保利房地產股份有限公司盈利能力分析

摘 要

盈利能力不僅是評估公司經營狀況的重要指標,還是評估公司財務狀況的重要指標。公司是否具有盈利能力不僅關系到自身發展,而且關系到公司能否吸引到投資者。房地產行業在我國經濟社會發展過程中起到了非常重要的作用,但與此同時,房地產企業過于注重市場擴張而忽視了盈利能力的提升,無法保障企業內部盈利實力的增長,不利于房地產市場的發展。作為我國知名度很高的房地產公司,對保利房地產股份有限公司的盈利能力的剖析在很大程度上會地影響到公司管理層的后續投資以及公司的戰略布局。本文通過以保利房地產股份有限公司為例,采取杜邦分析法,通過縱向對比分析以及橫向對比分析分析保利房地產股份有限公司地產盈利能力存在的問題,并針對相應的問題提出優化建議,希望可以為保利房地產股份有限公司以及其他房地產企業在盈利能力管理方面提供參考,以此促進我國房地產市場的健康發展。

關鍵詞:保利房地產;盈利能力;杜邦分析法

1緒 論

1.1研究背景與研究意義

1.1.1研究背景

房地產行業的穩定發展關系到國計民生,是經濟發展領域不可忽視的一大力量。作為現代經濟騰飛的龍頭標志之一,其發展不僅關系到我們的切身利益問題,同時,作為我國重要的支柱產業之一,房地產業的發展與整個國民經濟的發展息息相關。

伴隨著房地產的快速發展,許多來自五湖四海的人都想在這塊面包上分得一杯羹,為了引導房地產業在我國現行經濟道路上健康穩定的發展,國家陸陸續續出臺了一系列的法律法規,在2010年頒布“國十條”后,同年就有49個城市陸續出臺了限購令,以此使得房地產市場不得不快速“降溫”。一年后,“新國八條”的出臺,中國人民銀行在一年內三次加息,上調了6次存款準備金率,再將“限貸”、“限購”、“限價”之類的限制性政策落到實處、強化升級,由此正式結束了房地產行業的“黃金時代”。2018年與2020年在政府報告中也多次提出“房住不炒”,這一系列措施都反映出國家正在逐步收緊房地產政策,抑制由于房地產在發展過程中暴露出來的一系列重要而又不容忽視的問題。比較常見的問題有:高資產負債率、通貨膨脹的不利影響、利率變動所引發的商業風險等,同時,伴隨著市場經濟環境的不斷變化,一些新興問題也層出不窮。在這種情況下,房地產行業如何駛入正軌,繼續健康高速發展,提高盈利能力,這些問題本文將會以保利房地產股份有限公司為例,加以研究說明。

1.1.2研究意義

基于杜邦分析體系對保利房地產股份有限公司歷年的數據進行分析研究,可以比較快速準確地發掘出影響房地產行業盈利能力變化的關鍵性因素,從而更好地指導實踐,提高保利房地產有限公司的盈利能力,對于加快其管理層改革,優化產業布局,促進公司更好更健康的發展具有十分重要的現實指導意義。

1.2國內外研究綜述

1.2.1國外研究現狀

Stackup(2016)認為,杜邦財務分析系統的意義在于,它可以從多個角度分析股東的盈利能力,增強企業盈利能力的連續性,并最大限度地提高企業的盈利能力。

Sandria N. Tennant和Marlon R.Tracey(2019)使用早期回歸不連續性方法研究稅收合規工具如何影響大公司報告的盈利能力。研究發現,稅收合規工具可以使稅前利潤率提高2-3個百分點,從而提高企業的盈利能力,并得出結論,企業應合理調整稅收分級方法,以提高盈利能力。

Rahman,Angeles和Mary(2019)研究了基于美國制藥業的廣告投資的效率和盈利能力之間的關系。研究結果表明,廣告效率水平越高,公司的盈利能力越好。效率水平直接反映在凈資產收益率,毛利率和凈利潤率上。

Francisco M. Baena-Moreno,LauraPastor-Pérez,Zhien Zhang和TR Reina(2020)提出了一項將沼氣轉化為沼氣和二氧化碳以生產甲酸的創新策略,對沼氣升級-二氧化碳利用聯合工藝進行了盈利能力分析。建議對盈利能力的研究主要集中在凈現值和盈利能力指標上,即使該過程對環境有利,也會產生負利潤。

1.2.2國內研究現狀

卿放和干勝道(2013)運用了杜邦分析法分析了不同行業的企業盈利能力的情況,為我國盈利能力分析體系提供了一定的企業提供參考依據[]。

衛雄(2018)認為,對于企業盈利能力的影響因素,可以大致劃分為以下三個關鍵點:生產效率、市場對接和外部變化。其中,生產效率受企業組織效率和高效技術應用的影響,外部變化受市場需求和政策的影響。

蔣本義(2020)對巴馬大力神酒業有限公司的財務狀況進行了綜合性的評估,他認為,對于一個公司而言,其只有具備良好的盈利能力,才能更好地占據市場的優勢地位,長盛不衰。良好的盈利能力是一個企業發展健康與否的最直觀的“試金石”。而對于盈利能力的分析,可以進一步的細化為對于財務指標和非財務的指標的追求,產業布局的優化,挖掘贏利點以及提高盈利能力,這些都與企業的發展息息相關。只有這樣,企業才能保持最佳的盈利狀態。

沈世翰(2020)認為,商業銀行當前的盈利能力已經受到許多方面的影響。四大國有銀行作為先鋒,必須進行改革。在新常態下,他們將在挑戰中找到機會。盈利能力是指商業銀行在日常經營中獲取利潤的能力。但是,銀行業的盈利能力不僅僅是獲得利潤。商業銀行不同于普通市場經濟下的企業,需要考慮其增長和流動性。

1.3研究方法

文獻分析法:通過在知網查找、閱讀和研究行業相關的論文、新聞、報紙、書籍和相關論壇以及相關企業的報表,了解國內外行業發展情況和國家政策變化,從而得出相關結論。

杜邦分析法:使用此方法可幫助公司管理層更加清晰直觀地了解基本股本回報率的決定因素,以及凈銷售利潤,總資產周轉率和債務比率之間的相關性。只有這樣,才能更好地實現投資收益比率的最大化。

案例分析法:本文以保利房地產股份有限公司為案例進行研究分析,結合杜邦分析法,對保利房地產近5年的重要的財務指標進行盈利能力分析。

2相關概念及理論基礎

2.1盈利能力分析的基本理論

2.1.1盈利能力的概念

一個公司的盈利能力主要是指公司在日常的生產經營中獲得利潤以及資金利用比率高低的指標[]。在對公司的財務狀況以及盈利狀況進行分析時,我們除了直接分析顯性因素——有如財務報表及其趨勢研究等,還需要基于此來分析公司的其他各項隱形指標,包括公司的償債能力及風險水平等。其中盈利能力的分析是財務分析中非常重要也是不可或缺的一部分。當前,我們通過對公司財務報表的相關指標的分析,可以掌握具體的數據以及變化趨勢,從而直接評估公司盈利能力的變化以及高低。在日常分析中,我們可以通過觀測公司收支差額以及凈利潤情況這兩個最為直觀的指標,清晰明確的分析出公司盈利能力水平,從而對癥下藥,確定影響公司盈利的“罪魁禍首”,更有針對性的解決問題。

2.1.2盈利能力的影響因素

公司的盈利能力研究不僅是困擾企業家的問題,對于學者而言,對于公司盈利能力的研究也一直沒有停止過。國內外的很多學者在進行了充分而有深入的研究以后,發現了很多影響公司盈利能力的因素。在互聯網經濟、共享經濟以及疫情沖擊下,各種新問題層出不窮,對于房地產業盈利能力也理應產生更多全新的思考。根據國內外學者的研究,總結出來以下幾類影響因素:

行業差別。對于不同行業,不同層級的公司來說,其盈利能力的影響因素也是大相徑庭。尤其是在互聯網經濟時代,許多適宜線上經營的企業早已找到了新的發展路徑,但對于房地產業如何與新經濟時代高度結合,還亟待我們研究和探索。管理差別。不同的產業結構以及人才培養方案、不同的管理結構和運行能力對于公司盈利能力的影響也是顯而易見的。伴隨著市場經濟的不斷深入和發展,一些舊的管理模式已經不再適宜XXX的發展脈絡,因此,很多企業也開始探求新的管理機制改革。良好的管理是決定企業發展的骨骼和脈絡,因此,加快產業結構的變革對于提高企業的盈利能力也至關重要。3.資金運作。在新經濟時代,傳統的重型工業以及房地產等大型實體經濟產業仍然占據市場的主導地位,但是金融、證券等其他虛擬經濟的發展仍然不容小覷。這些產業在自身高速發展的同時,亦將其觸手伸展到傳統實體產業身上。在盤活企業經濟的同時,也產生了非常多的其他影響。因此,資本的正確運作對于企業盈利能力的提升具有非常那個重要的作用。

2.2杜邦分析體系

2.2.1杜邦分析體系概述

杜邦分析體系是由法蘭克·唐納德森于1912年發明的,作為評估公司財務狀況和管理能力的重要分析方法,杜邦分析體系在企業盈利能力的分析方面起到了非常重要的作用。杜邦分析體系基本結構圖如下圖一所示:

保利房地產股份有限公司盈利能力分析

  圖1杜邦分析體系結構圖

 ?。?)凈資產收益率能夠系統全面的分析出企業的經營狀態,從而更加具有針對性的給企業管理者提供有效的經營決策。凈資產收益率公式:

凈資產收益率=銷售凈利率×總資產周轉率×權益乘數

凈資產收益率=凈利率÷凈資產×100%

(2)總資產周轉率是反應公司資產運營效率的主要內容。作為一個重要的指標,總資產周轉率可以最直觀地反映出企業資本的周轉比率和發展狀況。通過對該指標的比較分析,可以反映公司今年及往年總資產的運營效率和變化,發現企業與企業之間在資產利用率的差距,促進公司發掘潛力,積極產生收益,增加產品市場份額,并提高資產利用效率。通常,該數值越高,企業總資產的周轉速度越快,企業的資本利用效率和盈利能力也就越強[]??傎Y產收益率公式:

總資產收益率=凈利潤÷平均資產總額×100%

平均資產總額=(年初資產總額+年末資產總額)÷2

銷售凈利率=凈利潤÷銷售收入×100%

權益乘數又稱股本乘數,是指資產總額相當于股東權益的倍數[]。他對于反映企業的盈利能力也起到了十分重要關鍵的作用。權益乘數公式為:權益乘數=平均資產總額÷凈資產總額

3保利房地產股份有限公司盈利能力分析

3.1杜邦分析法下保利房地產股份有限公司盈利能力縱向分析

3.1.1保利房地產股份有限公司基本情況

保利房地產有限公司作為一家大型的國有房地產公司,在業界具有十分重要的地位和影響力。其成立于1992年市場經濟起步發展的黃金時代,趕上了改革開放的“順風車”。其由中國保利集團控股,具有國家一級房地產開發的資質,并于2006年7月在上海證券交易所上市,代碼600048,保利房地產股份有限公司擁有300家控股子公司,業務覆蓋范圍廣,自在上交所上市以來,綜合實力多次位列前茅。

本章需要梳理保利房地產股份有限公司的財務信息以及經營狀況,采用杜邦分析體系,對凈資產收益率(ROE),總資產收益率(ROA),權益乘數(EM)等指標進行分析,以期對企業的發展狀況進行全面評估,認識到影響企業盈利能力的薄弱之處,從而更好地對癥下藥,解決問題。本文對收集到數據進行分步分析和整理,以便得出結論。數據源基于保利房地產股份有限公司發布的年度公司財務報告。

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  表1 保利房地產股份有限公司各項成本費用占營業收入占比表

  3.1.2凈資產收益率

如上圖所示,根據以上數據,我們可以比較清晰明確的保利房地產公司2015年至2019年5年的財務數據,采用杜邦分析法縱向分析保利地產公司盈利能力情況以及影響保利地產公司盈利能力的因素,分析其盈利能力存在的問題。

根據圖2可以看出,保利房地產股份有限公司2015年至2019年的凈資產收益率呈現倒U型的走勢,公司2016年至2018年凈資產收益率較為穩定,而2015年及2019年凈資產收益率較高,尤其是2019年凈資產收益率達到21.01%。

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  圖2 保利房地產股份有限公司2015年至2019年凈資產收益率

  3.1.3銷售凈利率

根據圖3可以看出,保利房地產股份有限公司銷售凈利率在2015年至2019年的走勢與凈資產收益率的走勢類似,2015年銷售凈利率為13.63%,下降至2016年的11.03%后開始一直上升,直至2019年達到15.91%。從絕對值來看,保利房地產股份有限公司銷售規模不斷擴大,在2016到2019年間,保利房地產有限公司的凈銷售利率處于不斷上升的狀態,而2016年相較于2015年銷售凈利率下滑的主要原因是因為保利房地產股份有限公司房地產項目交付結轉增加,相應結轉成本增加而導致2016年銷售凈利率下滑。

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  圖 3 保利房地產股份有限公司2015年至2019年銷售凈利率

  為了深入分析保利房地產股份有限公司銷售凈利率的穩定情況,本文根據保利地產公司2015年至2019年的年報,計算及整理出保利地產公司各項成本費用占營業收入的占比表及走勢圖。根據表1以及圖4可以看出,除了2016年因公司交付結轉成本增加,部分營業成本出現小幅增長以外,總體而言,企業的總體營業成本在總營業收入在所占比率同步下降了1.77%,這也促進了銷售凈利率的上升,但我們同樣不能忽略除營業成本以外的其它因素對于銷售利潤的影響。從五年的數據中我們可以看出,其中營業稅金相對較為平穩,占到收入比重的9.1%,而銷售的費用則略有波動,在前三年的時間內上升了近一個百分點。即從2.21%(2015)上升到3.04%(2018),到2019年開始下滑至2.83%,伴隨著銷售規模的擴大,保利房地產股份有限公司的銷售費用也進一步增加,雖然銷售費用的增加幅度不大,但是保利房地產股份有限公司后續仍應關注銷售費用管理,注重市場推廣及營銷費用的管控;同時保利房地產股份有限公司管理費用處于上升趨勢,管理費用占營業收入占比提高了0.27%,表明公司在組織和管理泛地產開發經營活動中應進一步注重成本的管控,提高經營效率;財務費用占營業收入占比大于0,處于下降趨勢,說明公司貸款利息大于存款利息,而占比減少的主要原因是因為公司匯兌凈損失的減少。

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  圖 4 保利房地產股份有限公司各項成本費用占營業收入占比圖

  3.1.4總資產周轉率

根據圖5我們可以清楚的看出,保利房地產股份有限公司總資產周轉率在2016年達到最高峰,為0.33,2017年開始大幅度下降至0.21,并在2019年小幅度回升到0.24,從整體上可以看出保利地產公司總資產周轉率近幾年處于下降的趨勢,由此我們可以大致認為,近幾年來保利房地產有限公司的資金利用率有所下降,并有可能一直延續其下降的態勢。究其原因,最根本的是房地產業的生產和銷售周期長,且涉及的標的額較大。如果無法及時的刺激消費去庫存,就會出現存貨率過高,資金難以盤活等現象。此外,企業的應收賬款比率對于企業的總體經濟狀況評估也有著非常重要的作用。由于房地產業的應收賬款占企業資本的比率過高,也會間接地影響到企業的經濟健康狀況。如何更好地盤活資金,減少壞賬,將現有的應收賬款積極回收或者轉化為再投資的資本,是目前房地產行業所考慮的問題。

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  圖 5 保利房地產股份有限公司總資產周轉率趨勢圖

  存貨周轉率存貨周轉率與總體資金周轉率一樣,也可以直觀地反映出企業發展的狀況。對于企業而言,企業的存貨周轉率越高,說明企業盤活資金的能力越強,資產變現的能力越強,企業的活力也就越高,發展更加良性;反之,企業的存貨周轉率越低,說明企業盤活資金的能力越弱,資產變現的能力越弱,企業的活力也就越低,發展更加僵化。根據圖5及圖6可以看出,總體而言,保利公司的存貨周轉率與總資產變化率在大體上趨于一致;具體而言,保利房地產股份有限公司存貨周轉率2015年至2016年處于上升趨勢,而在2016年至2017年大幅度下滑,2017年至2019年處于穩定階段。

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  圖6 保利房地產股份有限公司存貨周轉率趨勢圖

  應收賬款周轉率根據圖7可以看出,保利房地產股份有限公司應收賬款周轉率2015年至2019年處于持續上升的趨勢,上升幅度達到了19.18%,有次可以看出保利房地產股份有限公司應收賬款回收情況較好,應收賬款能夠及時有效地變現。

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  圖7 保利房地產股份有限公司應收賬款周轉率趨勢圖

  3.1.5權益乘數

根據圖8可以看出保利房地產股份有限公司權益乘數在2015年至2016年出現下滑,之后一直處于上升趨勢,這說明保利公司的負債率在近年來有所提升。但這一情況是市場經濟發展所產生的必然后果。虛擬經濟的發展可以極大地帶動其他產業的發展,這一點從美國的發展歷程中就可以窺見一斑。但與此同時,過高的負債率也會使得房地產行業等實體經濟產業有“泡沫經濟”的風險,提升了企業的風險指數。融資政策的刺激如果利用得好,能夠最大限度的刺激企業經濟的發展,在這一點上,保利公司尚有不足之處。

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  圖8 保利房地產股份有限公司權益乘數趨勢圖

  綜上所述,保利房地產股份有限公司盈利能力有所增加,但是通過進一步分析銷售凈利率、總資產周轉率以及權益乘數發現,保利房地產股份有限公司銷售費用、管理費用出現上升的趨勢,市場推廣及營銷費用的管理、經營活動管理效率方面需要注重;并且存貨周轉率出現下滑,存貨管理有待加強;權益乘數出現大幅度上升,說明公司可能面臨一定的債務風險的威脅。

3.2與萬科企業財務比率的橫向分析

在房地產行業的發展歷程中,萬科公司是不得不提及的一個存在。作為房地產行業的龍頭支柱公司,萬科在長期的發展過程中逐漸形成了自己的產業優勢,數十年來一直穩居首位。但近年來,隨著新經濟時代的到來以及產業變更和發展,保利公司作為后起之秀,也逐漸有趕超萬科公司的態勢。為此,筆者選取萬科公司作為參照,通過其與保利公司的數據比對,分析保利公司在發展過程中形成的獨特優勢以及存在的問題,以期對保利公司今后的發展有新的思考。

本文根據保利以及萬科公司的年度財務報表,計算并整理出兩家公司2015年至2019年的各項指標情況:

表2 萬科地產公司財務指標情況表

年度 凈資產收益率 銷售凈利率 總資產周轉率 權益乘數
2015 19.14% 9.27% 0.32 4.37
2016 19.68% 8.74% 0.29 5.14
2017 22.80% 11.55% 0.21 6.24
2018 23.24% 11.35% 0.19 6.49
2019 22.47% 10.57% 0.21 6.39

表3 保利房地產股份有限公司財務指標情況表

年度 凈資產收益率 銷售凈利率 總資產周轉率 權益乘數
2015 18.63% 13.63% 0.31 4.16
2016 15.53% 11.03% 0.33 3.96
2017 16.32% 13.43% 0.21 4.4
2018 16.63% 13.44% 0.23 4.54
2019 21.01% 15.91% 0.24 4.5

3.2.1凈資產收益率對比

根據圖9可以看出,2015年至2019年萬科公司凈資產收益率一直處于保利房地產股份有限公司的上方,并且萬科公司凈資產收益率呈現穩步上升的趨勢,說明萬科公司的凈資產收益率表現較為突出,凈資產的創收能力較保利地產公司的強,究其原因,主要是因為萬科公司近年來積極探求產業結構改革,創新經營管理方式,提高了資金的周轉和利用效率,實現了由“高速”到“穩健高質量”的轉型,這也與我國經濟建設的總體政策有關。而保利房地產股份有限公司凈資產收益率雖然在萬科公司下方,但是公司凈資產收益率整體處于上升趨勢,并且2019年兩家公司凈資產收益率相差較小,說明保利地產公司發展態勢較為穩健,發展前景良好。

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  圖9 凈資產收益率對比;圖為保利與萬科公司

  3.2.2銷售凈利率對比

根據圖10可以看出,兩家公司銷售凈利率的走勢趨同,但保利房地產股份有限公司銷售凈利率處于萬科公司的上方,并且保利房地產股份有限公司銷售凈利率在2018年處于上升趨勢,而萬科公司出現小幅度的下滑,說明保利房地產股份有限公司銷售收入的創收效率較萬科公司的高。

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  圖10 保利房地產股份有限公司與萬科公司銷售凈利率對比圖

  根據圖11以看出保利房地產股份有限公司營業成本占營業收入的比重雖然處于下滑態勢,但是整體上處于萬科的上方,營業成本占營業收入的比重還是比較高的。萬科公司之所以能夠嚴格的控制營業成本,主要是在產業的源頭——即土地成本控制方面進行努力。憑借其強大的股東優勢以及適宜的政策策略,其較好的控制了土地成本,從而最大程度的減少了營業成本。而反觀萬科公司,在這一方面則遜色于保利公司。因此營業成本占營業收入的比重比保利地產公司的低。

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  圖11 保利房地產股份有限公司與萬科公司營業成本占營業收入對比圖

  根據圖12可以看出,保利房地產股份有限公司在銷售費用、管理費用以及財務費用三項費用的管理方面的能力比萬科公司較強,并且兩家公司均注重費用管理方面的管控,在2018年后三項費用占營業收入的占比開始出現下滑。

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  圖12 保利與萬科公司三項費用對比圖

  3.2.3總資產周轉率對比

根據圖13可以看出,兩家公司總資產周轉率不相上下,從整體上來看受行業因素及政策的調控,兩家公司總資產周轉率處于下降的態勢,但是保利房地產公司總資產周轉率稍微較萬科公司的高,由此說明房地產行業總資產收益率下滑是行業趨勢的影響,但保利公司總資產周轉率情況較為良好。

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  圖13 保利房地產股份有限公司與萬科公司總資產周轉率對比圖

  3.2.4權益乘數對比

根據圖14可以看出,萬科公司權益乘數一致高于保利地產公司,說明萬科公司的負債水平高于保利房地產股份有限公司,并且兩家公司權益乘數走勢基本一致,處于上升的態勢,說明伴隨著房地產行業衰落態勢的來臨,各企業都采取了財務杠桿措施,從而盤活資金,提升企業的經營能力和盈利水平。

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  圖14 保利房地產股份有限公司與萬科公司權益乘數對比圖

  4保利房地產股份有限公司盈利能力存在的問題及提升對策

4.1 保利房地產股份有限公司盈利能力存在的問題

4.1.1存貨周轉效率偏低

根據前文分析可知,房地產公司存貨占資產的比重較大,而保利房地產股份有限公司近幾年存貨周轉率處于下滑的態勢,存貨周轉效率較低,影響公司資金的流動和資產的盈利能力,由此說明保利房地產股份有限公司存貨管理有待加強。良好的存貨管理作為穩定的“后方戰略”,在房地產行業的穩定發展中起著非常重要的作用。因此,保利公司應當加強其存貨周轉。

4.1.2生產成本以及期間費用管理效率有待加強

根據前文分析可知,從縱向來看,保利房地產股份有限公司銷售凈利率整體處于上升趨勢,但是通過進一步分析費用與收入的占比發現,保利房地產股份有限公司管理費用及銷售費用處于小幅度上升的趨勢;并且通過橫向對比萬科公司銷售凈利率及成本占收入比重,發現保利房地產股份有限公司在生產成本管理方面的能力較萬科公司的弱,存在一定的上升空間。

4.1.3財務杠桿使用程度不夠

通過縱向分析保利房地產股份有限公司權益乘數發現,該公司負債水平屬于上升趨勢,但是通過橫向對比房地產龍頭企業萬科公司發現,保利房地產股份有限公司權益乘數與萬科公司相差較大。目前保利房地產股份有限公司處于快速發展階段,但對于財務杠桿的利用不足。無風險則無收益,在可控的范圍內適當利用杠桿的作用,提高企業的負債,在一定程度上可以刺激企業的發展,從而最大限度的提升企業的盈利能力。因此保利房地產股份有限公司可以適當增加財務杠桿,從而提升盈利能力。

4.2保利房地產股份有限公司盈利能力提升對策

4.2.1加強存貨管理

保利房地產公司應當積極調整其管理戰略,重視對于存貨的管理。只有這樣,房地產資源才能得到最大限度的盤活,企業才能“減重前行”。因此,企業應當制定合理的開發戰略和銷售戰略,迎合市場的需求,將自身的存貨率控制在健康、合理、可控的范圍內,避免因存貨過多引發企業發展活力下降、資金循環不暢以及保管費用占比過大等問題的出現,阻礙企業的良性發展。只有確保各個環節的暢通無阻,才能為企業發展提供更加良好的成長環境。

4.2.2加強成本費用控制力度

對于保利公司而言,成本的控制是企業發展過程中無法回避的“老大難”問題,同時這也是所有的房地產企業所面臨的共同問題,解決該項問題,我們可以從以下幾個方面入手:

首先,我們也應當嚴格把控源頭成本,即對于土地價格的把控。萬科公司之所以能夠將買地成本控制在合理高效的范圍內,很大一部分原因是由于其鮮明的產業政策以及一定地域范圍內的影響力,這也是保利公司在下一步的改革中應當學習的地方。

其次,在保證企業良性發展的同時,積極進行產業結構以及管理層的改革,確保更加鮮活的血液注入企業的發展。

最后,將成本控制戰線延伸到一線的銷售端,提升員工素質,積極進行跟蹤考核,保證企業的盈利水平。

4.2.3優化資本結構

通常來說,投入高的企業其盈利能力也相對較高,因此房地產業作為一個需要高投資的行業來說,資金鏈就是企業的心臟,資金運作效率高低直接決定了企業盈利模式的成敗。在公司經營中,利用好負債,適時補充自有資金,控制好自有資金和負債資金的比例,這對房地產業來說是非常必要的。

5結 論

本文通過以保利房地產股份有限公司為例,采取了杜邦分析法縱向分析了保利房地產股份有限公司2015年至2019年盈利能力情況,并通過對萬科公司與保利公司的財務狀況進行全方位的對比和分析,得出以下結論:存貨周轉效率偏低、生產成本以及期間費用管理效率有待加強、財務杠桿使用程度不夠,并針對相應的問題提出了3個優化建議:加強存貨管理、加強成本費用控制力度、優化資本結構。希望可以為其他房地產企業在盈利能力管理方面提供參考,以此促進我國房地產市場的健康發展。

但本文還存在很多不足,存在一定的局限性。例如,本文只選取了保利房地產股份有限公司5年的年報數據,數據樣本較小,代表性不強。本文僅僅采用了杜邦分析體系對保利房地產股份有限公司進行了財務數據分析,但在實際操作過程中,影響企業盈利能力的因素遠不僅僅止于此,分析的方法策略也更加多種多樣。日后,如果要對保利房地產股份有限公司盈利能力進行更深層次的分析,則需要查閱更多的資料,選取更多的數據,多方面分析。

參 考 文 獻

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致 謝

時間轉瞬即逝,不知不覺大學四年的時光已接近尾聲,四年的求學生涯在師長、親朋好友的大力支持下,經歷過困難,收獲過成功的喜悅,走得辛苦卻也收獲滿囊,在論文完成之際,思緒感慨萬千。這篇論文的寫作過程經歷了千辛萬苦,由于實習工作,每天只能擠出一點時間寫,在寫作過程中,有遇到過瓶頸期,對如此之多的數據一度頭暈眼花。通過不斷的數據收集與文獻查看,最終確認一條可行的思路。

我要感謝我的導師,在繁忙的工作生活中,抽出時間對我的論文給予耐心的指導,我的導師在會計領域是一位杰出的工作者,對會計知識和會計實踐經驗的掌握都十分扎實,使我受益匪淺。感謝我的家人,時刻督促我完成論文的撰寫,一直給予我精神上的鼓勵。感謝我的朋友,在我一籌莫展的時候,給予我建議與幫助,讓焦慮的我安心。

四年的大學生活,短暫而又美好,對于即將步入社會的我,對學校充滿了不舍,但是天無不散的宴席,我將用我所學的東西去豐富自己的人生,為社會做出貢獻。最后再一次感謝所有在畢業設計中幫助過我的良師益友。

保利房地產股份有限公司盈利能力分析

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