摘要：中國的房價自2004年開始就呈現出持續走高的態勢，范圍波及全國，其上漲的速度之快，影響范圍之廣，是房價上漲的主要特點。住房問題，在百姓的生活中，一直是一個亙古不變的問題。眾所周知，住房和百姓的生活息息相關，高價房的出現已經嚴重影響了百姓的生活，構成民生問題。其對社會經濟的平穩、可持續發展也有著較大的影響。在實際生活中，人們已經產生了買房難的困擾，房價也成為了住房問題的主要困難之一。近幾年，經濟學者和社會學者們不斷從貨幣、金融、土地等多方面對房價高、買房難的問題作出學術研究和理論假設，但各抒己見，沒有統一的定論。本文，將通過人口結構的角度，即：人口年齡結構和教育結構對中國房價居高不下的原因作出分析。
關鍵詞：人口結構；教育結構；作用機制；影響
一、緒論
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我國在70年代和90年代末實行了計劃生育政策和住房分配貨幣比的重大改革，使得我國每年獨生子女的數量日益增多，在一定程度上，推進了我國人口結構的變化。而房改對于我國的經濟增長和拉動也起到了重要的作用。03年，國家明確指出，房地產是我國經濟快速增長的一個重要部門，是我國國民經濟的支柱產業，對我國市場經濟的發展起到了至關重要的推動作用。也正是在國家大力推進房改和政策支持的情況下，房價開始不斷升高，經濟飛速增長，少兒撫養比例降低。我國在30年前，作為一個剛剛起步的發展中國家，這兩項政策帶來的效益是顯而易見的。
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隨著房價的不斷高升，買房難、房價高顯然成為了全民關注的問題，也成為了主要的民生問題和社會經濟問題。高房價，其波動和高升對于社會經濟存在著經濟發展隱患，對于人們的社會認同感和歸屬感都起著絕對的影響。隨著國家政策的調控，我國高學歷的人群越來越多，根據數據分析結果顯示，11年的大學生畢業率比99年高出了就六百個百分點。我國青少年的受教育程度顯著提高，同時二十五歲至三十歲的人群成為了購房的主要人群。
我國的學者在貨幣政策、土地改革方面做了較多的研究，也為國家實施房改政策提出了重要的理論參考，雖然其研究面較廣，研究深度較深，對住房問題和人口問題都作出了全面的分析。但是其研究中忽視了收入問題和學歷問題對購房需求的影響，因此，導致其無法解釋高、低收入以及高、低學歷的購房消費者的隱形需求與國內房價之間的關系。本文基于人口年齡結構和教育結構的差異，分析了不同人口結構下，人們對房價的看法和影響。
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國外對于人口結構與房價之間關系分析的研究有，Mankiw和Weil提出的人口規模對房價的影響理論，他們是美國最早使用數據統計法對人口結構和房價做出模型分析的學者，并對美國在未來會產生房價下降的趨勢提出了自己的看法和觀點。其他的學者，如Poterba、McFadden等人分別運用實證分析法和結構估計法對美國的人口結構進行了系統化的分解和分析，推斷出人口結構的變化會給房價帶來的影響。[1]根據國外的著名學者的理論研究，雖然其研究方法和研究過程有所不同，但其都得出了人口結構不論是在過去還是在未來，都是房價的重要影響因素之一。
國內的學者雖然從貨幣、土地、人口等多方面進行了實證分析、數據統計、理論研究，也得出了人口結構對房價的影響。[2]國內的學者徐建祎等人以人口結構變化為主要突破口，對我國房價持續不下的原因和現象做出了分析。我國對這一問題的研究表明，不論從微觀還是宏觀的角度來看待中國房價問題，人口結構都是其重要影響因素之一，也表明“嬰兒潮”的出現是我國房價開始持續走高，遲遲不下的一個主要轉折點。
二、概念界定及房地產市場相關理論
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1.人口年齡結構
人口結構主要是指特定年齡層次內的人口占到總人口的比例，它的定義不僅僅是社會發展和人口發展所決定的，是基于不論是過去還是現在的人口出生、死亡等對人口發展起到的整體影響和作用所決定的，也是綜合了社會發展和經濟發展的結果，[3]同時對未來人口的變動和再生有一定的參考價值和起到了基礎的作用。
在未來人口的發展速度、發展類型、發展趨勢上，人口結構都有著重大的價值和影響，對社會經濟的發展也有一定程度上的作用。
2.人口教育結構
人口教育結構，指的是，個體教育機構在整體中的比例和構成方式，即：在縱向的教育系統中，其級別與級別之間的聯系和橫向的教育系統中類別與類別之間的聯系，以及它們之間的比例關系和作用關系。
?。ǘ┓康禺a市場相關理論
市場的作用是聯結社會需求和商品銷售的重要環節，是在社會分工，即：供方和需方的產生情況下進行商品有價、無價、等價等交換的結果。[4]具體的房地產市場指的是，房產交易所或者為房屋交易專門設立的場所，社會定義上的房地產市場是對房屋產生交易、買賣、轉讓等行為的綜合管理場所。
房地產市場的特點也是十分鮮明的。第一、區域性。以房屋所處的地理位置和房屋的性能差異所決定；第二、代替性低。因為房屋的地理位置不同，所以對于購買者來說不同地理位置的房屋其的需求度也不同；第三、交易復雜。房屋的買賣不同于其他商品的交易，其設計土地、產權等多方面因素；第四、政府干預?；诜课莸淖陨韺傩暂^強，在金融、市場、財政等多方面均有涉及，所以政府在房屋交易中也承擔了一定的角色。
?。ㄈ┤丝诮Y構對住宅市場的作用機制
1.人口年齡結構與住宅價格關系的分析
人口的總體是由不同年齡段的個體組成的，人口年齡結構能反映出每一個個體在總體中所占據的比例和其與總體之間的關系，[5]然而，每一個個體所組成的年齡段，在社會經濟發展和社會發展中所處的地位，以及其對社會產生的影響也是不同的。
國際標準把0-14歲的人口定義為少年兒童人口，15-64歲的定義為勞動人口，60-65歲及65歲以上的人口則定義為老年人口。在住房消費問題上，各年齡段不同的人口對住房購買的需求和要求都是不同的，尤其是二十歲至五十九歲的人口，其對住房的品質、環境等仍舊存在一定的要求，因此，這個年齡段內的人群是購房的主要人群。
所以，假設20-59歲的人口占人口總體的比例上升，那么房地產市場也會因此產生波動，即：20-59歲的人群基數越高，對房屋的需求量自然更大，那么房價則會被哄抬得越高。同時，該人群也是國際定義中的勞動人口，實際中其也存在勞動行為和收入，那么該人群的增長也會帶動市場經濟的發展，隨之而來的是個人收入的提升。[6]以此而來，最終會落在生活質量改善和住房要求提升上，在某種程度上，他們也帶動了商品房的市場。
2.人口教育結構與住宅價格關系的分析
自古以來，人們更傾向于讓自己的子女受高等教育，愿意在教育方面進行投資。[7]每一個家庭會在生存穩定的情況下，盡可能多重視子女的教育，希望子女能夠接受更加優質的教育，以及受到更高等的教育。
人口教育結構的變化對房價而言，有兩個方面的影響，一是受教育的程度越高，其勞動所得的報酬和薪資越高，其對生活質量和住房要求也隨之升高，從而影響房價；二是人群的遷移導致的勞動力轉移引起的消費市場的擴大，當青壯年不斷從其他地區向同一地區集中時，在無形之中擴大了房地產市場的需求，因此影響房價。
三、我國人口結構變化與住宅市場
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1.我國人口年齡結構變化
在我國科學醫藥事業不斷發展的情況下，人口因病的死亡率和患病率持續下降，對于我國人口結構也發生了更大的變化。因治病幾率和醫療保障水平的不斷提高，老年人因病死亡和患病的幾率大大降低，老年人口的比例在總人口比例中長年持上漲趨勢。[8]而對于新生兒的出生率來看，國家支持優生優育，在崗青年享有國家的生育補貼和政策支持，更是在住房問題上，國家的政策也對新婚購房、首購房等方面加大了扶持力度。這便使得人口在一定時間內快速的增長，令人口結構的金字塔呈現出兩端大的現象。但隨著時間的推移，凸出的兩端又會帶動中國的人口從青年和壯年向老年移動。
從數據調查中，反映出我國人口年齡斷層的現象，人口的年齡的兩端較大，即：青年人口和老年人口。這樣的人口結構變化勢必會對市場經濟帶來不可忽視的影響。
2.我國人口教育結構變化
1977年，是一個令所有讀書人都興奮的時代，因為這一年國家恢復了高考制度。這是國家在教育改革中最重要的一個舉措，是教育改革征途上的里程碑，標志著我國將大力培養高素質人才，以推動國家發展和社會進步，促進國家經濟和社會經濟發展。[9]但是當社會經濟過度的快速發展的情況下，出現了教育產業化的問題，批量的中等教育學子被政策送進了高等教育學府的大門接受高等教育，國家實施這一政策的目的一方面是為了緩解就業的壓力，另一方面是為了培養高尖技術和高學歷的人才。
?。ǘ┪覈丝诮Y構對住宅市場的影響
1.人口年齡結構對我國住宅市場的影響
根據國家發布的人口數據統計顯示，在20世紀90年代，我國的撫養比呈現出下降的趨勢，直到21世紀初，我國自從98年出臺了房改政策后，撫養比下降了近十個百分點。這一切都源于我國在20世紀80年代爆發的第三次嬰兒潮，21世紀時，他們已經成長為青年，帶動了社會經濟的發展，以及加大了人均收入，從而提高了生活質量和住房要求。因此，在商品住宅的消費者群體中，第三次嬰兒潮的人口加大了商品住宅的需求，以此推動了我國房價的上升。
從來自中國指數研究院的調查結果中，我們不難發現，在2014年的數據調查中顯示，年輕人是主要的購房人群，其占據了總購房人數的50%，是購買房屋的主力軍。
2.教育結構對我國住宅市場的影響
在我國99年發布的“擴大高等教育規模”的政策后，這一重大的國家決策使得我國受高等教育的人口飛速上升，受教育人口中接受過高等教育的人口比例快速上漲。[10]直至2012年，高等學府中培養出來的人才高達近六百萬人，無時無刻的面臨社會就業和定居的問題。因此，這些人口對住房的需求和住房的要求不斷提高，在購房人群中，他們是購房的主力軍和主要人群。隨著我國高等教育政策的進一步完善和落實，受高等教育的人口會不斷的增長，對我國的房地產市場也將進行快速的推動和發展。
結論
基于對人口結構的分析和人口結構中人口年齡結構及人口教育結構的剖析，不難發現人口結構是帶動中國房價持續上升的主要原因之一。在社會人口偏向于青年化和人口受教育程度轉向高等教育化的情況下，我國的房價將持續得收到影響。
參考文獻
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