房地產行業上市公司會計政策選擇的動機分析

本文首先介紹了會計政策選擇的概念及其相關理論，然后較為深入的分析和呈現了會計政策選擇的現狀，并且對房地產行業會計政策選擇的動機進行了研究，針對房地產行業上市公司在會計政策選擇方面欠規范的地方提出了改進的建議，抑制違規行為，以促進房地產行業健康發展。
本文采用的研究方法有:
規范分析法。筆者在分析相關的理論對會計政策選擇的影響時,主要采用了規范研究方法,根據四種相關理論的基本思想,分析了其與會計政策選擇之間的關系。
實證分析法。筆者在對我國房地產行業上市公司會計政策選擇的現狀進行分析,研究其在會計政策選擇動機方面所呈現出的特點時,主要采用實證分析方法,以使對會計政策動機的研究更加貼近實際。

　　二、會計政策選擇的概念及相關理論

會計政策選擇也可稱為會計選擇，指的是特定的主體根據自身經營管理目標在既定的可供選擇范圍內，對會計原則、會計方法及會計程序進行比較分析，從而進行會計政策擬定的過程。因會計政策可劃分為宏觀會計政策和微觀會計政策，故會計政策選擇也有宏觀會計政策選擇和微觀會計政策選擇之分。二者區別如2-1表所示：　
從以上概念可以看出，會計政策選擇形式上表現為一種會計處理方式的選擇，但是會計政策選擇并非單一的會計問題，它涉及公司各方利益相關者的博弈，是各利益集團協調經濟關系、化解經濟矛盾的重要措施。會計政策的選擇是揭示企業會計信息的基礎，直接影響著會計信息質量，進而關系到公司的治理效率，反之亦然。

　　（二）會計政策選擇的相關理論

1．利益相關者理論
利益相關者有廣義與狹義之分，廣義上的利益相關者指的是對企業的決策有影響或受其影響的個人及群體，如管理人員、股東、債權人、消費者、政府部門、社會公眾等都包括在內。狹義的利益相關者僅指在企業中投入了專用性資產且該資產處在風險狀態下的個人及群體。任何企業利益相關者的構成都包括內外兩部分，即內核與外延。兩者關系圖2-2：　　
利益相關者理論指的是經營管理者為了平衡各利益相關者的利益需求而采取的管理性活動，其主張多邊合作，企業的目標不只局限于股東的最大化利益，而是全面的考慮到其他所有利益相關者，通過競爭、監督機制等來實現各利益相關者共同利益的最大化，并將其作為企業真正意義上的經營目的。而由于企業的各利益相關方基于不同的利益，不論是外部還是內部利益相關者在進行會計政策選擇時往往會產生不同程度的矛盾，企業會計政策的選擇也會根據各方所簽訂的合約綜合做出合理的判斷和決定。
2.契約論
契約論是在20世紀30年代開始興起的一種主流企業經營理論。該理論在進行國外研究分析現狀時曾提及過，它將企業看成是一系列契約的連結，與企業有關的股東、管理者、債權人、員工、審計人員等都是契約人。契約會要求主體貢獻技術、資本或者信息等資源，且基于回報又允許主體們從契約中獲得需要的資源。企業仍是一種不夠完善的契約形式，在不斷變化的大環境中預測到全部將會發生的事情幾乎不可能，因此人們基本上只能依靠持續經營假設來選擇合適的會計政策。
由于企業是多方主體構成的契約網絡，所以契約的良好監督機制顯得尤為重要?，F在的企業經營權和所有權分離，產生高昂的契約監督成本。要想有效的履行契約，必須將契約監督成本降低至合理范圍，利益相關者可通過會計資料及選定的會計政策對企業的經營管理實施監督，從這一層面上來說，會計政策顯然成為企業契約不可或缺的一部分。企業不同契約和會計政策的選擇關系如圖2-3所示：

　　從會計學角度來說，會計政策的選擇就是為企業確立和考核契約關系提供了較為公平的衡量基礎，因此目前契約理論已經成為現代企業進行會計政策選擇的理論基礎。
3.博弈論
契約論一般從宏觀方面思考問題，很少關注到契約中個體的具體行為，而現在的經濟學強調研究人的行為，基于此，一種考慮個體經濟行為的理論應運而生。博弈論研究的是個體間發生相互作用的時候所做的決策及對該決策進行均衡的問題，由于當事人在合作過程中會因各自不同的偏好和目的產生各種矛盾，會計制度便成為規范行為、解決問題的一劑良藥，會計政策作為會計實務與理論的橋梁，能夠均衡多方博弈，故企業在不同個體相互作用時進行會計政策的合理選擇顯得尤為重要。
4．經濟后果論
經濟后果論認為會計報告會影響會計信息使用者的決策行為，會計信息具有天然的經濟后果性，尤其是資本市場出現以后，這種微觀影響進一步擴大。由于不同會計政策的選擇往往會帶來不同的會計信息，最終會影響到各利益相關者的經濟行為，該種影響可能使部分人受益，另一部分人利益受損，澤弗從這一經濟后果的角度考慮，認為從理論上尋求完美的會計政策并不現實，較為準確的思路應該是找到一種能夠達到帕累托最優（即經濟后果最公平合理）的會計政策選擇。
5.四種理論的綜合影響
綜合上述四種理論，可以發現一個企業就是由不同的利益相關方通過合約共同組成的集合體，由于企業的利益相關者，如股東、管理者、債權人、政府等的利益各不相同，在做經濟決策難以達成一致，而現在開放多樣的會計政策選擇體系給各方在博弈中尋求均衡提供了可能，并能鞏固企業委托人與受托人之間的代理關系。會計政策的選擇是一個循環的過程，它所帶來的影響最終都會反作用于自己，直到達成均衡，過程可參照圖2-4：

　　三、房地產上市公司會計政策選擇現狀及動機分析

　?。ㄒ唬┓康禺a上市公司會計政策選擇現狀

房地產行業性質特殊，資金密集，開發風險大，收益高，成本及收入的核算復雜，會計政策的選擇范圍廣。房地產行業上市公司基于財報的真實完整、各相關利益者及外部監督者的壓力在會計政策的選擇上主要呈現以下一般特征：
1.存貨發出計價方法選擇現狀
房地產行業存貨的分類為：開發成本、開發產品、庫存商品、原材料、出租開發產品等，主要核算土地、房屋開發，代建工程及配套設施工程發生的各項費用，還包括裝飾出租房屋的工程支出。房地產上市公司的存貨發出計價方法呈現如下特點：①個別計價法為主導。房地產行業屬于資金密集型產業，土地使用權從受讓到開發的成本歸集，再到商品房建成后的銷售，無不匯集著大量資金，這一特性決定了開發建造過程中所有可以納入存貨的項目都很重大，在存貨發出時采用個別計價法核算成本是必要的。②加權平均法呼聲高，后進先出遭淘汰。如果說存貨計價是場爭霸賽，個別計價法列位榜首，那么加權平均法則是實力老二，其地位在逐年攀升。這是由于該方法在核算上較之其他幾種計價方法更為簡便。而后進先出法就不容樂觀了，大多數企業注重實物與價值流轉的一致性，并且在物價持續上漲的現狀下采用后進先出法無疑會減少企業的利潤。③一次攤銷法優于五五攤銷法。房地產企業中也存在價值低不耐用的低值易耗品，在進行發出核算時，一次攤銷法更省時省力。④簡化方法偶見于公司。經營品種廣泛的房地產公司往往傾向于選用計劃成本法（經營工業產品）和售價金額法（經營零售商品）兩種簡化方法。
2.壞賬準備計提方法選擇現狀
根據會計準則的規定，企業應當在會計期末檢查應收款項，分析各項應收款能否可靠收回，預計可能發生的壞賬損失，并對其計提壞賬準備。企業可綜合分析自身情況及各項影響因素選擇壞賬計提的方法，在企業計提壞賬準備的實務中，個別認定法在許多企業中無法單獨存在，故經常同余額百分比法或者賬齡分析法相結合，所以在實務中企業壞賬準備的計提方法有四種，即個別認定法與賬齡分析法的結合、個別認定法與余額百分比法的結合、賬齡分析法以及余額百分比法。據統計，目前大多數房地產類上市公司選擇個別認定法與賬齡分析法的結合，個別認定法可區別對待在可收回性方面和其他應收款項明顯不同的應收款項，賬齡分析法可區別對待發生在不同時期的應收款項，二者相結合即能對風險大的應收款項單獨進行減值測試，又能對風險小的應收款項按年限的長短劃分壞賬損失的大小，該方法揚長避短，備受房地產類上市公司青睞。
3.收入確認方法選擇現狀
房地產行業確認銷售收入的規定包括：①取得預售許可證后才可發售，預售商品房所得價款作為預收賬款。②商品房竣工并具備入住交房條件后，將有關的房地產實務移交至賣方，且不再實施重大施工項目。③履行了合同義務，相關的銷售價款已經取得或確信能夠取得。④相關成本能夠可靠計量。房地產企業根據各自實際收入情況對收入確認方法進行選擇，其中商品房銷售收入一般采用完成合同法，提供勞務收入的確認通常采用完工百分比法。
4．固定資產折舊方法選擇現狀
房地產行業固定資產（如：房屋建筑物、辦公設備及通訊設備等）價值損耗穩定，不同于工業企業使用的機器設備需要根據不均勻的價值磨損采用加速折舊的方法，因此目前幾乎所有房地產企業都使用直線法處理固定資產折舊，直線法不僅簡便易行，也能較準確的反映固定資產這就情況。
除上述一般現狀，當前不少房地產行業上市公司出于不同動機通過選擇、變更會計政策以實現利潤的操控，如改變固定資產折舊方法和年限，以不同的方法通過計提數影響利潤。改變存貨的計價方法，存貨的核算方法影響銷售成本，進而對營業利潤產生影響，企業可能會選擇不恰當的存貨發出計價方法，降低銷售成本，增加利潤等。根據中華人民共和國2011年財政部會計信息質量檢查公告第21號：房地產企業存在銷售收入不實、多計成本費用、少繳或遲繳稅款等問題。其中恒大地產集團有限公司未將下屬57家子公司納入合并財務報表，并少計長期股權投資2.51億元、少扣繳個人所得稅5033萬元；三亞亞龍灣開發股份有限公司未按規定核算長期股權投資，少計營業外收入4.03億元。這說明目前房地產行業上市公司在會計政策選擇過程中隨意性較大，值得探討其選擇的動機，并針對不合理現象找到解決方案。

　?。ǘ┓康禺a上市公司會計政策選擇動機分析

1.公司治理結構（決定因素）
公司治理機制可以說是會計信息的生態環境，是影響企業會計政策選擇行為的大環境。完善的公司治理機制不僅能夠使會計政策的選擇從機會主義向效率轉變，還能保證會計政策選擇的公允，從而保護利益相關者的利益。因此公司治理機制決定著會計政策的選擇，利益相關者契約作為會計政策的影響因素，其影響效果由公司治理機制的完善程度來決定。
2.配股動機
目前我國上市公司的配股權資格審查在盈利方面的唯一要求是凈資產收益率，某些房地產行業上市公司為了達到要求獲取配股資格，會有動機的進行會計政策的選擇從而提高凈資產收益率使之達到規定標準，當前我國已有相關研究對該行為進行了證實。
3.契約動機
契約動機主要包括報酬契約動機和債務契約動機。因許多上市公司的管理層報酬與公司業績及股票在二級市場上的表現掛購,而上市公司股票在二級市場上的表現又離不開上市公司的業績,因此管理人員通常有動機的進行利潤的操控，保持良好的業績。當上市公司進行債務性融資時，需要考慮融資門檻和融資的成本，如果經營狀況良好，借款人愿意借款給企業，并只需要較低的融資成本，如果經營不佳，無法滿足借款人的要求自然很難籌措到款項并會產生較高的成本，故該因素也成為經理層進行會計政策選擇的動機，除此之外,很多企業為了避免提前還款,便操縱利潤使之保持在觸發還款點之上。
4.稅收動機
依照目前我國所得稅計算方法,基于企業當期實現利潤，通過調整稅法與會計在收入、成本及費用上的計量差異得到應納稅所得額,由于會計準則強調實質重于形式,當實質性規范內容與特定行業相結合往往會有模糊的一面，這便使管理層基于稅收動機而操縱利潤，選擇有利于企業本身的會計政策。
5.其他動機
除上述動機外,企業進行會計政策選擇的動機通常還有管理者聲譽動機、降低下年度考核指標壓力的動機、對于大型的國有房地產類上市公司而言還有降低社會關注度的動機等。管理者聲譽動機指的是管理者為了獲得良好的職業評價而操縱任職期間的利潤，如新管理人員上任往往選擇將本期利潤延遲至下期確認;降低下年度考核指標壓力的動機是管理層根據當前盈利狀況判斷下年度計劃難以完成而在會計期間進行收益的操控;對于大型國有上市房地產公司,企業的大規模及高盈利能力可能引起政府高度關注，進而面臨政府通過高額征稅這一措施來參與企業利潤分配的風險,還可能接受經濟管制等,故企業為了保護自我，將會通過降低利潤等途徑來降低社會及政府的關注度。

　　四、結論與建議

　?。ㄒ唬嬚哌x擇的結論

通過上一章關于房地產行業上市公司會計政策選擇的現狀和動機的分析說明，我們不難發現其中存在的一系列問題：首先，根據會計準則的規定，企業在可選擇的會計政策范圍內進行會計政策選擇時往往從簡棄繁。如第三章提到房地產類上市公司對存貨發出的核算大多使用計算簡便的加權平均法，對固定資產的折舊幾乎所有企業都采用直線折舊法。從中我們能看到房地產行業在會計政策選擇過程中并未充分利用會計準則所賦予的選擇權限，程序上不夠嚴謹，影響財務信息的真實性。另外，房地產類上市公司會計政策的披露不合理，沒有按照會計準則的規定，準確及時的披露所有重要事項。其中常見的問題包括披露信息描述不清、披露內容不連續，重大事項不披露等，導致會計信息使用者無法準確把握公司的經營狀況，影響相關利益者做出正確的經濟決策。其次，審計方在對房地產行業會計政策選擇的監督上著力不夠。上市公司財報內容是否完整可靠很大一部分原因取決于審計人員出具的審計意見，而當今很多審計人士缺乏責任心和職業修養，在沒查清來龍去脈的情況下就出具無保留意見的審計報告，縱容了許多會計政策選擇方面的不合理行為，誤導利益相關者做出錯誤的預期判斷。最后，值得提及的是契約集團中利益驅使導致各利益相關者為了自身不同的利益進行會計政策選擇，從而出現不少操縱利潤的行為。房地產行業上市公司在進行會計政策選擇所引發的問題反映的是整個社會問題，需要全方位的努力。

　?。ǘ嬚哌x擇的建議

1.優化公司治理機制
公司治理結構作為現代企業制度的核心內容，其合理與否直接影響企業的運作和發展，良好的治理機制能降低代理成本，實現企業財務目標，性質特殊的房地產行業上市公司的發展更離不開公司合理的治理機構。因此，房地產行業規范企業會計政策選擇首先應確保一個良好的公司治理機制。企業可通過產權明晰、股權結構調整、有效的激勵與約束機制的建立、人治與法治的合理結合等措施來優化公司治理結構。
2.強化上市公司外部約束機制
上市公司面臨的是一個大環境，加強外部約束機制有利于優化上市公司會計政策的選擇行為。具體有以下對策供參考：應在一定程度上縮小會計政策選擇范圍，保證會計政策的選擇能公允、真實的反映公司財務狀況；提高審計人員的誠信度，防止舞弊；社會各方應加強對上市公司會計政策選擇的監督，向其施加壓力。
3.完善上市公司內部監督
一個公司的內部監督機制對公司的健康發展至關重要，上市公司應首先從內部約束自己的會計政策選擇行為，提高董事集團的素質和專業修養，充分利用監事會對重大事項進行決策，并發揮企業會計政策的內部審計作用，管理人員相互監督，自我約束，共同為公司的發展獻言建策。
4．加強對濫用會計政策的懲治力度
我國法律法規及各種規章制度目前都已對會計信息操縱行為制定了懲罰措施。然而我國上市公司的發展歷程中，只針對個別的惡性xxxx事件采取了懲治手段，一般的會計信息操縱行為在法律上似乎沒有明確的懲罰條例?，F在很多上市公司都在鉆法律法規的空子，利用會計政策選擇來控制利潤，其危害性極大。因此，相關行為的懲罰對策應落到實處，并將企業融資條件明晰到其會計信息質量的優劣，政府也應提高關注，出臺相關規定，明確濫用會計政策行為的懲處措施。

　　五、結束語

本文研究了房地產行業會計政策選擇的相關問題，這在目前的國內外研究中涉及較少，但是房地產作為先導性行業更應被重視，房地產行業上市公司利潤操縱現象嚴重，我們應積極分析原因，并找到合適的對策，以合理引導該行業的健康發展。該文獻的局限在于沒有涉及豐富的數據實證，基本上是通過網上資料的搜集和文獻的參考進行的總結，這使得本文很多研究結論并未得到近期具體數據的支撐，且本文很多觀點不夠新穎，如新會計準則中增加的對房地產行業產生重大影響的會計政策在本文沒能體現。鑒于以上不足,以后對這一問題的研究應當注意:在選擇會計政策方面要特別關注新增加的會計政策（如對投資性房地產后續計量方法的選擇），并關注所研究行業的發展現狀，通過實踐調查搜集案例，整理有用數據。

　　參考文獻

[1]AstamiEW,TowerG.Accounting-policychoiceandfirmcharacteristicsintheAsiaPacificregion:Aninternationalempiricaltestofcostlycontractingtheory[J].TheInternationalJournalofAccounting,2006,41(1):1-21.
[2]JordanCE,ClarkSJ,SmithWR.EarningsmanagementunderSFASNo.115:Evidencefromtheinsuranceindustry[J].JournalofAppliedBusinessResearch,1997,14(1):49.
[3]HodderLD,HopkinsPE,WahlenJM.Risk-relevanceoffair-valueincomemeasuresforcommercialbanks[J].TheAccountingReview,2006,81(2):337-375.
[4]HopkinsPE,WahlenJM.Risk-RelevanceofFair-ValueIncomeMeasuresforCommercialBanks[J].THEACCOUNTINGREVIEW,2006,8(2):337-375.
[5]張華,米傳軍.會計政策選擇的博弈分析[J].商業時代,2007(11):70-71.
[6]李晶波.會計政策選擇初探[J].廣東農工商職業技術學院學報,2008(2):66-69.
[7]李慧.我國上市公司會計政策選擇存在的問題及對策[J].科技信息,2011(36):459-460.
[8]羅芳蘭.論上市公司會計政策選擇[J].經濟視角:下,2010(2):72-74.
[9]楊成文,齊得義,吳濤.會計政策選擇與會計信息及股票市場的關系探討[J].商業研究,2005(12):176-178.
[10]楊昀.上市公司的會計政策選擇及其動機[J].財會月刊:綜合版,2005(10):19-20.
[11]余利平.對企業會計政策選擇的探討[J].經濟論壇,2007(4):90-91.
[12]王惠東.對我國企業會計政策選擇的探討[J].現代商業,2008(17):236-237.
[13]蔡寧,梁麗珍.公司治理與財務舞弊關系的經驗分析[J].財經理論與實踐,2004,24(6):80-84.
[14]薛祖云,黃彤.董事會,監事會制度特征與會計信息質量——來自中國資本市場的經驗分析[J].財經理論與實踐,2004,25(4):84-89.
[15]唐清泉,羅黨論,王莉.大股東的隧道挖掘與制衡力量——來自中國市場的經驗證據[J].中國會計評論,2006,3(1):63-86.
[16]欒紅蓮;新企業會計準則下上市公司利潤操縱的實證研究[D];西南大學;2008:5-16.
[17]鄭曉鷗;我國房地產行業上市公司利潤操縱問題研究[D];廣西:廣西師范大學;2013:5-36.
[18]侯雪筠,張穎萍;房地產上市公司會計政策選擇影響因素研究[J];商業會計;2012(3).
[19]艾鴻敏,王貴春,劉倩,陳潔;上市房地產公司財務報告舞弊研究[J];財會通訊;2012(7).
[20]宋小彩；房地產上市公司會計政策選擇的偏好研究[D]；江蘇：江蘇大學；2007：9-73

　　致謝

時光匆匆，四年的大學生活在這個季節即將劃上一個句號，得益于老師、親人朋友們的幫助，這四年里我成長的很快，我心存感激。
木文是在王秋娟導師的悉心指導下完成的。本文從選題、制定研究計劃、收集資料、寫作、修改、以至文章的結構、語句潤色到最終定稿整個過程中，都得到了指導老師的悉心指導，老師高尚的師德、嚴謹的學風、淵博的知識、嚴謹的治學態度、一絲不茍的工作作風值得我終生學習。為此，在論文完成之際，我謹向王秋娟老師表示最衷心的感謝！同時，還要特別感謝學院為我授課的各位老師以及給予我幫助與鼓勵的家人朋友們，是你們豐富了我的知識儲備，為我的學習、生活指南，使我能夠順利完成大學學業，邁向新的人生旅途。再一次感謝各位的真誠付出！