三亞市保障性住房供給問題與對策

　　摘要：結合三亞市實際政策,對社會保障性住房的供給問題進行分析及解決方式進行了探討。指出住房保障政策投資本身便對經濟有著可觀的拉動作用。對于低收入居民而言，如果能對其居住環境進行改進，那將解決一個重要民生問題。所以，國家對保障性住房的積極推進，不僅對于民生，對于整個社會的安定都是有著十分重要的意義。國計民生的一個重要的社會問題，就是人民的住房問題，在此基礎上審視三亞市目前社會保障性住房供給面臨的問題和解決對策,提出建立在良好供需機制和合理空間布局基礎上的有效供給是解決目前供給問題的良好方法。當前保障性住房建設已經取得了一定的成效,但是仍存在很多問題[endnoteRef:1]。本文將對三亞市的保障性住房的供給問題現狀進行分析,隨后對保障性住房進行問題總結，最后針對問題從而提出對策建議。趙佩佩我國大城市社會保障性住房供給效用的若干分析[J]2007]

　　關鍵詞：保障性住房；供給問題；對策

　　1.1.1選題的背景

　　從古至今，人民的基礎需求都是衣食住行。對低收入人群的住房改善，一直都是我國基礎民生問題之一。如果能加快對保障性住房的建設，那么不只是對于民生，對整個社會的安定都是有著重要意義的。住房問題是國計民生的一個重要社會問題，如何能夠給國家低收入人群提供保障性住房，是整個住房保障制度的重要內容，也是社會發展的必然趨勢。經濟越來越發達，社會也一直不斷進步，人民對于住房的需求也越來越大，對于保障性住房而言，如何進行加強并積極建設，關乎到人民的基礎居住條件和房地產行業的綠色發展。同時，保障性住房也是政府在民生建設方面的一個積極重大舉措。只有真正解決人民的住房問題，才能提高我國的住房供給能力，最終促進國家的可持續發展。

　　1.1.2選題的意義

　　理論意義：保障性住房的建設會拉動我國的經濟，而保障性住房如果大規模的推進，那么我國極其多的中低收入者就能夠用很低的成本得到住房，而不必省大量的錢去買房子。對于中低收入人群來說，節省了很多錢，可以擁有更多資金去改善生活了，對國家而言，也擴大了內需。因此，對低收入人群的住房解決，是一個很重大的民生方面的問題。對保障性住房的進度加快，將使得民生改善，社會更加的和諧安定。

　　現實意義：對于城市的中低收入人群的家庭保障制度的深入研究，有著十分重要的現實意義。

　　1.2.1國內研究現狀

　　在三亞市保障性住房管理中心和三亞市政府官方網站以“保障性住房”為關鍵詞進行檢索，可以發現國內關于保障性住房的很多文件和新聞，文件主要集中申報條件、適宜的申報人以及申報過程等。截止至2018年3月17日，共有相關文件和新聞9266篇。

　　由于我國經濟發展不平衡、法律體系不完備等諸多原因，目前依然有很多的居民還苦惱于居住問題。我國在1998年對福利分房制度進行了取消，直到現在，國家又出臺了很多對保障房的政策，形成了一個為中低收入人群而存在的經濟適用房制度，為夾心層群體而存在的公共租賃房制度，為低收入群體而存在的廉租房制度，以及市場化的商品房制度。這幾個制度共同組成了我國的整體住房保障制度，不過，廉租房制度卻并沒有發揮它的功能，由于其租房條件過高，房源特別少，質量特別差等問題，廉租房并沒有發揮其真正的功效。2000年后，我國的房價增長十分迅速，特別是近十幾年，房價的增長遠遠超出絕大多數人的工資增長以及承受能力。越來越多的經濟學家關注房價的增長，而“有屋可居”也不僅僅成為現今國家需要解決的問題，同時也成為了很多中低收入家庭關注的問題；甚至很多家庭為了有“有房”背負了幾十年的還貸之路?？梢?，保障性住房的推行以來，是國內近十年來一直處于持續高度關注之中。

　　1.2.2國外研究現狀

　　英法美日等等主要的資本主義國家在保障性住房政策這一方面，擁有著十分豐富的經驗。很多國外的專家學者都對大城市的住房保障政策的各個方面都有著十分深入的研究。

　　美國學者亞當斯（Adams），對美國的相關政策進行了研究，提出住房問題，不只是關乎到個人地位，更是其財富、權力、個人標志等多方面多意義的一個綜合，交互式的體現。英國學者內維特（Nevit）指出，國家的住房政策會影響社會的安全問題，如果住房政策制度的有問題，那么會嚴重影響所有公民的利益，對于整個國家都會產生嚴重的消極作用。[endnoteRef:2]李允中國大都市保障性住房政策實施的困境與出路分析[D]2012]

　　對國外大都市保障住房政策的研究。國外的學者在住房問題方面，都是更加的注重以多種角度，各種不同的學科去進行深入研究。學者多尼森（Donnison）指出，住房問題的研究起源于四個問題，分別是：住房的需求人數有多少？在這些人數的基礎上有多少家庭有住房需求？對于各個家庭而言，總需求的房屋數量有多少？對于房屋的規模建設需求都有什么？他著重強調：“房屋不只是一個居住地，也不只是交易的對象，對于居住者來說，房屋更像是一個情感寄托的所在，更像是一個家。這種對房屋的情感，對于任何國家的人來說都是一樣的，所以這也是所有的地區國家解決住房問題都要去考慮的共同點。該學者還指出，制定相關的政策，要考慮到國家差別因素，要針對國家的具體情況去指定，不同地區不同國家就要制定有差異的政策。”學者卡若里（Karely）指出：“我們不只是應當思考對房屋的支付能力，還應該把住房相關的產出收入控制起來，即確保住房指出在家庭的整體支出比例，要把握到一定的范圍內，不能變多。”當時的國外學者認為，這個比例應當是四分之一左右，也是一個社會允許的最大值，不過隨著經濟的不斷發展，這個比例不會一直保持在四分之一不變，現如今，并沒有一個國際性的統一比例標準。

　　學者倫德（Lund），在其出版的《理解住房政策》一書中提出：“住房作為一種資源，它的分配和結果都會影響到整個國家社會的公正公平，如果住房分配不平等，就會影響到居住人的教育水平、身體健康等等方面，但是擁有較多房源的人就會獲得更加有利的地位，這種不平等情況還會以同樣的原因延續到后代。”所以，住房分配不公是影響社會不公平的重要因素。該學者以倫敦為例，來闡述自己的論點，他強調，貧困家庭中長大的孩子，因為缺少住房，所以無法取得同富裕人家孩子相同的發展機會。

　　倫德特別強調了調查方法的問題，他提出一定要用實地調查的方式去了解社會真實的住房供需問題，這樣才能科學嚴謹的研究總結。麥克唐納（McDonald）在其《城市經濟原理》一書中，對于美國的低收入和弱勢群體保障政策，做了詳細的分析研究。WongT-C在《公房私有化》一書中，對于香港公房私有化的政策方法進行了介紹。在《守護一國》一書中，他對新加坡近百年來的住房政策以及經驗進行了詳細的闡述和分析，并且對國外的住房保障政策相關的文獻做了詳細的研究分析。[endnoteRef:3]李允國外保障性住房研究文獻綜述[J]2012]

　　住房保障的覆蓋范圍相當廣泛。在我國，“福利房”、“宅基地”均為住房保障的體現。這是保障低生產力人群能夠有自己的住房的制度。市場對住房進行分配，但并不是所有人都必須要花費自己的收入去購買住房，也不是說所有人都得靠市場競爭、決策來獲得房屋。市場經濟背景下，如果想要確保人人都有住房，政府就得制定特殊的政策，來保障困難群體的住房問題。這個制度，就被稱作住房保障制度。住房保障制度，同醫療、失業、養老制度統一都是社保制度的部分。

　　2.2.1住房保障理論

　　十九世紀末，西方學者針對日益嚴重的社會矛盾，提出了在保持原有資本主義模式的前提下，通過政府的立法來實施社會政策，從而提升人們的物質文化田間，來舒緩階級之間的矛盾，維護資本主義統治。其中部分具有代表性的學者，站在各個角度，對國家干預和社會福利的積極作用進行了闡述，并提出住房保障理論，對住房保障制度的發展做出了很大貢獻。對各個國家的學者觀點和經驗進行歸納總結后，有以下幾個重要理論，來支撐住房保障制度，分別是凱恩斯的經濟理論、庇古的舊福利經濟學、貝弗利奇的思想、住房過濾理論、倒U型曲線理論、公平效率理論等，這些理論形成了各個國家和地區住房保障制度建設的指導思想。

　　2.2.2住房過濾理論

　　住房的“過濾”，指的是住房市場一開始為高收入人群建造的房屋，在時間久了之后，房屋的質量有了下滑，與此同時新房的供應量上升，使得舊房價格下降，這時，高收入人群為了更佳的住房，會放棄自己的老舊住房，而社會中的低收入者便會接手老住房，繼續使用。“住房過濾模型”是由丹尼斯•斯維尼在1970年提出的，該模型能夠于住房一二級市場相互聯動的前提下，針對各個收入階層及各個等級房屋的供求關系，來更佳的在微觀經濟中反映房屋市場內部的具體運行規律，對于住房保障政策的研究有著重要的意義。住房過濾，指的是對高中低三個收入階層通過由上往下的淘汰老住房從而達到住房的動態分配。因為相同條件下，老住房要比新住房便宜很多，所以過濾機制就成為了中低收入階層去提升房屋等級的一個重要方式。所以，在1975年作于，西方經濟學者共同創立了標準的“住房過濾模型”，來應用到政府關于住房保障的分析研究。“過濾模型”有很多種，彼此之間的結論也不太一樣，但是都達成了同一個共識，那就是高等級房屋能夠對住房過濾進行提速，國家適度減少低等級房屋的質量及價格，這樣能夠幫助中低收入群體加強住房保障，從而提高國家的整體住房條件。

　　公平效率理論

　　公平以及效率，屬于哲學范疇之內。西方經濟學家對于這兩個概念哪個優先，有著很大的爭議?？偨Y起來，有三個說法，其一是效率優先，支持這種說法的是美國的新自由主義經濟學家弗里德曼。其二是公平優先，支持這種說法的是美國哲學家羅爾斯。其三是介于雙方之間的，即公平效率必須要做到兼顧，支持這種說法的是美國學者奧肯[endnoteRef:4]。奧肯作為研究公平效率的著名學者，創立了“公平效率替換”原理，如果太過于公平，那么整個社會的效率便會特別低下，但越是不公平，效率卻越來越高。公平效率兩者之間存在著不可調和的矛盾，而效率公平兼顧已經被大多數西方學者所接受。高澤敏住房保障視角下農民工住房探究[J]2012]

　　住房問題，屬于社會中住房利益分配問題。住房利益分配，指的是在某種具體的社會生產模式中，住房利益主體根據其自身的政治權利或者經濟權利來得到房屋利益的過程。其對于社會特定群體怎樣得到房屋、得到房屋的數量、相對應的滿足程度緊密相關。住房利益分配包括兩種，其一是市場分配，其二為福利分配。福利住房的本質是最大程度在所有社會成員之間構建一個平等的分配住房的制度。但是它也有缺陷，就是在這個過程中會變化成為平均分配，從而更多的是強調整體的利益，而忽視個人利益，從而也造成了另外一種不公平，對于房屋分配對象的各種積極性都是一種打擊，從而打消其勞動生產率，使得整個社會的財富增長受限。所以市場配置住房，是一種真正能夠調節住房供需，原理是其影響市場的供需關系，從而對房屋的價格產生影響。

　　市場競爭雖然對房屋的分配有著很大的提效，但是卻難以做到房屋分配的平等。所以，針對這一問題，部分專家對住房利益分配這一方面進行了深入研究，以公平效率保障這三層次的和諧一致，以住房保障制度來調節效率公平之間的矛盾。通過建立福利分配制度，來實現住房分配機會相同，并將這種不平等壓制在社會絕大部分群體所能接受的程度內。住房資源配置應當秉承效率優先，同時兼顧公平這一原則，為了使得社會有更高的效率，有時甚至還需要犧牲某些平等。讓政府參與進來，進行住房問題的調節，來解決住房分配不公的現象，從而擴大公平。在西方資本主義國家，市場經濟下，以效率優先的基礎下，也實行了很多促進公平的政策，例如遺產稅、所得稅的征收，向低收入人群提供食物、住房補貼、醫療補貼、殘疾補貼、失業救濟、教育補貼等等。

　　3.2.1資金缺口較大

　　在三亞市，保障性住房的資金補貼來源是三級政府，包括中央、海南省、三亞市，一同出資，而且保障性住房中由財政出資的資金，是通過市發改委制定計劃，然后市財政局依照財政進度以及國庫情況把資金劃撥到相應的賬戶；中央的投資保障性住房的資金、省級預算保障性住房補助，都應當依照國家相關要求嚴格執行。資金管理方面，保障性住房相關的資金嚴格執行專項管理、?？顚Ｓ玫囊?，所有人都不能挪用。資金的籌集審核要嚴格進行規范應用，從而提高其效率。不過對于預算中的專項資金而言，對其審計狀況而言，由于某些地方財政資金短缺，比如資金沒有能夠依照相關規定提取，社保房售房款，使得其社保性住房建設融資沒有得到很好的實施；致使預算和投入得有很大的出入。三亞市保障性住房是財政主導，由于其福利性以及公益性等特點，所以收益能力在整個供需中擁有巨大的壓力，并且相關資金太依賴地方政府。并且我國是分稅體系，財政能力主要在中央，所以地方難以在住房保障方面有資金能力。

　　3.2.2覆蓋面太小

　　覆蓋面小，落實難；由于三亞市保障性住房還遠遠不能滿足中低收入者的住房需求，而保障性住房也還在探索發展階段，需要政府加大投入，加強保障性住房對低收入群體的覆蓋。保障性住房的房源少，供應小，而商品房庫存大，供應足，這就形成了三亞的土地資源越發的緊張，成了保障房的重大影響因素之一。如果能夠棚改集約土地，可能對于保障房的建設會有一定的幫助。三亞市住房保障辦的姚莉科長表示，依照三亞保障性住房的總需求，并且按照三亞保障房建設的指標來看，到2020年，三亞市的保障性住房需要用土地900畝左右。隨著三亞的跨越式發展，土地資源很難滿足保障房的需求了。預計建設五千個保障房，要占用土地250畝左右，通過與市規劃局交流后，選擇了兩個方案，不過兩個滌指都是在棚改用地的地段。在拆遷結束之前，保障性住房不能開工。在三亞，不只是保障房的供應太少，而且商品房的銷售也是逐年下降。同時，三亞的保障房還只是剛剛起步，供應量少，難以滿足需求。并且農村城市化步伐加大，農村人民也不斷涌入城市，大量的新就業人員在城市中，有著很大的需求，但是城市內的房價遠遠高于農村，并且租房也越來越貴，使得人民的房屋支付能力大幅下降。土地缺少，導致了房屋的缺口更大了，伴隨三亞經濟的發展，城建土地的供求使得土地受到了嚴格的把控，規劃更加的少，保障房的供應也跟不上。另外，拆遷征地等繁雜的手續方面問題，也是保障房建設沒有開工的原因之一，其土地出讓金過低，使得三亞的保障房只能建設在三亞的邊緣或者是特別遠的郊區。

　　3.2.3監管不力

　　根據有關部門的表述，網絡上某個平臺的某個售房人同“同心家園”2010年分配的保障房相關申請人一致。對于這種情況，相關部門加強了監管，依照《三亞市經濟適用住房管理辦法》，三亞市住房保障機關統一決定，取消該申請人的保障房購買資格，而且限制其在5年之內，不能繼續申請三亞的保障房。

　　現在，三亞對于保障房申請人的審查各個環節，有戶籍審查、申報審查、住房審查、公示等等。這些都是很大的工作量，都要求相關的機關專業人員來執行，如果只依靠道德監管或是單位蓋章是達不到監管目標的。例如，在深圳的政府公文中，保障房要求，一個家庭的年收入不能超過10000元。不過在隨后的申請中，相關機關發現，很多人偽造材料，而且絕大多數人的收入不能在材料中體現。像是某人，工資單寫的是收入不足10000元，不過其“隱形”收入可能相較明面上的收入高得多。所以單位的收入證明也不能反應一個人的真實收入。這一尷尬現象主要由于，個人收入的相關材料，并不一定是在專業機構獲取的，缺少相關專業機構來進行確切的評估。并且個人信用和收入申報并不完善，使得人們的隱形收入很難完全被統計到。這就造成了人民收入的劃分困難，理論同實踐相差甚遠，還有可能有人開著豪車去申請保障房的現象。在監督方面存在問題，同時再準入以及退出上也就不可能達到公平合理了。

　　保障房建設，存在延遲效應，產生這個效應的一個主要因素，就是保障房建設并不能同步于城市發展，雖然保障房附近的各種配套設施均已經通過審核，準備修建，不過卻因為經濟發展的因素使得保障房附近的配套設施沒有按時完工，最終導致正在修建的保障房有閑置的危險。日后城市規劃如果有比較大的變動，那么整個區域的保障房就很有可能長時間閑置下去。

　　而且保障房修建的土地方面的手續，是開發公司來申請辦理的，費率也是按照國家標準來制定的。如果費率過高，可能也會影響保障房的閑置。整個項目施工時產生的所有稅費，都是公司自己來承擔的。如果保障房完成并移交，那么保障房所相關的稅費就按照國家標準，分別由公司和市級財政繳納。而公司銷售特定人群的商品房以及拆遷安置房相關的稅費，則分別是有公司和產權人繳納。因為保障房的受眾群體是中低收入人群，所以稅收往往會增加這類群體負擔。房產稅擴固征收，將增加房屋所有者的房產保有成本，部分房屋所有者必將衡量利弊出售或出租閑置或多余的房子，來加大市場中房屋的供給，而后供給增加便會舒緩市場供需不匹配的問題。此外，房產稅的改變能夠使得房屋購買者，在買房時增加房產稅這一保有成本的考慮，引導房地產市場對戶型的合理選擇，從而減少高房價、大戶型住房的需求，提高中小戶型住房的需求，進而影響供給比例，實現對住房供給結構的調節。另一方面，政府可以將增收的房產稅用于公共配套設施建設和優化公共服務，提開房產品質，適應消費者需求，促進房地產市場的供給側改革。

　　如果一個地區十分需要外部勞動力涌入，但是保障房申請條件太過于嚴苛，使得保障房發生閑置的現象，從而使得外地勞動力很難流入。這種情況的原因主要是地方財政對保障房的主要目標不明晰，造成保障房的建設及分配結構性失調，最終保障房并不能真正履行它的服務作用。

　　我國法律建設缺少保障房的相關法律，所以保障房在申請、定位等等方面并沒有明確界定。首先，保障房和商品房，兩者是分別相對的概念，保障房是政府為了解決中低收入人群而建設的只供特定人群，且租金標準較低，有著社保性質的房屋。但是保障房又分為兩個部分，一個是經濟適用房，一個是廉租房。保障房的機制不完善，使得其變得愈發不公平，整個審批環節包括申請、審批、公示，三個環節每一個都存在很大的漏洞，使得保障房并不能同預期效果一樣，真正保障中低收入人群，公平受到了很大的挫傷。

　　其次是對政策的監管出現問題，被保障對象存在異化問題。因為經濟適用房都是低價房，所以政府在開發商選取的時候，對其有著明文規定。不過在執行的時候，大多數合同只是存在于形式，政府對開發商的監管機制并不完善，使得政府的各種補貼付之東流。換句話說，項目招標的時候，政府還可以做到對開發商的各個方面予以較為嚴格的審核，不過后面的建設銷售，卻不能有科學合理的監管約束。目前房地產行業擁有著很高的利潤，百分之三的限制并不能滿足開發商的貪欲，實際操作中，政府監管很難對他們的各種非法牟利手段加以限制。并且，銷售中還存在對申請人信用收入審核機制完善的問題，使得公平更加難以實現。

　　當前，對保障房的要求只有準入，并不存在退出機制，使得福利變的固話。就算有退出機制，當轉售公售房時候，同樣會存在福利外溢現象。我國只有健全退出機制，才能真正的保障符合準入資質的人民的利益，并且可以使得福利固化現象減弱。退出條件一般有常態退出和非常態退出。其中常態指的是受益人因為自身的收入資產等條件發生了自然變化，不再屬于被保障的中低收入人群。非常態指的是被保障人因為違反保障房目的，或者采取不正常手段牟利從而被剝奪保障房資格。

　　對于保障房家庭，在后面不具保障房資質時，如何正確退出，目前還沒有相關的法律規定，使得我國保障房都有著退出困難的難題。健全保障制度，加速保障房建設，真正解決中低收入群體住房問題，只是靠政府的行政功能是很難達到的。只有加速《住房保障法》的制定進度，才能完善法律。我國在一開始制定保障房制度時，只意識到中低收入人群的房屋需求，目標對象定位太龐大，沒有一個明確的準入以及保障房建設標準，使得很多的保障房并沒有能夠真正保障目標人群的居住，更大程度上變成了高收入人群牟利的手段。

　　現在好多城市在其公共租賃住房管理辦法中，明確規定了，對于那些合同到期不能夠立即騰退的承租者，會給予其幾個月的過渡期，過渡期內的租金大多按照統的市場租金或公租房租金標準的一定倍數收取，但是在具體的實踐中經常會出現如下情況，某些承租家庭可能因存在特殊情況而無法立即退出，或者是雖然已租質住房經超過公共租賃住房的保障標準，但是以當前的經濟狀況仍然無法租賃更高標準戶家庭收入直接進入住房市場或購房市場會給這部分人群帶來極大住房退出后的的壓力，使他們的經濟條件重新惡化。

　　根據統計口徑資料顯示，2013年三亞市房地產施工面積從2008年的400.8萬平方米上升到1216.6萬平方米，增加了815.8萬平方米；房屋開工面積由2008年的137平米提高到了2013年度的373平米。隨著三亞市跨越式發展，土地是越發的難以滿足各個方面的需求，保障房的土地也是非常短缺。所以，一個城市的土地能否合理的供給對整個城市的可持續發展具有非常重要的意義。為了使得三亞房地產行業能夠保持健康發展，不浪費土地資源，使得土地都能夠被有效利用，必須要做到以下幾點。第一，要加強三亞市土地方面的監管，健全相關制度，適度的要求公民一同參與、聽證，適時調控土地的供應總量和交易價格，遏制和減少土地的投機炒作行為。第二，要優先消化存量用地，盤活閑置土地。鼓勵開發商積極消化近期重點開發地區的存量土地。根據相關規定以及通過實行新增經營性用地計劃與消化存量土地掛鉤的政策，結合加長保障房建設時間、改變土地性質、允許土地置換、政府招標、依法收回等等方式，來盤活剩余的土地資源。并且，社保房一般住房結構存在不合理的現象，會導致住房保障水平大幅下降。土地日益增加的供應量并不能滿足同時期的房屋需求，也就是說土地的供應趕不上需求。土地資源的緊缺，會使得招標拍賣的價格上升，最終導致投資成本加大。土地短缺使得房屋供給緊缺，使得供需矛盾更加嚴重，導致房屋市場價格提高。

　　對于相關部門的保障房方面的責任要進行相應的立法。住房保障是一個綜合性的工程，牽涉到土地、財政等等很多政府部門，國家應當立法，對這些部門的職責進行進一步的明確，從而使得其執法和監管得以保障。

　　三亞市應當進行有效的措施，對三亞進行相關調控，并且在市區內采用嚴格標準來打擊違法購買保障房行為。對于那些已經購買了一套房屋的三亞市家庭，或者可以提供一年的納稅或社保證明的外地居民，允許他們購買一套房屋。對于已經擁有兩套或更多的本市居民、或者一套及更多的非三亞市居民、不能提供社?；蚣{稅證明的非三亞市居民，不得在三亞市城區購買住房。根據海南旅游建設主要目前以及三亞市的具體情況，對房地產相關企業進行企業轉型，開發更多的旅游產品，向我國甚至外國游客的休閑度假提供便利。目前，三亞市還在繼續完善相關住房制度，預計新增保障房6400余套，已建設2400余套，危房改造2000戶左右。同時，保障房的地址選擇也是要著重注意的，應當避開郊區或者特別偏遠的地方、配套設施不健全的地方，政府對開發商配套設施的監管也要進一步加強。將審核關緊緊把牢，完善保障房退出機制，保障公平性。

　　如果想確保保障房的土地供應，政府必須要做到以人為本的理念，要仔細研究并組織來保證保障房土地可以優先得到供給，保障房的地址選擇也要仔細，應當選取位置不太差并且配套設施完善的地段。

　　對土地供給的監管要進一步加強，對于兩年都沒取得許可，卻依然在施工的，應當收回其土地，然后對其進行相應的處罰，房地產投資不足四分之一以上的，不能轉讓其土地，對于違法更改土地性質的，予以嚴懲。

　　加強土地的供給，確保保障房和小型商品房總共的供給要超過土地總供給量的七成。對于土地新一輪的使用計劃中，對保障性房屋要做到足量供給。對土地轉讓，作進一步的完善，要限制房價和低價，來體現公平性。減少保障房的建設成品，確保其足額供應。

　　對于三亞市來講，保障房是由鎮黨委、區工委、市委部門以及市級國家機關來管理的，性質級別不高，對保障房的協調很難處理。涉及到保障房的相關問題時，其指標監管、房屋退出等等手續過為繁雜，要整理大量的不同時期的文件和數據。住房保障司只是一個局級單位，很難去協調局級以上的單位，很可能在執行過程中發生越級等現象，所以，三亞市應當成立一個更高行政級別的保障房單位。開發商如果轉讓項目，必須要取得相關部門的同意，而被轉讓的企業要繼續履行原合同。已經申請并且簽訂合同的公司，不得出現下列情況，違者將受處罰并強制退出：第一，申請時提供假材料；第二，超過三個月沒有開工，且沒有正當理由；第三，超過三個月沒有交付，且沒有正當理由；第四，對簽訂合同中的事項并沒有遵守，且不配合整改。開發商如果有上述任何一個情況發生，應當由三亞市檢查、國土等一系列部門嚴查，同時將其記錄在改開發商的檔案中，對其驗收和年檢資格進行停止操作，并且拒絕對其辦理任何的手續。

　　對保障房進行立法，并完善各種保障房的申請、退出機制，對于保障房條件符合的居民，應當立法，如果其日后不守法退出，應當予以相應的處罰，并且對處罰相關部門明確職責。完善法律層面的相關制度以及提供有效法律依據。

　　國家應當對保障房相應的監管制度進行完善，并建立多元化的保障房監管體制。實行責任制，年初制定目標，年尾進行考核本年度落實情況。并且人大及政協應當對保障房的整個過程進行監督，同時邀請各界及中低收入代表參與監管。通過媒體等載體進行保障房進度的通報、其地址選擇及建設的現狀、保障房申請條件、保障房資金的落實情況等等。確保保障房能夠三公，公開公平公正。要明確處罰執行的相關部門，予以對違法者進行處罰的權力。

　　步驟一：收集資料，包括相關理論知識、統計數據、最新實時消息等，對該課題做基本了解；

　　步驟二：在掌握一定的資料基礎上，撰寫畢業論文，并邊寫邊收集更多資料，在撰寫好初稿后提交論文，征詢老師的相關建議，對論文進行修訂；

　　步驟三：根據學院及老師的要求，對論文進行查重，格式檢查，然后根據反饋的結果進行修改，并準備相應的答辯。

　　研究方法

　　1．文獻研究法

　　充分搜集、查閱和研讀國內外保障性住房案例、政策推行及其政府應對策略等方面的著作和期刊文獻，并進行整合和歸納，為論文的寫作提供基礎理論支撐。

　　2.總結歸納法

　　通過分析三亞市政府對保障性住房政策的推行時應對中的表現，歸納出當前政府在保障性住房政策的現狀，分析總結該項工作中的不足，并試圖提出解決對策。

　　本論文研究工作進度主要分為五個階段，分別是啟動階段、開題階段、實施階段、答辯階段和總結階段。

　　1、啟動階段（2018年1月9日前）：主要工作是查閱相關期刊文獻，與導師商量確定選題，了解該選題當前的研究狀況、搜集相關文獻資料等，并完成任務書的撰寫。

　　2、開題階段（2018年3月25日前）：主要是在中國知網上下載相關文獻，到閱覽室借閱相關書籍，對搜集的各種文獻資料進行閱讀，整理出論文寫作過程中可能用到的各種資料，并完成開題報告和文獻綜述的撰寫工作。

　　3、實施階段（2018年6月15日前）：主要是在導師指導下，著手論文的撰寫，完成畢業論文初稿，撰寫中期答辯材料，參加中期考核，在預答辯中通過導師的審核找出論文中存在的問題，經過反思對論文進行修改，撰寫畢業論文修訂稿，并參與論文查重與格式審查。

　　4、答辯階段（2018年6月24日前）：主要是完成論文最終稿，參加畢業論文結題答辯。

　　5、反思與總結階段（2018年7月1日前）：反思此次論文寫作中出現的各種問題，總結經驗，以求在之后的研究學習中避免出現相同的錯誤，獲得進步。

　　對社會保障性住房的供給問題進行分析及解決方式進行了探討。指出住房保障在實行過程中出現供給問題并就原因進行分析和提出解決對策。第一對于背景和選題意義進行說明，對于保障性住房政策推行過程中是強制性的。主要內容和基本框架都是由政府決定的。而對于供給過程中出現的問題則是政府職能失靈；為了解決住房問題，實現住房再分配。保障性住房的空置和退出政策的不明確阻礙了住房分配。所以，要積極推進保障性住房，對于整個社會的安定都是有著十分重要的意義。三亞市目前社會保障性住房供給面臨的問題和解決對策,提出建立在良好供需機制和合理空間布局基礎上的有效供給是解決目前供給問題的良好方法。當前保障性住房建設已經取得了一定的成效,但是仍存在很多問題。本文將對三亞市的保障性住房的供給問題現狀進行分析,隨后對保障性住房進行問題總結，最后針對問題從而提出對策建議。

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