投資性房地產后續計量與ST公司賣房“保殼”行為研究

摘要 :本文由上市公司賣房保殼引出了投資性房地產后續計量問題。本文首先介紹了相關會計準則及其不足,然后對投資性房地產后續計量的選擇情況進行了統計與分析,并結合案例對通過投資性房地產后續計量賣房保殼的行為進行了深入的分析,最后對該現象提出了相

        摘要:本文由上市公司賣房“保殼”引出了投資性房地產后續計量問題。本文首先介紹了相關會計準則及其不足,然后對投資性房地產后續計量的選擇情況進行了統計與分析,并結合案例對通過投資性房地產后續計量“賣房保殼”的行為進行了深入的分析,最后對該現象提出了相關的改善建議。
    關鍵詞:投資性房地產后續計量;保殼;會計準則

  一、緒論

 ?。ㄒ唬┭芯勘尘芭c選題意義

  1. 研究背景
  在中國,房地產的價格近年來節節攀升,越來越多的ST公司選擇了賣房“保殼”的道路,通過出售以成本模式計量的房地產來扭虧為盈。ST公司面臨退市警告,為了保住上市資格,ST公司都會想法設法扭虧為盈。2016年,重組新規出臺并開始實施,通過重組實現保殼的道路變得困難重重。與并購重組、依靠政府補貼等保殼方式相比,賣房“保殼”是可以說是最簡單的“保殼”手段了。而且,出售房地產不僅可以在短時間內幫助公司增加利潤從而“保殼”,還會對公司的企業估值有正面影響。因此,賣房“保殼”成為ST公司的優選之一。然而,賣房“保殼”治標不治本,主營業務經營不善,卻變賣房地產扭虧為盈,會向投資者發送錯誤信息,從而擾亂股市。而且,上市公司因此大量出售房地產也會對房市的穩定造成一定的影響。
  2. 選題意義
  近年來ST上市公司依靠出售房產扭虧為盈的案例不在少數,且有愈演愈烈的趨勢。企業之所以能夠實現賣房“保殼”,是因為房地產采用歷史成本計量,在當前房價高漲的背景下,企業在賣出房地產時實現巨額收益,從而操縱盈余。于是,投資性房地產的后續計量計量問題成為ST公司賣房“保殼”問題的關鍵所在?,F行相關會計準則的不完善給賣房“保殼”留出了漏洞,賣房“保殼”蔚然成風,如不加以遏制,會有越來越多擁有投資性房地產的ST上司公司跟風賣房。為了增強上司公司財務信息的真實性、穩定房地產市場,需要采取相關措施制止上市公司賣房“保殼”的行為,所以研究ST上市公司賣房“保殼”和投資性房地產后續計量的問題是有一定現實意義的。

 ?。ǘ┭芯楷F狀與文獻綜述

  2007年前,企業都是采用成本模式對投資性房地產進行后續計量。2006年,針對會計準則,我國相關領導部門發布了《企業會計準則3號——投資性房地產》,在該文件中,對固定資產與無形資產進行了相應的規定,在核算的過程中,也要將其作為“投資性房地產”進行單獨的核算,在文件中還新增了公允價值計量模式,給企業提供了選擇后續計量方式的權利。然而,2007年準則正式實施,在對投資性房地產進行后續計量的過程中,只有一小部分企業采用了這種計量方式。2014年,我國財政部出臺了《企業會計準則39號——公允價值計量》,其中更具體地對公允價值的計量做出了相關規定。該新準則不僅對2006年的準則進行了補充,還詳細說明了估值技術的相關內容,提供了相關的理論支撐,并且提高了原3號準則在實際應用中的規范性,為企業根據市場價格來計量投資性房地產提供了更好的操作指南。2014年第39號準則的頒布可以說是為企業采用公允價值計量模式提供了一定的信心。
  張文(2013)研究后發現,企業對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量的主要因素是市場因素。從我國市場經濟的發展來看,在我國的投資性房地產中,在后續計量中采用公允價值模式將會越來越受到人們的重視。隨著市場經濟的快速發展,有效改善了房地產市場發展環境,公允價值在經濟活動中會越來越重要,在投資性房地產計量的使用也會越來越普遍。所以,完善準則還需要重點考慮市場因素。
  葉繼英(2013)表示大部分選擇成本計量模式主要是是因為信息披露成本過高、監管層施加壓力,而其他少數公司使用公允價值模式計量是出于對融資需求、信息質量、經營成果展示的考慮。王福勝(2014)通過研究得出結論:管理層對投資性房性地產改為采用公允價值計量模式進行后續計量僅僅是為了在短時間內增加公司盈利以及改善公司融資環境,而不是為了向投資者傳達更加真實有用的信息。由此可見,管理層可以較為自由地選擇投資性房地產后續計量模式,相關的監管還需加強。
  朱凡(2015)研究表明,現階段我國之所以重視成本計量模式是因為財務會計目標是為了反映公司管理層受托責任履行的情況;但是,國際會計準則越來越強調會計目標應該是對決策有用的,會計應該提供反映現在和未來的會計信息,而顯而易見,公允價值是最能符合這一要求的。這也就是要求我國的會計準則應該跟上國際步伐,轉而重視決策有用會計目標。
  然而,王崧(2015)則認為會計準則中關于公允價值模式并沒有進行明確的界定,而且沒有相關的操作細則。當前在我國的房地產市場中,各方各面都還不完善,公允價值的可信度還比較低,公司存在狀況波大過大的主要原因是采用了公允價值模式后續計量的方式。因此,王崧覺得企業應該暫時還是保守地使用成本計量模式,等會計準則相關的細則出臺,同時房地產市場經濟發展體系逐步健全后,再通過公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。張國華(2016)也持同種意見:公允價值計量包括的三個層次并不能直接將其應用到計量中去,關于投資性房地產的相關準則,政府應當采取相應的方法進行修改與優化,由于目前投資性房地產的公允價值信息可信度不高,相關信息監管不到位。對于投資性房地產公允價值的計量,相關會計準則需要進行完善、操作細則也需盡快提供,房地產市場則需要進行信息系統的建設和監管。

 ?。ㄈ┲饕芯績热菖c研究方法

  1. 主要研究內容
  本文主要研究了ST公司通過投資性房地產后續計量“賣房保殼”的問題,共五個部分。
  第一部分為緒論,主要介紹了研究背景和意義、研究現狀和文獻綜述以及研究內容與方法這三個方面的內容。
  第二部分為投資性房地產后續計量問題,此部分為本文理論基礎,介紹了我國投資性房地產相關會計準則操作,并指出準則的不足之處與局限所在。
  第三部分介紹了我國上市公司和ST公司選擇投資性房地產后續計量方式的具體現狀,并對ST公司通過投資性房地產后續計量“保殼”現狀進行了全面分析。
  第四部分通過對案例S*ST前鋒的分析,研究ST公司利用投資性房地產后續計量進行賣房“保殼”的具體情況。
  第五部分為結束語,總結了本文的主要內容并對杜絕ST公司利用投資性房地產后續計量賣房“保殼”提出相關建議。
  2. 研究方法
  本文主要采用的研究方法方法包括:
  (1) 統計分析
  本文統計和分析了2011至2016年我國上市公司對投資性房地產后續計量模式的選擇情況以及2014至2016年以及2017年年中我國ST公司對投資性房地產后續計量模式的選擇情況。
  (2) 案例研究
  本文以通過對相關案例進行分析,研究了ST公司利用投資性房地產后續計量“賣房保殼”的具體情況,通過理論與實踐的結合,使本文更有說服力。

  二、投資性房地產后續計量

 ?。ㄒ唬┩顿Y性房地產后續計量會計處理操作

  1. 后續計量模式原則
  (1) 后續計量模式包括兩種,一種是公允價值模式,另一種是成本模式。
  (2) 針對投資性房地產的公允價值,已經有相關成果用于實際論證它能夠持續可靠取得,對于投資性房地產的后續計量可以采用公允價值模式進行,但必須滿下述兩個前提條件:
 ?、僭谕顿Y性房地產所在的地方,必須具備相當活躍、發展程度較高的的房地產交易市場;
 ?、谄髽I可以通過一定的渠道獲得類似房地產的市場價格及其所需有關信息。
  (3) 在對投資性房地產進行后續計量的過程中,同一家企業不能采取兩種計量模式,只能通過一種模式進行計量。
  (4) 對于投資性房地產后續計量模式一旦確定為公允價值或成本模式,那么后續不可隨意進行變更,若是此阿勇公允價值模式對投資性房地產進行了計量的企業,不允許將其變回成本模式,而成本模式若要更改為公允價值模式,那么必須根據會計變更進行處理。
  2. 成本模式會計核算
 ?。?)成本模式核算必須遵循以下原則,一是房地產屬于固定資產類目,因此必然會出現減值,因此必須計提投資性房地產減值準備;二是必須對投資性房地產計提折舊或攤銷。
 ?。?)在對投資性房地產計提折舊或攤銷過程中,按照復式記賬法的要求,借方和貸方科目分別為:“其他業務成本”與“投資性房地產——累計折舊(攤銷)”,借貸雙方應相等。
  投資性房地產賬面價值大于可收回金額的差額,應當計提投資性房地產減值準備。借記“資產減值損失”科目,貸記“投資性房地產——減值準備”科目。投資性房地產減值準備一旦計提,以后期間不得轉回。
  3. 公允價值模式會計核算
  (1) 核算原則:若未使用攤銷或提折舊,期末時需要依照公允價值對投資性房地產進行計量,進而對投資性房地產賬面價值進行調整,現值與原值存在的差額計入會計科目“公允價值變動”損益中。
 ?。?)在對投資性房地產期末價值計量時,若是賬面原值小于公允價值,按照復式記賬法,會計分錄借方與貸方科目分別是:“投資性房地產——公允價值變動”和“公允價值變動損益”;若賬面原值大于公允價值,那么借方貸方科目應相反。
  4. 投資性房地產的處置
  (1) 企業通過成本計量方式處理投資性房地產時,所得收益和賬面余額分別計入的科目為“其他業務收入”和“其他業務成本”,同時對減值準備和累計折舊進行結轉。
  (2) 公允價值計量模式:企業處置其投資性房地產時,所取得的價款應計入“其他業務收入”科目,并將“投資性房地產一成本”和“投資性房地產一公允價值變動”結轉到“其他業務成本”科目,同時結轉累計公允價值變動,并結轉原轉換日計入其他綜合收益的金額。

 ?。ǘ┩顿Y性房地產后續計量相關會計準則的不足與局限

  1. 成本計量模式下的會計信息不具有相關性和如實反映的基本質量特征
  隨著經濟水平的不斷提高,會計目標也出現了相應的變化,它同傳統的受托責任觀逐漸轉向為決策有用觀,歷史成本信息強調的可靠性不再是第一重要的質量特征,而公允價值信息提高的相關性和如實反映這兩個基本質量特征則對于信息使用者的決策意義更大。
  (1) 投資性房地產的賬面價值遠遠低于市場價格
  成本計量模式下,如果物價波動較大,歷史成本信息則不能真實反映資產的真實價值,而且由于所提取的折舊和減值準備,賬面價值和公允價值的偏差會更大,于是提供的會計信息不具有相關性、也無法如實反映。然而,公允價值模式能夠及時反映期末資產的價值及未來可變現凈值。因此,如果房地產價格波動較大,采用公允價值模式更具優勢,因為它更加符合相關性,同時也更能反映出基本質量特征,還能反映企業投資性房地產的真實價值,從而真實反映企業價值,對信息使用者來說更具有決策有用性。
  (2) 不合理的一次性銷售損益確認
  在房市過熱、房地產價格不斷創下新高的情況下,房地產的預計殘值會遠遠高出成本計量模式下房地產的殘值,甚至可能還會高出房地產的歷史成本。于是,成本計量模式下的折舊費用以及由此計算出來的損益可見已經嚴重不符合會計信息反映現實的基本質量特征了。當資產被處置時,則會將之前少計的收益(成本模式下不合理的折舊費用)一次性全部計入處置當期。另外,在投資性房地產持有的期間內獲得的收益會直接計入處置當期內,基于這種狀況下,投資性房地產后續計量還是通過成本計量模式的話,就嚴重違背了權責發生制和配比原則,使相關會計信息喪失相關性和如實反映的基本質量特征,從而誤導了信息使用者。
  2. 準則對于使用公允價值模式進行后續計量的規定較為嚴格
  準則規定,企業采用公允價值計量模式對投資性房地產進行后續計量是有一定要求的,正常情況下,需要企業達到一定的條件才可以進行,具體指的是房地產市場非?;钴S,或者企業可以從市場中得到眾多公允交易相關信息。
  (1) 準則規定,投資性房地產后續計量模式一旦轉為采用公允價值模式進行計量則不能再次轉回成本計量模式。中國的房地產市場還不成熟,房地產公允價值的確定有一定的難度,成本較高,程序也較為繁瑣。如果企業在變更后無法持續取得房地產的市場價格信息,獲取公允價值信息成本過高或者其他不可控因素出現,企業都無法再變更為成本計量模式。
  (2) 根據準則要求,若是企業使用公允價值模式某項投資性房地產進行了后續計量,那么企業就必須使用公允價值計量模式對全部投資性房地產計量,在使用的過程中,公允價值模式與成本模式是不能同時使用的。若是企業投資性房地產比較分散不集中,而我國部分地區房地產市場并未完善,可能難以取得可靠的公允價值,基于這種特殊的情況下,企業就只能使用成本模式計量。另外,根據準則相關規定,必須通過一種計量方式對全部投資性房地產進行后續計量,這并不科學、合理。因為投資性房地產本身就是企業為了增值獲得收益而進行的,那么采用公允價值模式自然是最合適的;但是如果意在賺取資金,合理折舊是非常必要的,公允價值模式則會虛增企業的利潤,因為企業持有不是為了增值后銷售。
  基于這些規定都比較嚴格,企業在投資性房地產中,在模式的選擇上,考慮就相當慎重,大部分企業還是保守地選擇繼續使用成本計量模式,這對公允價值的推廣十分不不利。

  三、我國ST公司投資性房地產后續計量情況

 ?。ㄒ唬┪覈鲜泄就顿Y性房地產后續計量模式的選擇情況

  下表是本人收集我國上市公司2014年至2016年的公司年報整理得出的數據。從表1中可以看出,在近年房地產價格不斷飆升的情況下,我國上市公司熱衷于投資房地產。我國上市公司擁有投資性房地產的公司數量和占比都在逐年上升,占比六年來上升了8.1個百分點,在2016年我國近半上市公司擁有投資性房地產。從表中還可以看出,我國上市公司對投資性房地產采用公允價值計量模式的興趣并不是很大,絕大多數上市公司還是選擇繼續使用成本計量模式,采用公允價值計量模式的公司數有小幅度地上升,但占比遠遠小于使用成本計量模式的公司。雖然我國財政部在2014年頒布的第39號準則,對于公允價值計量模式的使用,提供了非常詳細的操作指南,然而真正使用該模對投資性房地產進行后續計量的公司占比上升幅度甚微,并在2015及2016年都有些許下降。
 
 投資性房地產后續計量與ST公司賣房“保殼”行為研究

 ?。ǘ┪覈鳶T公司投資性房地產后續計量模式的選擇情況

  由Wind數據庫2018年2月1日的統計數據得出,滬深兩市共有73家ST公司,其中*ST公司有55家,ST公司有17家,SST公司有1家。下表是本人收集上述ST公司2014年至2016年公司年報以及2017年公司中報整理得出的數據。從表2中可以看出,ST公司中擁有投資性房地產的公司占比還是較大的,并呈現一定的上升趨勢。這與近年來房地產市場的火爆有一定的關系,實體經濟在走下坡路,ST公司主營業務盈利增長困難,不少公司選擇將一定的資金投資到房市上。在擁有投資性房地產的ST公司中,還是大部分公司采用成本計量模式對投資性房地產進行后續計量,雖然采用公允價值計量模式的公司有所增加,但是公允價值模式的應用情況總體來說還是不容樂觀。但與整體上市公司情況相比,ST公司對投資性房地產采用公允價值進行后續計量的占比更大,這兩年接近20%。ST公司較為傾向于采用公允價值計量模式,主要原因應該是投資性房地產的公允價值變動損益有利潤增加公司的利潤,改善公司業績。
 
  投資性房地產后續計量與ST公司賣房“保殼”行為研究

 ?。ㄈ┪覈鳶T上市公司利用投資性房地產后續計量的“保殼”情況

  按照滬深交易所股票上市規則的規定,上市公司如果存在以下情況,交易所有權對其股票交易實行退市風險警示,該公司將被*ST:“最近兩個會計年度的審計結果顯示的凈利潤均為負值”;“公司上一年度經審計的期末凈資產為負值”;“出現其它異常狀況,被實施特別處理”;“被注冊會計師出具無法表示意見或否定意見的審計報告”。上市公司受到退市風險警示后,如果接下來一年的年度凈利潤為負,該公司將會被暫停上市,暫停上市后的那個年度凈利潤為負或者扣除非經常性損益后的凈利潤為負,則該公司將會被終止上市。
  我國ST上市公司利用了兩種方法進行投資性房地產后續計量的“保殼”:第一種方法,將以成本模式計量的投資性房地產進行出售;將成本計量模式轉化為公允價值計量模式。如果將成本計量模式的投資性房產進行出售,可以將巨額的收益一次性計入當期損益,以達到扭虧為盈的目的。將投資性房地產的計量模式從成本模式轉為公允價值模式,雖然需要進行追溯調整,在轉換的當天,需要把公允價值和賬面價值的差額進行相應的調整,從而將收益留存起來,但隨后的相關公允價值變動損益將會被計入當期損益,從而增加企業利潤。
  根據Wind數據庫2018年2月1日的統計數據得出,滬深兩市共有73家ST公司。
  部分公司在2014年至2017年期間采用出售以成本模式計量的投資性房地產的方式“保殼”,如*ST天化、*ST釩鈦。例如*ST中安等公司還是將成本計量模式轉變為公允價值模式,除此之外,還有部分公司通過出售采用成本模式計量的房地產。例如,2017年4月,*ST三泰發布了相關公告,該公告將要出售相關附屬房產,土地面積大約一萬平方米左右,房產建筑面積大約是3.0916萬平方米,總房價大約為1.69億元。
  2017年中報顯示,73家ST公司中42家ST公司出現凈虧損,56家ST公司扣除非經常性損益后的凈利潤為負。在42家出現凈虧損的ST公司中,有19家擁有投資性房地產,其中共計有15家公司對投資性房地產使用了成本模式進行后續計算,而且這15家公司中有14家都為*ST公司,2017年年度凈利潤依然為負的話將會被暫停上市,可以預見這14家公司中有不少會通過出售投資性房地產來“保殼”。同時,其他2017年中報報虧但是沒有投資性房地產的公司,也有可能通過出售采用成本模式計量的房地產來增加公司利潤。

  四、通過投資性房地產后續計量進行“賣房保殼”的案例分析——S*ST前鋒

  1. 公司概述
  S*ST前鋒原名為成都前鋒電子股份有限公司,前身為電子工業部國營第七六六廠,即國營前鋒無線電儀器廠,,建于1958年,1992年經成都市體改委批準,進行股份制改組,并定向募集設定了本公司。1996年8月16日公司股票在上海證券交易所掛牌上市。公司總部設立于四川成都,辦公地址成都市高新區吉慶3路333號蜀都中心2期1棟3單元16層。公司下屬六家控股子公司,主要分布于北京、四川、重慶等地。主營業務為房地產開發與銷售。
  2. 出售投資性房地產(以成本模式計量)概況
  S*ST前鋒2015年、2016年連續兩年年度凈利潤為負值,且第二年營業收入低于1000萬元。2017年3月22日,S*ST前鋒股票被實施退市風險警示。如果S*ST前鋒2017年度還出現凈虧損,或是營業收入再次低于1000萬元,上交所可能會暫停該公司股票的上市。
  S*ST前鋒發布的2017年年報顯示,該公司及其所屬的分子公司在2017年度基本處于停業狀態,主要依靠處置投資性房地產、房產租賃等取得營業收入,2017年度公司實現營業收入3822.46萬元,同比增長612.13%,其中處置投資性房地產獲得的收入占82.93%;歸屬于上市公司股東的凈利潤772.2萬元,同比增長123.12%,順利實現扭虧為盈,保住了珍貴的殼資源。不過公司扣除非經常損益后的凈利潤任然為負值。S*ST前鋒實現扭虧并非是公司盈利性的改善所致,而是主要依靠變賣手中以成本模式計量的投資性房地產房產。2017年報告期內,公司出售了北京福景苑三套房產,分別獲得款項985萬元、1125萬元和1060萬元。S*ST前鋒2017年的非經常性損益為1501.85萬元,其中處置這三套投資性房地產的損益達872.00萬元。
  雖然顯而易見S*ST前鋒出售房產的目的是為了“賣房保殼”,但相關公告表示:“本次出售部分房產事項有利于公司盤活資產,優化資產結構,提高資產運營效率,不會對公司持續經營能力造成影響,符合公司和股東的根本利益。”
  下表為S*ST前鋒出售北京福景苑三套房產時的評估匯總表,可見每套以成本模式計量的房產都有大幅度的增值。
 
  投資性房地產后續計量與ST公司賣房“保殼”行為研究
  經買賣雙方協商一致,1號房產成交總價為人民幣985萬元,2號房產成交總價為人民幣1,125萬元,3號房產成交總價為人民幣1060萬元,總計營業收入3170萬元,已遠遠超過1000萬元的警戒線。由下表可見,再考慮上評估日到交易完成期間增加的折舊額以計算營業成本,處置投資性房地產損益達872.00萬元,毛利率為27.51%
 
  投資性房地產后續計量與ST公司賣房“保殼”行為研究
 
  3. 出售投資性房地產(以成本模式計量)的相關分析
  (1) 投資性房地產的賬面價值大幅度低于市場價格
  由上面的S*ST前鋒資產評估結果匯總表可見,2017年評估時公司在北京三套房產的公允價值已從歷史成本2489.13萬元增值為3128.53萬元,但在成本計量模式下,上述三套房產的價值不僅沒有增值,反而減值到了2318.2萬元。這三套投資性房地產都是S*ST前鋒在2014年5月12日購入,2016年12月31日,該公司總資產為3.71億元,其中這三套投資性房地產賬面凈值為2333.19萬元,占資產總額的6.28%,如果該三套房產使用公允價值計量,其占總資產的比例將上升,可見這三套投資性房地產的占比還是較大的,有可能會影響信息使用者,如實反映是十分有必要的。由此可見,成本計量模式使S*ST前鋒的資產價值被嚴重低估,使相關會計信息喪失相關性和如實反映的基本質量特征。如果S*ST前鋒期末投資性房地產采用公允價值計量模式,則可以如實體現該公司年末資產的價值及未來可變現凈值,從而可以如實反映S*ST前鋒企業價值,而不是高估或低估,對信息使用者來說更具決策有用性。
  (2) 投資性房地產持有期間的損益確認
  成本計量模式下,投資性房地產持有期間收入不合理主要在于兩方面:多計提的折舊和少計入的的增值。S*ST前鋒對這三套投資性房地產使用成本計量模式,賬面原值為2489.13萬元,預計使用年限40年,殘值率按3%計算,預期殘值為74.67萬元,按直線法計提折舊,每年提取折舊的金額為60.36萬元。如果按照評估日的評估價格計算三套房產殘值約為93.86萬元。按照新的殘值來計算,之前每年的折舊費用計提過多,從而導致往年收益減少。這三套交易價格為3170萬元,假設增值額每年相等,在持有的3年中,以原值2489.13萬元為基數計算,平均每年增值額為226.96萬元,平均年的增值率為8.39%;以凈值2318.20萬元為基數計算,平均每年增值額為283.93萬元,平均每年的增值率可達到10.99%。但是由于使用成本計量模式,這些每年的增值并未計入往年的損益中,同樣導致往年收益減少。
  (3) 投資性房地產出售時不合理的一次性銷售損益確認
  S*ST前鋒在2017年出售的這三套房產在售出時,原值為2489.13萬元,已計提折舊191.13萬元,賬面凈值為2298萬元,交易價格為3170萬元,增值872萬元,增值率為37.95%。這巨額的增值一次性在2017年計入當期損益。假如按照平均每年226.96萬元增值額計算,到2017年初S*ST前鋒這三套房產的公允價值為3056.53萬元,到年中以協議價格3170萬元出售,則計入2017年的房地產處置損益僅為113.47萬元,而不是近八倍的872萬元,這樣就不會將投資性房地產多年的增值一次性在售出時計入當期損益了,從而避免了當期收益被嚴重高估。

  五、結論與建議

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  本文從上市公司賣房“保殼”現象入手,細致研究了其根源——投資性房地產后續計量問題。就投資性房地產后續計量的選擇情況,本文中做了一定的統計與分析,絕大多數上市公司選擇采用成本計量模式,這是賣房“保殼”能夠成功的前提條件;部分ST公司選擇由成本計量模式變更為公允價值計量模式,也存在粉飾財務報表的動機。本文對投資性房地產的相關會計準則以及其中的不足作出了詳細的解釋,并結合案例進行了深入的分析,可見投資性房地產后續計量的選擇的確給企業操縱盈余提供了可乘之機,準則亟需完善,相關監管的加強和信息平臺的建設也需提上日程。

 ?。ǘ╆P于投資性房地產后續計量的建議

  1. 完善會計準則
  我國財政部應進一步修改并完善投資性房地產后續計量的相關會計準則。在現行的會計準則中,成本模式計量的投資性房地產可能在期末賬面價值大幅度低于市場價格,持有期間存在折舊費用被多計提和增值沒有計入收益的問題,出售時投資性房地產多年來的巨額增值將被一次性計入當期損益。上述操作明顯是不合理的。建議定期監測上市公司投資性房地產公允價值,規定其投資性房地產價格上漲幅度超過警戒值時,強制該公司使用公允價值計量投資性房地產,或者強制該公司在報告中披露報告期投資性房地產的增值和期末公允價值。僅是披露報告期投資性房地產的增值和期末公允價值但還是采用成本計量模式的公司,在售出投資性房地產確認收入時,應該只可以將成交價格與上期期末披露的公允價值之間的差額計入當期損益,其他的增值部分則調整留存收益。這樣就能有效避免上市公司進行賣房“保殼”。同時,交易所對上市公司的相關審核應該更加嚴格,針對這種現象制定更加嚴格的上市規則。
  2. 加強房地產信息共享平臺的建設
  我國房地產市場還不夠成熟,各地房地產價格信息不夠完善,動態的房地產價格信息取得的可持續性較低,因此,企業通常需要依靠專業的評估機構來獲得投資性房地產的實時評估價值。然而我國房地產評估的相關費用較高,這些費用會給企業造成一定的經濟負擔。于是,房地產信息共享平臺的建設是十分有必要的。如果一個房地產信息共享平臺是完善的,那么它必然可以給房地產企業提供完整、有效、即時性的大量公允價值信息作為參考,從而讓企業有效降低獲取公允價值的成本,為企業采用公允價值模式計量投資性房地產提供了極大的便利,對公允價值模式影響力的提高與擴大有著積極的作用。
  3. 政府提供相應的政策鼓勵
  在公允價值計量模式下,投資性房地產不用計提折舊或攤銷,而且當期增值計入當期損益,從而增加了公司的利潤。然而,在成本計量模式下,投資性房地產需要計提折舊或攤銷,而這些折舊或攤銷的相關費用可以在稅前扣除,也就是說抵稅,從而讓公司的稅務支出得到有效減少。同樣如此,如果使用公允價值計量模式,投資性房地產就不用計提折舊或攤銷,反而當期增值計入當期損益增加所得稅費用,從而增加了公司的稅務成本。政府可以對采用公允價值計量的公司在稅務上提供一些優惠政策,消除公允價值計量模式給公司帶來的稅務負擔,以鼓勵各公司采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。
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