上市公司盈利能力分析—以萬科集團為例

摘 要 盈利能力集中反映了企業在一定會計期間的經營狀況。所以通過對財務報表中盈利能力的分析顯得十分重要。通常，盈利能力需要綜合分析公司的資產負債表、現金流量表以及企業利潤表等。通過這些年我國經濟體制的改革，房地產行業的經濟發展迅猛，房地產的年均盈利增長率遠遠超過國內生產增長率，所以房地產的經濟發展很大程度上促進了我國的經濟發展。所以本文以萬科集團為例，對我國房地產行業的盈利能力進行深入的研究分析。第一部分為引言，第二部分為盈利能力分析概述，第三部分為萬科集團簡介，第四部分是分析萬科集團盈利能力出現的問題以及對應的原因，第五部分是通過分析制定出對應的解決策略。

關鍵詞：盈利能力 房地產行業 分析 萬科集團

一、引言

（一）調研背景與意義

（1）調研背景

隨著我國房地產行業的迅速發展，該行業之間的競爭也越來越激烈，企業的經營和發展將受到企業盈利能力強弱的影響。因此，企業競爭優勢形成的基礎是形成公司競爭優勢的基礎是保持公司的持續盈利能力。企業在一段時間內可以賺取利潤的能力即為盈利能力。其實無論是內部員工、股東、債務人和企業高管，對于公司的盈利能力值得所有人的反思。對于企業高管而言，可以使用企業相關的收益指標來了解公司的業務績效。通過業務績效對公司的盈利能力進行分析，如果出現問題，要從公司的管理層面先分析問題的根本原因，從而以發現公司的運營的問題所在，接著采取對應的措施幫助公司提高其整體盈利能力。因為盈利能力的大小和公司的償付能力息息相關，所以公司的盈利能力對于其融資和債務償還而言顯得異常重要。尤其是在當前的市場經濟中公司的經營能力和財務狀況都遠遠不及企業的盈利能力那么重要?；谝陨?，研究房地產行業的盈利能力就顯得非常重要，本文將通過房地產上市公司這個角度，進一步研究房地產行業盈利能力存在的問題以及提出解決的方案。

（2）理論意義

公司財務分析的關鍵是盈利能力分析，這是公司運營的起點和目標。盈利能力是公司利用各種經濟資源在一段時間內實現盈利能力的能力，這是不同部門生產和運營效果的復雜實施。如今房地產業正逐漸成為我國國民經濟的支柱，其中萬科集團作為的房地產公行業的標桿，同時萬科也是一家上市公司，所以可以通過對萬科這樣的上市公司進行房地產行業的盈利能力的研究，所以通過本文對房地產上市公司的盈利能力的研究具有一定的現實理論價值。

（3）現實意義

從上市公司的角度來看，股東的分紅多少、企業經營者的業績大小、公司的發展概況以及債權人債務的安全度都直接關乎到公司的盈利能力，現如今，上市公司盈利能力的分析，不僅只是企業管理者的關注的焦點，已經成為所有利益相關者都關注的重點。

公司的盈利能力是企業財務管理的主要目的，也是當前公司最大化股東財務和公司價值的重要方式之一。作為房地產行業的龍頭企業，萬科集團擁有較大的資產規模和全面的銷售網絡體系，本文以萬科集團為探討對象，對萬科集團的盈利能力進行剖析與評價，有很重要的現實意義。通過與房地產其他企業和萬科自身發展前后的盈利狀況進行全面的剖析，結合房地產行業的發展現狀，恰當評價萬科的盈利能力并發現其具有的關鍵問題，進而提出有相應的的建議，有利于萬科集團的后續發展，同時也能給房地產行業的其他企業提供一定的借鑒性。所以對萬科集團的盈利能力進行分析具有重要的理論和現實意義。

本論文通過對萬科集團進行研究，獲取并分析和描述了與該公司各項盈利能力有關的具體信息和相關的數據，以便發現其中存在的問題。再結合查閱到的有關文獻和資料，得到相對應的方案以及解決方法，提出合理的建議。

（二）文獻綜述

一直以來，國內外對盈利能力分析都有所研究，有國內外的研究學者提出以下幾個觀點：

美國銀行家亞歷山大·沃勒（Alexander Waller，1921年）的信用分析是第一本關于盈利能力分析的書。西方國家財務分析初始階段的方向開始從分析公司債務的償付能力轉向分析盈利能力。

Melnes（1971）通過對美國的30家跨國公司進行研究分析，最終的研究結果表明最常用的回報率是投資回報率。

F.Voulgaris,D.Asteriou,G.Agiomirgianakis (2010)表明了公司盈利能力的缺點，并確定了公司盈利能力的水平，這取決于有關公司利潤的信息。公司利潤的大小直接影響公司的盈利能力。通常，在公司資產水平保持不變的情況下，利潤越大，公司相應的盈利能力就越好。另一方面,公司的利潤越低，其盈利能力就越差。因此，由于大量的財務，員工在分析公司的盈利能力時非常注意利潤的數量。但是，取決于會計政策的主觀選擇，資產質量，利潤的確認和計量等因素，公司的利潤額可能會遭受定性風險。僅關注利潤率而不關注利潤質量會影響利潤信息的準確性和企業的盈利能力，這可能導致公司財務決策不準確。

Hirohiko Arai（2013）明確表明，利潤是企業內外所有各方的主要關切。利潤是投資者產生投資收入、貸款人收集本金和利息的資金來源。它是業務生產力和運營商管理效率的統一體現，不斷完善集體福利目標的重要保證。

屈麗華（2005）在其《房地產上市公司的盈利能力分析》一文中使用杜邦分析法對上海房地產上市公司的盈利能力進行了分析。選定的利潤率主要包括基準業務利潤率，營業和凈收入以及總資產收益率。

趙榮榮（2009）發表了一篇《上市公司盈利能力分析》的文章，指出應該分析上市公司的盈利能力和現金流量指標?，F金流量指標可以反映實體的實際賺錢能力，并可以代表盈利的質量和風險。只有當會計收入較高時，才能證明公司的盈利能力較高，利潤危機較低。

方華（2009）在《商業時報》上發表了一篇題為《上市公司盈利能力評價體系構建及應用》的文章。本文分析并總結了影響盈利能力的因素?；趥鹘y的盈利能力，對總體盈利能力的、連續性、可用性、成長性以及其他因素允許進行多管齊下的評估。文章認為，為了提高上市公司利潤的質量，有必要從上市公司自身和政府政策進行。

胥玲（2009）假設土地價格的上漲導致房地產市場的房價上漲，但更重要的是，對商品住房的需求的上漲導致我的房價迅速上漲，從而遏制了投機性房地產。并增加商品住房和土地的供應。

黃長藝（2011）。分析企業整體盈利能力的關鍵指標包括：資產凈收益率，資本保留率和增長率、資產總收益率、損益率、利潤率和每股收益等。這些指標從各個方面識別公司的風險特征、財務行為特征和投資價值，并為相關的利益相關者提供有關各種收益的信息，這些信息便于投資者和貸方做出投資和貸款決策，并有助于企業績效的有效評估。

張遼遠（2013）指出，由于上市公司的特征決定了它們的盈利能力，除了分析公司整體盈利能力外，還需要分析一些具體指標，尤其是與公司股價和市值有關的指標。分析指標。

張桓（2013）指出，上市公司的盈利能力必須滿足其他條件。在某些情況下，基于盈利能力，它們可以成為盈利能力的支柱。

陳曉紅（2015）在他的文章《完善企業財務分析指標體系的思考》中指出，科學合理的財務分析指標體系對于公司決策者和信息用戶非常重要。

王娜娜、馬勇（2015）指出，房地產公司需要調整其收入機構，增加房地產公司的收入多樣性，并通過房地產，酒店等基礎設施的發展來增加現金流量，通過金融創新從讓公司的財務成本得到降低。

馮杰（2016）指出，對萬科集團的權益，資產收益率和商品交易能力進行了計算和分析，根據擦務報表深入分析和評估萬科財務狀況。

（三）調研方法

本文對萬科集團的盈利能力研究方法進行了全面概述。具體的調研方法如下：

（1）文獻閱讀法：在中國知網以“盈利能力”為關鍵詞進行文獻搜索，找到國內外大量的文獻，了解當前國內外關于房地產公司的盈利能力的研究現狀，結合這些文獻分析了解該領域當前的理論研究，有助于本文對萬科集團盈利能力進行深入的研究。

（2）案例研究法：將萬科集團作為本文的演技對象，通過對萬科集團的財務實際數據的深入研究和分析，以及從不同角度和層次進行研究，可以得出具體的分析結論。

（3）歸納總結法：將查閱的文獻資料理論和萬科集團實際的盈利能力的研究進行結合，對房地產企業盈利能力有關的問題進行歸納和總結，然后根據分析的原因提出對應的解決策略。

二、盈利能力分析概述

（一）盈利能力的定義

企業在一段時間內可以賺取利潤的能力即為盈利能力，盈利能力也是公司增加資金或資本的能力。盈利能力分析是公司財務的核心所在。其主要目標是通過分析及時發現企業財務中出現的問題，幫助企業改善其財務結構，提高償付能力和效率，最終增加企業的盈利能力，為企業的可持續發展做出貢獻。盈利能力是通過將利潤與某些資源或收入進行比較而獲得的相對術語。盈利能力可以通過盈利能力來衡量。一般對于企業而言，其利潤越高，對應的盈利能力越高，反之如果其利潤越低，那么對應的盈利能力越差。

（二）盈利能力分析的重要性

企業經營業績的優勢和劣勢可以通過企業的盈利能力體現出來，盈利能力是所有利益相關者關心的重點。在企業管理人員看來，通過使用適當的盈利能力指標，我們可以顯示和衡量企業的業績成果。公司高管還可以分析盈利能力，發現企業運營中的問題并采取其他糾正措施，從而提高盈利能力和企業管理水平，作為企業的債權人，對于公司的資本結構和償付能力十分在意。利潤是公司重要的償債來源，公司的盈利能力直接影響其償付能力。從股東的角度來看，公司盈利能力的穩定性很重要。公司發展得越好，其盈利能力就越高，股東獲得的股息就越多，股票的市值也會相應增加。盈利能力對公司員工也非常重要，因為利潤是公司員工福利和工資的重要保證。對于投資者而言，公司盈利能力是投資者最看重的企業能力之一。對于國家來說，企業盈利能力的增強能給國家帶來更多的財政收入。國家財政收入的增加，能充分保障國家軍事、教育等方面的運轉，推動社會發展。

（三）企業盈利能力分析的基本內容和主要指標

1.企業盈利能力分析的基本內容

公司的盈利能力受多種因素的影響，其中一些因素是公司外部的，而某些因素是內部的。外部因素主要是國家立法，稅收，宏觀調控等。這些因素影響生產成本和銷售收入以及公司的盈利能力。通常來說，與公司的外部因素相比，公司自身的經營方式，資本結構和其他內部因素對收入的影響更大。因此，如何有效利用和管理影響公司盈利能力的因素，從而對公司盈利能力產生積極影響，已成為公司盈利能力分析的主要內容。有許多財務指標可用于評估公司的盈利能力。這些可以是絕對值，例如基本業務收入，毛利率或相對值。例如：成本，利潤率，凈銷售利潤率等。目前，我國房地產行業最常用的利潤率包括利潤率，凈資產收益率，資本保留率和增長率，損益率?？傎Y產收益率，市盈率?？梢钥闯?，評估房地產行業公司盈利水平的指標通常用于相對數字，而不是絕對數字。這是因為房地產公司的利潤通常與企業自身投資的資產有關，并且很難用絕對利潤率來衡量不同規模的公司的盈利能力。一般而言，企業的盈利能力指數越高，對應的其盈利能力也就越高。

　　2.表 1企業盈利能力分析主要指標

三、萬科集團簡介

（一）房地產行業的發展現狀

我國房地產行業已經瘋狂發展了許多年，雖然它對于經濟發展、促進民眾生活質量、促進就業等方面起到了很大的作用，但是于此同時，它也帶來了一定的負面影響。首先，由于發展速度過快，導致房價過高，許多民眾無法負擔得起高昂的房價。不利于社會的穩定發展。其次，正是由于房地產行業的迅猛發展，許多資金涌入了這個市場中，甚至包括了一些違規的信用貸款資金，這會擾亂交易市場的穩定性?；谝陨?，近些年國家相應地也出臺了一些政策來緩解房地產行業過熱的問題。2016年年初，政府為了清理商品房庫存，全國采取了較為寬松的信用貸款政策，該政策原本是想降低三四線的商品房庫存，卻不料導致了一二線城市的房價迅速增長。因此，2016年下半年，國家提倡“房子是用來住的，不是用來炒的”，在該倡導下，房地產行業得到了一定的緩解。2017年，全國許多城市先后出臺個人限售令，不僅如此，國家還嚴格規范了貸款要求，在一些熱門城市嚴查消費貸資金，防止消費的資金違規進入房地產市場。直至到2018年止，政府繼續對本國的房產市場發布各種政策進行市場調控，目前來說總體狀況比較平穩，使得過熱的房產市場得到一定程度上的控制。2019年，我國房地產市場整體政策環境收緊，國家堅持房子為居住屬性，并且表示不會把房地產當作促進經濟發展的短期方法。與此同時，我國關于房地產行業的一些基礎制度也更加完善了，這對房地產行業的穩定發展起到了很大的作用。

（二）房地產行業的優勢與劣勢

（1）優勢：較為穩定的價值增長

由于房地產的耐久性，只要不是不可抗力原因，它的使用期限都可達到幾十年。所以，持有房地產的風險較小。另一方面，由于人口的不斷增長且土地是不可再生資源，但是市場的需求增長使得對房產的需求不曾停止，因此房價一直處于飛速增長的狀態中，市場投資主體認可房屋產品具備較好的投資及保值能力。

（2）劣勢：國家對閑置土地的管理越來越嚴格，這將導致土地持有成本上漲。

（三）萬科集團簡介

萬科企業股份有限公司在1984年成立，主要在房地產行業中活躍。經過這么多年的經營，變為了我國最大的住宅開發商。它的業務覆蓋到了我國53個中大型的城市。目前，萬科旗下子公司非常多，包括萬科地產、物業、物流及度假等，具備一套相對完善的集房產物業、出租到物流倉儲管理等全方位業務鏈條。

萬科在發展中秉承專業化發展的信念，以較高的標準化、市場化化理念來經營企業，逐漸形成了相對穩定的品牌聲譽及市場地位，深得眾多投資人、客戶對萬科產品及服務的喜愛，同時萬科也成為眾多房產從業者所向往的就職企業。不僅如此，由于萬科職業人具備較高的職業品質及素養，其產品及服務具備高度專業化特色，因此被市場公認為是“中國最受敬重公司”。

在近年來大家比較關注及討論較多的紅榜評選活動中，萬科集團能夠一如既往被評定為最佳企業。近年房產市場發展受政策、經濟發展的影響較大，但是“2018中國品牌價值百強榜”也能登上40名的高榜位置。在2018年12月5日，萬科還能在香港獲得最有投資價值的上市公司，獲得市場的高度認可。2019年7月，在《財富》中萬科再次登上世界五百強榜單位居254位。直至到2020年初，萬科獲得了“可持續發展創新獎”，緊接著同年9月，在中國民營五百強名單中，萬科位居第九位，并且其營業收入達到了將近三百七十億。

四、萬科集團盈利能力存在問題和原因分析

（一）萬科集團盈利能力分析

1、萬科集團利潤表分析

表 2萬科集團2016-2019年度利潤情況（單位：萬元）

表 2為萬科集團2016-2019年度利潤情況，萬科集團年均營收為28,723,689 萬元，在中收入比重中主營部分能夠占據絕大多數，幾乎是全部，高達99.07%，其他幾年中每年主營收入部分占比也將近99%。這些都表明萬科主營收入能力較好，收入來源較為穩定，究其來源主要來源于地產開發而得。四年中，營業平均成本總計達到20,636,142萬元，直至到2019年才出現了較大變化，基于財務會計中收入同成本的配比關系分析，其集團內收入伴隨成本增加而提高。在這四年中，平均營業利潤總數將達到584,866萬元，總額中營收總比將達到將近72%，以此可推出萬科集團營業利潤率20.36%。

2、萬科集團經營盈利能力

具體實務中，我們一般選用銷售毛利率、營業凈利率和成本費用利潤率三種指標，來測算一個企業的盈利能力大小。

銷售毛利率，主要是用來體現每一單位的銷售收入中提出成本投入后，能夠被使用于經營期間內的各種費用支出后，還能有所盈余，其盈余數值大小即為毛利潤率。以此能夠實現，對于一家公司的產品或者服務的經營管理能力進行測算，上市公司只有擁有較好的銷售毛利，才能獲得較為滿意的銷售凈利率，提高公司的獲利能力。萬科集團2016年-2019年的銷售毛利率分別是29.41%、34.10%、37.48%、36.25%，由此可見，萬科集團在2016年-2019年間，銷售毛利率大體呈增長趨勢，并且2018年的銷售毛利率最高。

作為營業凈利潤指標，主要是才算一家公司能夠獲得銷售后利潤的能力，該指標越高，就更能表明此家企業的獲利能力越高。對于2016-2019年見業務數據進行整理，可以看出萬科營業凈利率自11.79%逐漸上升到14.99%，大體呈上升趨勢，這表明萬科集團在這四年間企業的盈利能力有所增強，并且2018年的營業凈利率最高。

成本費用利潤率表明每付出一元成本費用可獲得多少利潤，體現了經營耗費所帶來的經營成果。該項指標越高，利潤就越大，反映企業的經濟效益越好。萬科集團2016-2019年的成本費用利潤率分別為19.12%、25.96%、28.89%、26.10%，大體呈上升趨勢，表面在這四年間，萬科集團的盈利能力逐漸增強。

2016-2019年萬科集團經營盈利能力相關指標見表3

表32016-2019年萬科集團經營盈利能力相關指標

3、萬科集團資本盈利能力

企業資本盈利能力的衡量標準主要有以下方面：凈資產收益率、每股收益等指標。2016年-2018年這幾年中，萬科的凈資產收益率持續增長，直至到2018年止，該指標對比與2016年增長了3.15%，明萬科集團在這三年間的所有者權益獲利能力在逐年提高。

2016年-2019年萬科集團的每股收益都穩步增長，2016年的每股收益為1.9元，2019年的每股收益已經增長到了3.47元，說明2019年每股創造的稅后利潤更多。

表42016年-2019年萬科集團資本盈利能力相關指標

4、萬科集團資產盈利能力

在具體分析中，一般應用三類指標對某一具體企業進行盈利能力分析，主要有：總資產利潤率、總資產報酬率以及總資產凈利率。對2016年-2019年間的數據統計可知，萬科的總資產利潤率持續下降，表現為2019年為3.19%，比2016年降低了0.23%。萬科集團2016年-2019年總資產報酬率的變動情況與總資產利潤率一致。此外，總資產凈利率在2016年-2019年也呈現下滑趨勢，2019年總資產凈利率為3.38%，比2016年下降了0.55%。由上可知，萬科集團2016年-2019年的資產盈利能力在逐年下降，企業管理水平不太理想。這四年間萬科集團盈利能力相關指標見表5

表5萬科集團盈利能力相關指標

萬科集團與保利地產盈利能力對比分析由下表可知，基于2016-2019年間統計數值，可明確萬科與保利企業之間的差異性，進行必要對比可以知曉房產領域的龍頭企業各自的盈利能力，并以此了解整體市場的盈利狀況。

表6萬科集團與保利地產2016-2019年度盈利能力指標對比分析表

凈資產收益率指標，應該是衡量一類企業的總體盈利能力高低的重要數據指標，以此能夠計算公司應用自有資金能夠獲益的能力。萬科企業的凈資產收益率在最近四年中，指標平均值高于18%，表明企業的盈利能力一直在不斷提高。通過上表可知，萬科的凈資產收益率明顯超過了保利，不僅是2016年，而且后續幾年全部如此，都說明萬科的盈利能力都明顯高過保利。但到了2019年，萬科凈資產收益率只比保利地產高2.75%，說明2019年萬科集團與保利集團凈資產收益率差距在縮小。在總資產凈利率方面，萬科集團總體也是高于保利地產的，說明萬科集團的資產利用效果更好。

萬科集團在整體上，各類盈利指標都能夠明顯高過保利，但是僅僅銷售利潤率卻沒有高出保利。具體來看，2016年保利地產比萬科集團高出2.29%，到了2019年差距變為5.35%，說明保利地產應對風險的能力更強，從銷售收入中獲利能力更強一些。成本費用投入的總數據來看，萬科的成本費用率遠遠高過保利，這就體現出在地產企業投入一定的前提條件下，就能夠獲取更為多的利潤值，因此萬科在經營中能夠在少耗用條件下，經營效率卻跟高。

四、萬科集團盈利能力存在的問題

資產利用效率較差通過萬科財報及相關財務指標分析可知，2016年-2019年萬科集團的總資產凈利率都在逐年下降，進一步分析可知萬科集團凈利潤在持續增長，平均增長幅度為25.19%，總資產也在持續增長，在平均增長統計數據中可看出其漲幅為28.21%，明顯高于凈利潤的增長幅度，以此能夠使得最終的總資產凈利潤率的下降。若總資產凈利潤變得越來越低，那么資產利用效率就不會高，萬科就應該通過一方面增加收入，另外一方面減少成本耗費來改變現有狀況。

通過萬科集團的財報、對外公告及對相關財務指標的分析可知，萬科集團的成本過高，導致其收入的增長速度沒有成本增長速度快。具體來看， 2018至2019年度萬科集團營業總收入增長了7,021,454萬元，漲幅為23.59%；同時，營業總成本有了明顯的提高，一度高達4,844,610萬元，其上漲幅度超過了26%，其中銷售費用一度上升到117,642萬元，此期間漲幅高達百分之十五。但是這期間，萬科銷售收入增長明顯，只是成本指出相對也增加較快，也就不可能帶來更多利潤增加空間，具體在數據計算上看，凈利潤585,932萬元，這也與前兩年變化密切相關。因此，作為萬科來說僅僅需要對已有的成本投入進行減控即可，以此即能提高公司的總收入。

在房產市場中，萬科是規模及品牌較大企業之一，其業務數據指標能夠代表一類企業的發展現狀?；谑袌稣w來看，本行業發展成本投入較高，因此本行業發展中必須做好對成本的投入及控制工作。但是，房地產企業發展快，同時對于市場變化較為敏感，加上由于公司經營必須在前期投入較多成本，后期才能獲得加高回報，但是產品周轉周期較長、前期投入較高，因此面臨著較的風險?？v觀房產市場每個重要環節，都會需要一定的成本投入，才能實現市場價值。特別是從源頭開始進行各種管控，包括工人工資、材料投入等，才能實現成本費用進行有效的控制。

2、市場定位形式單調

目前在市場中，房產的發展對于經濟的增長有著極為重要的作用，成為市場支柱產業。但是很多房產企業在市場發展中不能明確發展目標，做好自身發展定位，類如萬科也會有相同的情況，表現為其發展思路缺乏特色、較為保守。但是央企保利，一方面開發主流地產業務，另一方面還針對中高端住宅產品進行特色設計及推廣，如別墅、高檔公寓等多類產品，體現出其較高的產品品質與品位。

五、解決萬科集團盈利能力存在問題的措施

提高各類資產的使用效率和周轉速度盡管萬科集團的凈資產收益率總體上呈增長趨勢，但總資產收益率卻在持續下降，能夠反映出萬科集團的整體盈利情況較好，能持續性在穩定盈利下不斷發展企業。凈資產收益率成績較好，就能說明被分析企業的盈利能力較好，這與總資產收益率不完全一樣，總資產收益率還能體現出企業整體資產的獲益情況。所以，萬科集團在市場角逐中不僅要提高自身收入，還應該想辦法提高自身資產的周轉能力及盈利效能，以此為企業帶來更多的利潤。

（二）合理控制各項成本

從本文分析可知，萬科集團的成本費用較高，具體可從以下方面作出調整：建設前期控制好成本，認真做好預算工作，每月制定支出預算，預算外的支出需上報審批，在材料采購上應該做好供應商選擇事宜，減少因為不能提前貨比三家、僅靠關系定向選擇材料，而使得成本增加。加強對期間費用的管理，完善期間費用預算管理制度，合理安排財務費用、銷售費用、管理費用，合理控制企業期間費用，可有效降低企業的運營成本。萬科集團各部門每月需上報資金計劃，公司對不合理的費用支出進行駁回。適當精簡公司部門，裁減多余人員。

（三）靈活定位市場戰略

目前來說，就本國國情及市場發展需要，房產市場發展的前景非?？捎^。從傳統觀點上看，住房對于居民來說就是剛需物，因此房產市場的競爭從未停止過且越來越激烈。由此而言，必須在市場發展中及時作出調整，以適應市場發展，但是必須及時對市場作出調研，了解市場動態并及時改變應對策略。依據消費者多樣化需求的出現，應該對房市建造進行合理規劃及設計，不能產能過剩。同時，在原粗放建設基礎上，進行技術創新，作出更有特色的房屋產品及服務，提高自身核心競爭力。特別是在“互聯網+”背景下，更應該主動學習、主動創新，將房市與新技術連接起來，產生更大的市場價值。改變原有傳統的房地產銷售方式，增加銷售渠道。

結論

本篇論文主要是針對萬科集團進行分析，結合其內部財務及業務數據，重點分析了其盈利能力，以此可以看出從利潤總額等數據報告出發，從各類相對指標的分析結果上看，能夠比較全面、系統認知該上市公司的盈利能力大小。結合其盈利能力分析結果，能夠比較詳細了解其發展優勢及現存各種問題，以此能夠提出相關改進的建議。目前來說，本國房產市場異?；鸨?，但是需要觀察這現象之后的根本原因及市場發展穩健程度，因此政府需要進行必要的監管，對于過熱部分應該及時予以調整，所以房產市場往往會在發展中明顯受到政府政策的影響。本文通過對萬科集團的銷售凈利率等相關指標進行計算研究，可知再2016年-2019年萬科集團整體發展趨勢整體較好，盈利能力再逐漸增強。但是萬科在發展中還存在一些問題，如：資產利用效率較差、成本費用略高、市場定位單一，以上原因都在一定程度上減少了企業的盈利?；谝陨显?，本文提出了如下建議：1、提高各類資產的使用效率和周轉速度。萬科集團在發展中，不斷拓展市場范圍及業績，不僅提高了自身的銷售收入，但是在此之時也需要更多關心房產市場產品的周轉率及使用率，以此整體提高集團的總資產收益率，能夠給企業帶來更大成效。2、合理控制各項成本，建設前期控制好成本，認真做好預算工作，每月制定支出預算，預算外的支出需上報審批，適當精簡公司部門，裁減多余人員。3、靈活定位市場。萬科需根據消費者的需求，合理規劃建設方向與產業比例，此外萬科集團還需不斷創新，研發出帶有公司特色的新戶型。

本文還存在許多的不足，首先，作為一個大學生，由于自身能力方面的不足，未能對該企業及房地產行業進行全面研究。其次，關于盈利能力財務指標的分析并不完整，在研究過程中一些指標數據不完整，在選擇相應數據分析的指標上往往是結合分析問題來主觀判斷，所以之后的分析往往不能較為全面，應該做更多的分析及思考。

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上市公司盈利能力分析—以萬科集團為例

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發布時間 2023年7月13日

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