摘要：
改革開放幾十年以來，房地產行業正成為我國國民經濟體系的主要構成之一。財務風險控制的問題是房地產企業需要關注的重大問題，它關系著企業的生死存亡。本文研究的宗旨是結合綠城集團有限公司財務報表以及相關資料，對該公司進行一系列基礎的財務數據分析，針對綠城集團有限公司產生的財務風險問題，分析財務風險出現的原因，并提出有效可行的解決方法。本文期望在房地產財務風險控制的研究過程當中，為綠城集團有限公司的管理者提供借鑒。
關鍵詞：風險控制；房地產行業；財務數據
引言
隨著我國經濟發展與房地產政策的變化，國內主要房地產企業快速發展，居民住房需求不斷提高。但是隨著房地產市場的飽和，許多城市房地產市場已步入衰退期，房地產企業資金積壓，房屋出現滯銷現象。加之最近一系列國家政策法規的頻繁出臺，對銀行貸款控管力度的強化。隨著房地產企業源源不斷的投入資金，給其帶來巨大的財務危機。
本文以綠城集團有限公司進行研究，探討該企業面臨的財務風險，并提出有效可行的控制其財務風險的策略。使之提高企業防范財務風險的能力，并思考如何促進我國房地產行業的發展。
1房地產企業財務風險控制概述
1.1財務風險的含義
財務風險是指企業的各類因素影響著日常財務活動，令當期收入與預期收入不一致，使之蒙受財務虧損。它是企業財務管理風險的集中反映，也是房地產行業應該急切處理的一個現象。
1.2財務風險控制的含義
財務風險控制是指企業運用一系列的措施和手段把控風險的產生。企業財務風險控制是企業日常業務活動的關鍵措施之一，對其發展至關重要。它為企業經營活動提早做好安排，提前預防風險的出現。選擇合理的風險管理方案，以減少影響企業活動的財務風險因素的潛在危機。
1.3房地產企業財務風險的主要類型
1.3.1籌資風險
籌資風險是指在融資流程中，企業利用從外部借來的資金，又或是無法償還到期借款，令資本收入發生轉變的可能性?；I資風險的范圍受資本流入的份額影響。資本數額占的比重越大，籌資產生的風險就越大。反之亦然，資本數額占的比重越少，籌資產生的風險便越少。
對于房地產企業而言，籌資風險具體表現為難以準時償還負債。盡管房地產產業是一個需要高額資金投入的行業，但房地產企業常常缺少自己的資金。大部分發展資金來源于銀行貸款，企業負債受銀行貸款的影響便會增加。如果房地產企業進行的工程建設無法準時獲取預期收益，企業如約償還債務的想法將無法實現，導致償債壓力增加。
1.3.2投資風險
投資風險是指企業目的是獲取更多的利潤而進行的投資行為。如果失敗則會產生資金鏈斷開的危險，造成企業的項目延期甚至停止進行，給企業帶來巨大損失。在進行房地產開發投資過程中，國內許多房地產企業都傾向于實施自身能力無法承擔的項目，輕視或不進行市場現狀與項目的可行性分析。諸如投資項目規劃發生差錯、盲目擴張，并存在不合理的市場調查分析，產品銷量減少等問題。這一系列的問題引起企業投資風險的增大。
1.3.3資金回收風險
資金回收風險是企業在生產營運流程中，當資金流存在不穩定因素較多時，結算資金流入貨幣資金使資金不能及時回收，造成資金重大虧損的一種風險。房地產資金回收風險的過程是：售樓項目資金籌集—項目啟動和交付（一般采用分期交付）—銷售回報—外部資金籌集使用費支付。任何一個步驟發生事故都會引起企業不能夠定期足額收回款項等一連串的財務問題，導致經濟損失，更嚴重會導致破產。
1.3.4收益分配風險
收益分配風險是指收入與凈資產之間的差額沒有分配得當，導致企業的營運業務產生不良影響的風險。合理的收益分配有利于提升員工的活躍程度。但在收益分配過程中，如果公司對企業外部分配高額的資金收益，這將不可避免地拉低公司的償付水平，不利于企業擴大生產范圍。企業只是用股票分紅等方法分配利潤，或是投資者沒有獲得足夠的投資收益，帶來的影響會是摧毀投資者的信心，令其對企業的期望度降低，不利于企業將來的發展，給其帶來一定的財務危機隱患。
2綠城集團有限公司財務風險分析
2.1企業簡介
綠城集團有限公司（以下簡稱為“綠城公司”）。該公司是一家從事住宅產品開發和銷售的綜合性復合型企業。經過二十五年的發展，綠城公司擁有三百多家附屬企業和職工一萬余人，年營業收入額高于600億元人民幣。毛利潤超過135億元人民幣，資產總額約2000億元。憑借其優質的產品和服務，在2017年，綠城公司被評為“中國房地產客戶滿意度領先品牌”。
目前，綠城公司已成立審計委員會、提名委員會、薪酬委員會，并按照其職能將該公司劃分為一系列管理部門。如下圖2-1所示，在此組織結構下，綠城公司能在風險來臨前快速找到相關部門。
圖2-1綠城公司組織結構
2.2綠城公司財務風險指標分析
本文采用綠城公司2015-2017年期間公開發布的年度報告為基礎，對公司有關財務指標進行償付能力分析、盈利能力分析和營運能力分析。以此三種分析來評價綠城公司的財務風險狀況。
2.2.1短期償付能力分析
短期償付能力是指企業用流動資產清償其現有債務。即表示企業在一定程度上擔保短期債權人或其短期應付債務。
（1）流動比率
流動比率反映了企業在日常債務到期時可以償還的能力。流動比率小預示著公司的流動資產若全部轉為現金，償債水平將不能減緩；反之，有利于償還負債。
如圖2-2所示，綠城公司2015年底-2017年底的流動比率在逐年減少；其數據分別為1.68、1.68、1.47。由此可知，綠城公司2015-2017年的流動比率呈現下滑的趨勢，說明短期償付能力逐漸降低，企業的資金流動性越弱。造成綠城公司償付能力低的主要原因是公司壓縮融資規模，財務政策調整，經濟環境變化，國家經濟政策頒布等所致。從而可以看出，綠城公司的償付能力具有一定的壓力。
（2）速動比率
速動比率高于1，表示企業往后的償付能力越有保證。該指標目的是在衡量流動資產中能加速清算以償付短期負債的能力。
如上圖2-3所示，綠城公司2015年底-2017年底的速動比率正在逐年減少；其數據分別為0.68、0.67、0.57。由此可知，綠城公司2015-2017年的速動比率都呈現持續下滑的趨勢且偏低。表示公司的短期償債風險相對較大，短期償付能力持續減弱。短期可輕易轉變為現金的資產比例也不斷降低。同時經營現金流與流動債務比例可能出現大幅下滑趨勢，償付能力持續變差，可能無法償還債務。由此可見綠城公司的償付能力將帶來一定的壓力。
（3）現金比率與現金流量比率
現金比率顯示企業的及時流動性。該指標展現了企業直接償還當前債務的實力?，F金比率能夠有效反應企業目前具有的償付能力。
如上圖2-4所示，綠城公司的現金比率從2015年-2017年末分別為20%、26%、21%；現金流量比率分別為1%、4%、-11%。從而得出，綠城公司的現金比率均超過20%，現金流量比率幅度波動大。由于綠城公司在2017年擴大投資規模，導致出現投資現金流為負數的情況。隨著城市化進程加快，現金比率持續下滑，貨幣化率常常令現金比率呈現上升走勢。因此，現金比率與現金流量比率存在一些波動實屬正常的現象。由此可見，綠城公司的經營結構較合理，短期負債能力逐步穩定，有利于公司的發展。
2.2.2長期償付能力分析
企業的長期償付能力主要由其各資本及其比例關系和盈利能力決定。長期償付能力水平體現了一個企業的資金結構、長期資產的規模、盈利能力、債務的結構。其反映企業償還未來初始現金和利息的能力。
（1）資產負債率
資產負債率體現了公司總資本中很大一部分籌集方式是由債務實現的，而剩下部分為所有者權益產生。資產負債率較高的企業預示著其償付能力較弱。企業可以通過資產負債率來判斷公司有無能力進行長期借貸。
表2-4綠城公司2015-2017年的資產負債比率
（2）股東權益比率
股東權益比率與財務風險展現出反向關系。股東權益比率太高，預示著企業未積極地使用財務杠桿將經營范圍擴大。反之，意味著公司負債過重，會令企業防范外來打擊的力量遭到削弱。
如上圖2-5所示，從2015年底-2017年底綠城公司的資產負債率在逐漸增加，房地產企業的資產負債率正常范圍為58%-72%左右，而該公司在2016年末和2017年末都超過了75%，超過行業平均值。這表示了綠城公司的總資產中大部分是通過負債籌集的，其償付能力較弱，貸款越不安全，企業的財務風險便越高。而且股東權益比率在2016年到2017年，分別降至23%和20%，低于35%的行業平均值。表明綠城公司長期償還債務的水平較差，即使大多數投資都能較好地實現預期目標，但也帶來一定的財務風險。
總體而言，綠城公司具有一定的償付能力，綠城公司資產負債結構較穩定，但長期償付能力并不理想，資產負債率過高。過度依賴銀行貸款和緩慢的資金周轉使得綠城公司的資本鏈相對緊張，對公司構成了重大隱患。
2.2.3盈利能力分析
盈利能力：企業獲取利潤的實力，一般情況下表示為公司收入的金額及其在一定時間內的水平。盈利能力既是營運能力的目的，也是償付能力和發展能力的結果和表現。
（1）銷售毛利率
銷售毛利率體現了企業產品在營銷開始階段獲得利潤的潛力。銷售毛利率越高，就越有可能補償企業不同業務的成本，產品附加值高；反之，預示企業獲利水平的下降。
表2-6綠城公司2015-2017年的銷售毛利率
（2）銷售凈利率
銷售凈利率與企業獲得利潤的能力呈正比關系。它是決定企業經營投資是否具有長期性必不可少的標準。銷售凈利率越大，預示著企業的取得利潤的水平越強；反之，盈利能力越弱。
表2-7綠城公司2015-2017年的銷售凈利率
（3）凈利潤增長率
凈利潤增長率是達成分撥股東的凈利潤的增長率。它可以作為評定一個企業運營效率的主要指標。凈利潤越多，代表企業獲取利潤的實力越強；凈利潤少，企業的運營效率就越差。
由圖2-6可知，在2015年12月31日-2017年12月31日綠城公司的銷售毛利率分別為20.81%、20.78%、19.25%，低于行業35%的平均毛利率，表明該公司的毛利率具有持續下滑的趨勢。通過相關資料得知，導致毛利率下降的主要因素，是綠城公司投資開發的一部分項目處于在建狀態，且開盤后銷售業績差強人意。綠城公司的凈利率除了2015年末為4.84%，其余兩年分別為7.67%、6.37%，呈上漲趨勢；凈利潤增長率分別為-0.61%、0.77%、0.20%，一直平穩增長，說明該公司的運營效率好，投入以及生產環節效率較好。
總體而言，綠城公司擁有較好的盈利能力和較穩定的資產和負債結構，無短期及長期的償債風險。
2.2.4營運能力分析
營運能力體現企業在營業額和使用各類型資產方面的效率。企業總資產的流通速度直接影響其盈利能力水平，是衡量企業競爭力的主要因素。所以，最重要的就是促進資產流動速度和效率的增加、提升企業各項資產調整與監管水平。
（1）應收賬款周轉率與應收賬款周轉天數
應收賬款周轉率是企業財務情況非常重要的代表。應收賬款周轉率高，企業籌集資金的能力正在加快，從而使公司資產更具流動性。短期償付能力較強，能有效地節省營運資金。反之，若該比率較低，則應收賬款變現緩慢。
表2-9綠城公司2015-2017年的應收賬款周轉率與應收賬款周轉天數
由上表2-9中我們可以看到，2015年底-2017年底綠城公司的應收賬款周轉率分別為3.58%、3.99%、7.33%，正在持續增加；周轉天數從102.03縮短到49.77。說明綠城公司以同等的流動資產完成的周轉額正持續提高，同時所要變為現金的時間正在減少。
從綠城公司年度報告分析得出，綠城公司2017年末應收賬款凈額為3,823.00萬元占期末總資產比重約37.66%。表明應收賬款占總資產比例較大，而且應收賬款還在持續增加中，這將會對企業收款帶來負面影響。
（2）存貨周轉率
存貨周轉率反映一個企業的重要指標：市場營銷能力水平，存貨資產變現水平。它是對企業治理和營運庫存狀況的集中表現?？偟膩碚f，如果企業的存貨周轉率低，資金變現能力變弱，資金占用在存貨部分便越多。這顯示出該公司擁有較差的存貨運作能力和較低的存貨管理效率。
表2-10綠城公司2015-2017年的存貨周轉率
綠城公司的存貨包括原材料、未完工的土地、建筑設備、可銷售的已開發完成建設的土地房屋等開發項目。由表2-10可知，平均存貨余額從2015年的680.16增至2017年的1088.94，庫存量較高。存貨周轉率從2015年至2017年有緩慢下降趨勢，總體上是較為穩定的，但是在2017年綠城公司存貨周轉率卻滑落至-31%。原因是綠城公司獲得的資源項目和產品減少，整體規模不斷縮小，導致存貨減少。所以，綠城公司應當把重點放至嚴格把控施工結算控制流程。
（3）總資產周轉率
總資產周轉率反映了一個企業的資產周轉水平?？傎Y產周轉率高，表示企業能夠有效地使用資產銷售的收益。相反，則企業在合理利用資產進行創收方面效率不高，不利于企業的收益，使企業產生較高的財務風險。
表2-11綠城公司2015-2017年的總資產周轉率與流動資產周轉率
圖2-7綠城公司的營運能力指標變化
由上表2-11所示，綠城公司2015年底-2017年底的流動資產周轉率從22%至20%，呈現較緩的下滑走勢；總資產周轉率從18%到19%，正在緩慢增長。因此，如果始終加強對資金周轉的有效率，發揮其產品的優勢，加大銷售回款方面的投入力度，綜合提升融資能力，綠城公司就可以有機會搶占更多的市場資源。
綜上分析可知，綠城公司整體上的營運能力較好，但是還需要采取措施處理與回收資金有關的風險，比如應收賬款的遲收。這顯示出綠城公司資產管理能力變弱，具有一定的財務危機隱患。
3綠城公司財務風險控制存在的問題及改進措施
3.1綠城公司財務風險控制主要問題
3.1.1治理結構與內部控制不完善
企業財務風險控制的必要條件是健立高效率的財務風險控制體制。綠城公司設立后，盡管公司治理結構逐漸建立和完善，但是隨著公司的加快發展，企業員工數量逐步增加，業務范圍持續擴大，對治理結構提出了更多要求。
在未來的商業活動中，不完善的內部控制可能會帶來許多不利于公司發展的風險。目前，綠城公司未設立單獨的風險控制部門，當出現某種管理和風險問題時，對財務安全將會構成極大威脅。如果控股股東利用以下投資交易，投資管理，人員安排等其他重要業務問題進行不當的業務控制手段，這將會給其業務帶來問題。從中可以看出，風險控制部門和相關專業的風險控制人員，這兩項綠城公司都未單獨設置。其治理結構與內部控制并不合理。
3.1.2尚未建設企業財務風險控制文化
企業建設最不可缺失的一部分就是企業文化。為了使員工對財務風險控制給予足夠的重視，需要將財務風險控制文化融入企業文化中。目前，綠城公司在財務風險控制文化的建設上還有待完善。公司的許多員工依然將財務危機控制工作視為為了國家監督的工作，是臨時性、分階段的工作。財務風險控制文化與企業發展，兩者依然未形成相互關系。因而，財務風險控制文化在綠城公司中依舊屬于未存在狀態。
3.1.3資金回收風險大
從上文數據分析得出，綠城公司資金回收存在較大的風險，原因有以下幾點：第一，固定資產占公司資產比重較小，導致應收賬款占比重過高。應收賬款占比重過大會其結果是綠城公司的利潤虛增，企業的經濟效益將取決于利息支出的持續增長。另外一方面，綠城公司資金結構不合理，嚴重干擾了公司資金的正常使用和周轉。這些原因使當前企業營運資金周轉緩慢，借款使用效能低下。
第二，在國家對房地產的持續調控下，企業的收入受到一定影響，從而影響應收賬款的收款。如果應收賬款未及時收回，有可能導致無法承擔風險產生的后果，對公司的日常經營活動產生不利的影響。
3.1.4過度使用財務杠桿投資策略
房地產企業整體運營需要大量資金，需要更多的貸款，企業可以使用財務杠桿獲得收益。但是如果操作不慎，很容易造成財務杠桿使用過度，令企業內部出現嚴重的現金周轉問題。這會使可供出資人的權益收入極不穩定，導致企業急于償還債務。從上文的數據分析看出，過高的資產負債率一直是綠城公司的一個嚴重問題，2017年資產負債率高達80%。綠城公司自2008年起，一直傾向于用高價購買土地用于高端房屋開發，過度使用財務杠桿投資方略。在高端房屋中投入過多資金，容易導致資金周轉周期緩慢。如果企業不嚴格采取財務管理手段，房價一旦下跌，會帶來現有資產將變成負資產的嚴重問題。
3.2綠城公司財務風險控制改進建議
3.2.1建立健全有效的財務管理體制
第一，任何管理離不開科學良好的制度，企業財務風險管理機制在處理整個公司的財務風險方面起著重要的作用。這就要求企業建立嚴格的財務控制體系，明確職責權限。合理地進行崗位職責劃分，并以科學的方式組織相關職務。如從事審核現金折扣的員工不得從事現金保管業務，倉管人員不得從事監盤業務。綠城公司應當重視制度體系的建設，加大財務風險預防和管理，可以有效降低財務風險發生的概率。
第二，綠城公司應從及時、有效防御財務風險的角度出發，建立科學可行地財務風險監控系統。財務風險監控系統是在危機爆發前進行的預警工作，事先避免危機爆發是風險管理的最好措施，因此危機監測就顯得及其重要。在方便觀察風險的基礎上，設定財務風險相關的財務指標，有利于在財務風險發生前提前預知。
3.2.2提高風險認知能力
首先，綠城公司的財務人員應具備深厚的財務知識，持續監督企業的資金管理流程。同時，審查財務報表，定期評估財務風險，對潛在風險做出優先判斷，把風險結果降至最低。在風險發生后及時做出決斷，沉著冷靜地解決問題。
其次，綠城公司的的管理人員需要意識到，風險是他們面臨的挑戰之一。財務風險問題如果無法及時解決，這個問題便是房產不能及時出售，影響營業利潤，甚至會影響企業未來的發展。所以管理者必須在企業內部實施綜合風險管理，實行風險管理體制，使管理者、員工、公司能夠共同分擔風險。因此完善財務風險統一控制制度，對于綠城公司發展是有久遠意義。
總而言之，在企業的日常業務活動中，從高層管理人員再到普通員工，每位員工都應該提高風險防范意識。企業需要加強風險認知能力和敢于承擔風險產生的后果，以確保做到將風險意識滲透至企業日常工作中的各個方面。
3.2.3建立財務風險控制考核機制
綠城公司應當在企業內部建立具有可行性的財務風險獎罰機制。如在防范財務風險工作中取得優異成績的員工，由主管部門頒發表彰獎勵；未能在工作中正確履行指責，造成重大錯誤的員工，根據情況的嚴重性，給予批評和經濟處罰。
建立財務風險考核機制，企業的每位員工應明確崗位職責和任務分工，定期開展相關知識的講座。使每個員工能了解自身在風險管理職能中的位置和意義，保證財務管理工作有序進行。這是企業財務風險控制方針實現的關鍵一步。
3.2.4完善資金結構管理
首先，綠城公司應該制訂資金管理計劃，合理分配資金，保障資金高效率的使用，降低不常用的開支。密切監督資金狀況，確保企業所需的交易和事項。
其次，綠城公司應加強對應收賬款的監管，加大催收力度。同時，在嚴格遵守國家法律法規下實行公司規章制度與項目管理制度，逐步實現按合同規定及時收回應收賬款。另一方面，綠城公司資金回收投入較龐大且周轉緩慢，需要制定有效地管理制度，防止出現資金短缺的風險。
此外，綠城公司的資產負債率較高，是由于近幾年綠城公司的發展領域以高檔住宅市場為主要目標。在目前國家調控和經濟政策的影響下，逐漸面臨著資金周轉困難的形勢。從這方面來說，公司可以轉換經營戰略，把資金多投入至普通住宅、商場等，將取得的資金償還銀行貸款，以預防單一發展模式帶來相關的財務風險。通過多元化業務的組合，有利于綠城公司減少企業資金不足的問題，提升企業安全性，降低資產負債率。
4結論
4.1研究結論
本文在參考其他財務風險控制研究的成果上，根據綠城公司的財務指標分析，明確企業的具體問題，并對其產生的原因進行分析。為綠城公司的實際狀況提出了對其財務風險控制的改進措施，并得出如下結論：
在良好的管理控制體系下，近幾年綠城尚不存在較明顯的財務風險。但治理布局與內部控制依然有待改善，資產負債率也較高。長期償付能力較弱、回收資金方面存在不確定性。綠城公司與其他房地產產業相比，財務風險控制也存在一定距離。所以，該企業需要實施合理的發展方略，謀求可持續穩定的發展。
4.2研究不足與展望
因為本文是通過綠城公司財務報表和其他有關資料進行分析，對該公司其他營業業務還未進行進一步探討。取得的財務信息不夠詳細，對其財務風險控制方案不夠具體。希望在今后的探究中，進一步促進房地產企業財務風險識別與控制體系的發展。
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