍵性指標。通過國內外學者對房地產風險評估方面的研究，在理論與實踐上都取得了一定的成果。根據我國房地產當前狀況，能夠發現當前存在著較多的現實問題。由此可見在對放棄產風險評估這一課題中依然是需要進行不斷的完善與更新的。

（三）發展趨勢

我國房地產企業在最近的幾年里發展迅速，但出現了房地產泡沫化嚴重的現象。房地產企業規模較小，能夠抵御市場風險的能力相對較弱，在對風險評估方面的研究也相對單一。雖然專業性的期刊將房地產評估方面所存在的問題進行一部分的揭露，對房地產行業的風險有一定的認識，同時也開始重視規避風險這一理念。但是由于目前研究還不夠深入，沒有專門針對房地產評估風險進行論述，同時缺少有效的解決辦法。房地產行業在不斷的發展過程中也開始注重對庫存量的減少，盡量降低由于金融行業以及國家政策所帶來的不利影響。

三、房地產評估風險因素識別

房地產行業的評估依據于社會與經濟法律復雜的環境之下，將風險評估貫穿于整個評估流程，以鏈條的形式將每個環節納入其中，使得每一環節擁有不同特點，同時每一個環節的風險是由多種情況造成的。在進行評估時風險形成的機理比較復雜，很難使用簡單的模型對風險之間的關系進行解釋，也無法對其進行制衡。就主要風險形成的原因進行分析，能夠分為制度、道德、能力風險這三種。

（一）能力風險

能力風險主要是由于評估人員的業務水平不足而造成的風險。在這一行業中，掌握房地產評估技能不僅僅是一門技術，同時還是一種藝術，需要評估師擁有更加廣泛的知識，以及評估行業豐富的實踐基礎。而在實際中，并不是所有的評估人員都具備這樣的職業素質，存在著在執行評估程序不到位、選取評估方法不準確、選取的參數并不合理等問題，這些問題時造成能力風險的根源，也是在房地產評估過程中能夠最長存在的風險。

雖然房地產評估行業中對房地產評估有著明確的評估方法、程序與準則，但是具體評估時存在的情況與準則還是有著一定出入的，選取的方法與程序也不盡相同。如對房地產的抵押進行評估的時候，選取的評估方法一般為市場比較法，通過對替代原理的運用是這一方法的理論依據。在對市場的完善性進行判斷的過程中，對正確參照對象的選取，以及如何選取有關的因素進行修正，需要依賴房地產評估師專業性的判斷。若評估師選取的方法不具備適用性以及科學性，評估師不能夠對評估標準進行專業的判斷，不具備對評估原則的遵守精神，在方法的選取時采取存在著明顯缺陷的方法與程序，會出現不正確的價值。

（二）道德風險

道德風險的含義是評估者昧著良心做評價，存在著受利益趨勢或迫于聽從行政干預，接受委托單位的擺布，采取認同他人或低評或高評的行為所作出的虛假報告，這種行為會引發評估風險。在房地產評估風險的范圍里道德風險是影響最為惡劣的一類，這種風險違背了評估原則的公平另外還有公正及客觀理念，影響房地產評估行業的良好進步。

值得關注的是，房地產評估行業中存在著不正當競爭的現象，同行之間進行壓價，使得評估成本受到了壓縮，這勢必會導致評估人員參加外勤的工作量，會使得評估程序受到影響，不利于評估方法的選擇，影響評估程序的正常實施。在這樣的情況之下會對評估工作造成缺陷，造成評估工作較大的偏差，使得評估工作的風險變大。

（三）制度風險

發生制度風險是指評估所遵從的職業法規并不再適用所引發的危害。目前我國社會主義市場經濟存在很大的上升空間，但相關的法律法規還有一定的缺陷，需要不斷的完善。我國的房地產評估行業出現時間較短，不足十年，整體行業建設還處于建設完善的初級階段。因此，制度風險是房地產評估中比較常見的風險項目。就現行的地價管理制度，我國城鎮土地基準地價的公示等制度另外還有標準宗地的選取和相關的地價的調整都不完善。很難真正的對土地交易行情進行真實的反映，以上不完善的制度使土地價格的估值存在危害

四、房地產評估風險評價——以碧桂園項目為例

（一）案例簡介

碧桂園集團是一家集開發，物業管理，建設，裝修等于一體的綜合性大規模企業。它成立于1992年，位于中國廣東省順德，是中國十大房地產公司之一。本文選擇在內蒙古自治區興安盟科爾沁右翼前旗地區所建的碧桂園項目為例，該項目位于科爾沁右翼前旗商業區，位置和交通十分暢通。臨近合展小學和烏蘭浩特第一中學?？茽柷哂乙砬捌炜偯娣e17,000平方公里，人口為340,000人（2010年）。前旗境內有多于13個民族，其中包括蒙古族，漢族，滿族，回族和朝鮮族，蒙古人口占總人口的45%。項目的售前條件比較寬松，可以滿足開發和銷售的需求。土地劃分的總人口少，經濟相對發達，購買力強，由于最近的政府政策和土地供應，購買率有所下降，但市場存量不大。由于學區房區位于該地區，并結合了完整的道路和城市援助計劃，因此發展前景良好。

（二）風險識別

假如碧桂園集團有了風險檔案庫，而且已經對于此次項目做了預先的風險識別，還對本次評估影響比較大的因素進行了歸納，依據評估師的評估經驗和專業能力針對于此案例初步建立起了項目風險評估評價指標體系，如表1所示。

表1 項目風險評估評價指標體系

（三）風險評價

1、評價方法選擇

層次分析研究是最小指標對于最高總目標相對重要程度的重要程度或相對優劣次序的問題。層次分析法的研究思路主要是根據實際情撫或個人的主觀判斷，將總目標分解為幾個層次，每一層次又分解為各種評價因素，然后將評價轉為量化，最終達到量化總目標，為方案決策提供參考依據的目的。層次分析法更適用于分層交錯評價指標的目標系統，并且總目標填難以量化的方案決策問題。同時，風險評價體系中，也包含定量評價方法，如：模糊數學法等。模糊數學法通常用于一些不能用數字精確量化，評價結果含糊不定的項目。其運用想法主要為：先建立模糊綜合評判因素集，再建立評價集，對單因素進行評判，最后根據單因素評判結果進行整個的綜合評判，得出風險評價結果。模糊數學模型將定性問題轉化為了定量問題，使得一些難以量化的項目風險得以量化衡量。

綜上所述，單一的只用定性評價方法或定量評價方法都不能滿足房地產評估風險的衡量需求。只有將定量與定性相結合，將定性的問題轉化為定量的問題，才能準確評判房地產評估的風險。所以，本文運用層次分析法與模糊數學模型將房地產評估所存在的風險因素分層，并將其量化，賦予權重，計算出具體的數值，根最終結果定義其風險高低，為評估機構事前防范風險提供參考依據。加強自身管理與防范，降低評估的風險。

2、風險估測與風險評價
（1）確定因素集和評語集

把風險分成為五種級別={V1=低風險，V2=較低風險，V3=一般風險，V4=較高風險，V5=高風險}，并將其定量為={V1=1，V2=2，V3=3，V4=4，V5=5}，對于各種風險因素的評價見表2。

（2）確定指標權重及模糊評判

用AHP層次分析法建立判斷矩陣，通過 10 位具有專業技術的專家對于該系統的打分，評估師根據其評估經驗和專業能力，將其整理后得出了各個因素的相對的重要度，利用層次分析法原理，計算得出各部分的權重分別為：

風險因素的模糊評判為：

（3）因素評價

運用模糊綜合評價模型對各個準則層進行評價，其運算公式為：

F1=W1*A=[0.1012 0.1509 0.1863 0.4199 0.1416]

F2=W2*B=[0.1250 0.2250 0.1750 0.4500 0.0250]

F3=W3*C=[0.3532 0.3742 0.1363 0.1000 0.0363]

風險總體評價F=[0.1456 0.2032 0.1791 0.3537 0.1184]

由上表可以看出，認為碧桂園項目評估為“較高風險”的概率為35.34%。我們可以得出一個結論：該項目的風險為高風險。應當采取相應的必要的措施來應對該項目中存在的風險。

五、房地產評估風險的控制和防范對策

在進行房地產行業的風險防范于控制的過程是非常復雜的，需要評估師、評估單位以及委托方共同努力。完成風險防范這一系統工程需要從對風險的識別與預測入手，采取科學的策略對風險進行控制，需要建立嚴密科學的體系來控制風險。針對上述研究結果可以看出，當前興安盟科爾沁右翼前旗地區所建的碧桂園項目評估為高風險，因此，需要針對碧桂園該項目的實際情況，進行風險控制和風險防范。

（一）增強評估人員的專業能力以及提高其業務水平

在房地產評估中最為活躍也是最為不確定的因素是人。評估工作者是對估值制度行動者，需要職業道德與業務能力作為基礎。在碧桂園這一項目中所聘請的人員更加專業，同時對評估人員的水平與專業能力進行提升。在對人員進行培養，公司管理需要做到以下幾個方面。第一，對高素質人才積極引進，對公司評估部門的人員結構進行改善；第二，公司給出更好的訓練平臺，做好評估工作者再培訓；第三，定期組織業務經驗交流，另外還有加強評估師之間合作和聯系，以及學習和討論評估新的觀點或思路；第四，積極獲取最新信息和掌握政策動向及加強信息搜集和專業指導；第五，通過一定的獎懲激勵手段增強評估人員學習的動力，促使評估人員主動學習；第六，建立員工考核體系，促進人員成長。評估工作時一門專業的工作，需要有一定的專業知識作為基礎，需要定期的考核評估人員的業務能力，并進行相應的培訓。

（二）提升品牌意識，加強評估工作者的法制觀念和風險意識

第一，碧桂園公司應該組織評估工作者學習房地產評估相關法律法規，避免評估違法行為的出現，懲罰違反相應的法律法規的工作人員；第二，風險會直接影響著碧桂園每次項目開展，因此，不斷增強評估人員的風險意識，謹慎對待碧桂園公司每次項目評估過程中的每一個細節顯得格外重要；第三，加強建筑企業行業間的合作和交流，探討防范評估風險的措施。

（三）建立健全評估機構內部質量控制體系

首先，對評估從獲取到提交報告的全部過程進行完善，該公司對評估部門內部的工作規范進行完善，核實與論證有關于出具報告的各個環節，如撰寫報告、技術路線、選取參數以及實地考察等環節。其次，對評估程序進行規范，對評估報告的語言表達與報告形式進行規范，針對于非標準環節進行重點的審查；再次，對組織成員權責進行規劃，采用高效的形式分配組織成員；最后，對評估審定回憶制度進行完善。

（四）行業需自律加上政府的引導

第一，創新房地產評估管理制度。慢慢的從以前以房地產評估機構為主的管理轉向現在的以房地產評估師管理為主的管理體系，所以需要建立房地產評估師等級制度，根據評估師的業績和道德水平等方面的綜合考核結果確定房地產評估師的等級，對各個等級房地產評估人員能夠從事的業務范圍進行限制，以減少無序競爭。第二，政府和行業協會應當為房地產評估機構創造公平正義的環境，制定法律法規，積極破除行業和地域壁壘。選擇合適的人來承擔風險。

（五）建設信息數據系統

第一，碧桂園房地產評估部門應該在評估過程中注意與房地產相關的各種信息的收集和分析及加工和存儲，不斷更新信息數據庫中的內容，加強與其他部門的信息交流與共享，減少由于信息不全面導致的風險。第二，有關部門和房地產評估協會應當增強房地產信息透明度，支持和鼓勵各機構形成信息共享機制。

六、行業啟示

房地產行業已然走出暴利的時候，逐漸減少了盈利。在這種背景下，房地產的管理逐漸由粗曠式進入精細管理，房地產和打工人息息相關，承擔了居住需求又擔負經濟發展驅動力的責任。而且大多一線城市房子尤其緊缺昂貴，這也是經濟發展的必然趨勢。

從房地產評估制度產生發展以來，房地產評估行業既作為獨立發展行業，同時也作為與房地產開發行業有著緊密聯系的產業鏈，發展至今獲得了長足的發展動力。至此，房地產評估機構的內部管理問題、人為因素問題或者惡意競爭手段等，源于各方主體利益的趨勢，使得行業發展的不成熟性明顯暴露出來，給相關主體帶來了一定的投資風險，房地產工作人員也會因此面臨法律問題，對社會穩定性造成影響。因此，為有效規避房地產評估行業風險，需要從內外部質量監督角度，加強控制力度與政策導向，完善相關制度體系，進而形成系統的行業風險規避機制。

七、結論

我國GDP的穩步提高，房地產行業同時在逐漸的繁榮興旺，我國房地產評估的業務也在漸漸的增多，業務范圍逐漸擴大。評估房地產是目的是建立更加適用于大眾的房地產交易秩序，對房地產行業的公平交易有著積極的促進作用，幫助房地產價值導向逐漸趨于正常。人們物權意識的增強意味著人們對于房地產評估工作寄予了更高的期望，房地產評估人員也需要承擔更大的評估責任。在房地產評估領域引入風險管理理論有利于減少由于房地產評估不當引起的糾紛，具有重要的理論和實際意義。

在現階段，房地產評估所采取的方法有收益法、成本法以及比較法等。從前的評估方法之中主要看重評估工作者的經驗是否豐富，不一樣的評估工作人員得出的評估結果之間存在相對很大的差異，這就導致評估的結果可信性受到報告擁有者及社會的質疑。這篇文章分析房地產評估中的風險原因，根據房地產評估的特殊性質，說明了從增加精度和加強認知兩個方面來減少房地產評估過程中的波動性，最終減小房地產評估風險。

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房地產評估風險研究-以碧桂園項目為例

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發布時間 2023年4月2日

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