珠海華發實業股份有限公司財務分析

摘 要

在企業經營管理里財務分析扮演的是一個必不可少的角色。財務分析通過對企業公開發布的財務數據的收集、整理和分析，將龐大且紛亂的信息、數據轉換成有決策意義的信息，確保企業的債權人，投資者，經營者及相關關心企業的組織或個人在做出決策時，能減少決策的不確定性。

隨著中國經濟發展進入新常態，在這種情況下，房地產市場已從2013年的高速增長階段進入全面調整階段，并呈現下降趨勢。在這樣的情況下，對企業進行準確合理的財務分析，才能讓公司充分利用市場發展機遇，加快戰略轉型升級，實現公司發展的戰略性新突破。

本文通過研究華發股份，將華發股份2013年-2017年的財務報表及其他相關資料進行分析研究。由于華發股份是房地產企業，相對于其他企業來說，房地產企業的經營更具有長期性和高風險性，并不能完全適應現行的狹義的財務分析，所以對華發股份的財務分析時會進行一定的調整。

關鍵詞：財務分析 房地產企業 特殊性 經營情況

一、緒論

（一）研究背景

作為有力推動中國國民經濟發展的行業，房地產業在國家經濟中扮演著無可比擬的角色。自我國1978年實行市場經濟，房地產行業就隨之產生，在國家三化建設過程中，房地產業也飛速發展起來，與此同時也推動了國家三化的發展，成為了我國經濟體制中一個重要組件。中國有接近70種產業或多或少地被房地產行業影響，并帶動著中國國民經濟的可持續發展。

然而，隨著中國經濟進入“新常態”，房地產行業面臨著非常復雜的內外部市場環境。在這種情況下，合理準確的做出企業財務分析，以供報表使用者使用，就變得尤為重要。

而房地產企業不同于一般企業，其特殊的會計核算和經營周期使得它相對其他行業的企業來講，對傳統財務分析的依賴性較弱，但一個精確的財務分析對房地產企業來說也是至關重要的。它關系著企業能否制定正確合理的發展戰略，以供企業后續發展。

（二）研究目的

本文通過狹義的財務分析對珠海華發實業股份有限公司財務和營運現狀的進行分析，期望可以為各報表使用者做出決策時提供參考，更好地了解這家企業財務和營運的發展情況，減少決策的不確定性。

（三）研究內容及方法

1、研究內容

本文根據狹義財務分析框架，對華發股份 2013年-2017 年這五年的財務數據和財務信息，進行展開分析。

首先，通過企業年報、公司公告、企業網站等相關渠道，了解華發股份的基本情況，運用水平分析法、結構百分比分析法、趨勢分析法等方法對公司這五年來的經營業績進行分析評價；通過這幾年國家對房地產行業的各項政策和各財務分析方法對華發股份2013年-2017年的財務報表進行分析評價，對公司四大能力進行分析評價。由于華發股份是房地產企業，并不能完全適應現行財務分析框架，所以會進行一定程度的調整。

在對華發股份進行多層次的分析評價后，對華發股份的財務和運營現狀進行總結和建議。

2、研究方法

本文引用的研究方法如下：

（1）文獻綜述法

通過搜集、匯編和學習各類文獻，形成財務分析科學知識，為此次分析和研究提供科學依據和方法。

（2）案例分析法

本文使用狹義的財務分析來研究華發股份，簡單分析公司的財務和運營情況，以此掌握企業財務和業務現狀。

（3）定性定量綜合分析法

定性指的是通過數據以外的信息來研究問題，而定量指的是應用數據來分析問題，結合定性定量這兩者，可以更好更全面地研究分析企業出現問題的原因及找尋其解決方法。

本文不單通過公司財務數據對企業財務和營運狀況進行分析，同時通過房地產行業的各方面情況對企業進行具體的分析，定性與定量的綜合使用，使論文更具說服力。

（4）水平分析法

指把反映華發股份會計期間內的財務比率情況和任意歷史期間的財務情況進行對比分析。本文不單有與華發股份過去業績的比較，也有與行業領頭企業萬科和保利之間的比較，通過這兩項的對比，使分析更具參考價值，可以更好地研究華發股份財務和經營情況的變動情況。

（5）結構百分比分析法

指同期不同會計報表不同項目的比較分析。通過它們之間比較，可以更好地了解每個項目在業務運營中的重要性。

（6）趨勢分析法

將華發股份接連五年的會計數據進行對比，確定這些指標的動態變化情況和趨勢，為公司制定未來發展策略打下基礎。

3、研究思路

本文通過對華發股份這樣的在一定區域內有領先優勢的房地產企業進行財務分析研究，希望在某種程度上了解區域性房地產企業的財務發展狀況和經營狀況。

本文第一部分是緒論，首先介紹的是研究背景和目的，對現在房地產業的情況進行簡單的背景描述。接著介紹的是本文的研究內容，方法和思路。

本文第二部分是文獻綜述及有關理論，通過對國內外現有文獻總結和分析，對財務分析的發展歷史進行回顧。

本文第三部分是華發股份的基本情況，通過企業年報、企業官網等相關渠道，對企業進行簡單介紹，對企業2013年-2017年這五年的經營業績進行分析評價。

本文第四部分是華發股份的財務分析，通過企業年報等會計信息，對企業進行三大財務報表的分析評價，同時也對企業進行四大能力的分析評價。

本文第五部分是本文的結論部分，通過華發股份的財務分析情況，得出華發股份財務狀況與經營情況的結論，對華發股份存在的問題提出建議。

二、文獻綜述及相關理論

（一）文獻綜述

1、國外文獻綜述

財務分析起源于美國工業飛速發展時期。在十九世紀末，由于美國工業的飛速發展，企業迅速發展壯大，其自身的資金不足于支持企業的發展，那為了滿足發展需求，企業便開始向美國各大銀行尋求資金貸款支持。而美國銀行認為僅對企業家個人信用進行考察衡量不能滿足自身需要，于是，各銀行提出要對企業家個人的信用進行考察，同時也要對企業的營運情況，特別是企業的償債能力進行考察。

1990年，Toms首先提出了一種財務分析方法，并將其付諸實施，然后在實踐的基礎上編寫了《鐵路報告書分解》，進一步完善了財務分析理論。 它象征著財務分析從金融行業投入到其他行業的開始。

1990年， Krishna G.Palerp, Paul M. Hilly, Victor L.Bernard提出高水平的財務分析不應拘泥于會計數據，而應該試著站在企業戰略的高度來看待問題，認為應該將戰略和前景也包括到會計和財務分析里，形成不只是關注公司歷史信息，還關注公司前景；除了觀察企業內部狀態，也注意企業外部情況的會計理論分析框架。

2002 年，美國 Charles Gibson 教授在《Finacial Reporting Analysis 一 Use Financial Accounting Information》中提出增加對四個現金流量指標的動態變化的關注，這樣便于及時發現和解決企業經營過程中出現的問題。

2、國內文獻綜述

在過去，國內主要的財務工作僅僅是記賬、算賬和報賬這些簡單的工作，但隨著改革開放的到來，財務分析的重要性的顯現，國內的財務活動也慢慢變得豐富起來，但中國真正系統地從事財務分析研究是于 2000 年初開始的。

2001年，張先治在經過對國外發達國家現有財務分析框架和對國內大環境的充分研究分析后，基本建造出適合中國環境的財務分析框架。并且在6 年后，張先治通過進一步的研究分析，構建出一個有著更加完善框架的財務分析理論。

2007年，黃愛華認為，發展到現在，杜邦分析雖然在不停地變化完善，但還是不可避免的存在一些缺點，于是，黃愛華提出在杜邦分析的基礎上，引入 SWOT 分析模型，通過兩者之間的關系將雙方結合起來，對企業經營情況能有更好的了解分析，而他的這個理論也從另一個維度豐富了財務分析框架。

2011年，張新民，錢愛民表示，財務分析擁有四個要素，這四個要素分別是戰略、會計、財務和前景分析，而這四個要素需要重點關注的地方都不相同，只有將這四者有機的融合在一起，進行分析研究，才能更好地了解分析企業。

（二）財務分析框架比較

關于財務分析框架，普遍看法有兩種：狹義的財務分析和廣義的財務分析。 本文使用的是狹義的財務分析。

狹義財務分析是指分析一定期間里的會計報表信息，得到財務和經營狀況的方法。 該方法基于會計報表信息，運用特殊分析方法，分析和評價企業的四大能力，為企業各報表使用者了解企業和做出正確的決策判斷提供可靠依據。

廣義的分析框架（又被稱為哈佛財務分析）則是迄今為止，世界上一個較為完備和總體運用較高的財務分析框架。這是一種站在戰略高度上來分析企業財務情況的財務分析框架。它將四個分析板塊整合在一起，對企業進行整體的分析，為企業各報表使用者了解企業和做出正確的決策判斷提供可靠依據。

三、華發股份的基本情況

（一）公司簡介

珠海華發實業股份有限公司（簡稱為華發股份）成立于1992年，前身是珠海經濟特區華發房地產公司，屬于華發集團的全資子公司。華發股份于1994年取得國家房地產開發資格，2004年成為一家上市房地產公司。

其主要經營活動是房地產開發經營，主要產品有房屋、車庫、商店等。華發股份積極推動“立足珠海，面向全國”戰略舉措，近年來，公司從單一的城市、單一的地區發展到多個城市和地區。同時，它也從簡單的住宅開發商躍升為綜合性房地產開發商。

在上市十幾年里，華發股份先后取得了多項榮譽，近年來，它甚至入選了國際知名金融雜志《財富》（Fortune）公布的“中國500強排行榜”。

（二）股東構成

華發股份的控股股東是華發集團，從華發股份上市以來，即便公司持股排名前十情況常有變動，但華發集團控股股東位置從未發生變化，而穩定的控制權對企業往后發展有著重要意義。

根據華發股份2017年度報告（截止2017-12-31），如表1所示，可知前十名股東持股情況。2017年報告期末股東總數（59,110戶）

表1華發股份前十名股東持股情況（單位：股）

資料來源：華發股份2017年年報，2018

（三）組織架構

華發股份是由董事局領導下的經營班子負責制，主要由總裁辦公室、人力資源中心、財務管理部、法律事務部等職能部門，招標及采購管理部、產品研發中心、市場營銷管理中心等業務部門，監事會下的內部稽核室、董事局秘書處等內部監督部門構成。同時設商業經營公司、商用房產公司、華發景龍公司、香港公司等十余家控股子公司。根據其官網公布信息，其具體組織結構圖如圖1所示：

圖1 華發股份組織結構圖

資料來源：華發股份官網，2018

（四）業務領域

作為一個單純的區域性房地產企業，其主要經營的業務范圍為房地產的開發經營，主營產品為住宅這一些房地產業基礎產品，但近年來，華發股份在實現房地產為主營業務的基礎下，積極進行業務的拓展延伸，如定制裝修、房屋租賃等，逐步向多元化、多層次的綜合性房地產商發展。

（五）經營業績

1、主營業務收入與成本構成

（1）主營業務收入構成

華發股份的收入由房地產業銷售和其他收入構成，就表2來看，2017年公司的房地產銷售情況與上年相比，增長幅度大，較2016年增長了51.58%，其他收入增幅相對較小，為19.56%。

表2 華發股份2017年業務收入情況表 （單位：億元）

就收入區域分布情況看，珠海地區占比79.07%，兩廣地區(不含珠海)占比9.83%，而遼寧、內蒙古、山東分別占2.99%、0.53%、7.58%。其中山東地區為今年首次開發經營地區，具體看圖2：

圖2區域分布情況圖

（2）主營業務成本構成

從表3來看，公司2017年房地產開發狀況與上年對比，大幅推進，較2016年房地產開發增長了62.21%，而其他成本相對增長較少，這與收入增長情況相符。

表3 華發股份2017年業務成本構成表 （單位：億元）

如圖3所示，華發股份2017年成本區域分布情況，其中珠海地區占比73.86%，兩廣地區(不含珠海)占比13.57%，遼寧地區占比2.84%，內蒙古地區占比0.53%，山東地區占比9.19%，其中山東地區為今年首次開發經營地區。

圖3區域分布情況圖

（3）毛利率

根據表2，表3可知，2017年華發股份在房地產上的營業毛利率為28.60%，較上年的32.95%，降低4.69個百分點：在其他上的營業毛利率為19.27%，較上年的15.6%，增長3.67個百分點。

根據圖2，圖3可知，2017年華發股份在珠海地區的營業毛利率為33.31%，在兩廣地區（不含珠海）的營業毛利率為1.40%，在遼寧地區的營業毛利率為32.08%，內蒙古地區的營業毛利率為27.72%，山東地區的營業毛利率為13.48%。

2013年～2017年主營業績指標：這里主要選取了營業收入、凈利潤、歸屬于上市公司股東的凈利潤和經營活動產生的現金流量凈額這四個指標數據進行分析。

表4 華發股份2013年-2017年業績指標及增長情況 （單位：億元）

如表4可知，公司近五年的營業收入保持增進狀態，特別是從2015年開始，公司的營業收入增長呈現迅猛狀態，從2015年的83.42億元增至2017年的199.17億元，增長一倍有余。而凈利潤和歸屬于股東權益的凈利潤則保持較為穩定的增長，其中，這兩項在2015年中顯示的金額較少，這是因為公司在2015年時處于調結構、轉方式的關鍵發展階段，各類開發項目較多，資金需求量大，所以公司資金主要用來進行企業各類項目的資金投入和維持企業日常營運資金的需求。

而經營活動產生的現金流量凈額變動幅度較大，是因為房地產企業特殊的營運需求所導致的，房地產預收售樓的款項和經營支出（主要為房地產開發）均為影響項目。2017年變化幅度巨大，是當年公司的預收售樓回款減少所致。

四、華發股份財務分析

（一）財務報表分析

通過分析華發股份2013年至2017年的報表中各主要科目的趨勢變化，明確其對公司營運的影響程度。財務報表分析主要包括資產負債表分析、利潤表分析和現金流量表分析。

1、資產負債表分析

圖4 華發股份2013年-2017年總資產、總負債和所有者權益變動

從圖4來看，華發股份資產和負債在這五年里有著猛烈地增長，甚至于2017年均達到了千億級，但從圖4看，所有者權益變化相對資產和負債來講并不明顯。從數據圖可以看出，近五年公司的資產保持穩進狀態，從2013 年的437.28億元增長至2017年的1396.83億元，增長近千億元；總負債也從2013 年的336.65億元增長至2017年的1157.67億元；相對來說，所有者權益最為平穩，但也增長了一倍有余，從2013年的100.63億元增長至2017年的239.16億元。華發股份的總資產，總負債和所有者權益變化趨勢基本一致。

通過各方面資料信息分析與對比，可以了解到在房地產行業里，各企業的資產和負債量普遍要大于其余那些工商業企業的，這是由房地產行業特殊的行業特征決定的。只有擁有較大的資產，房地產公司才能維持企業日常運營和發展的需要，而較大的負債規模則是因為房地產企業在銷售上采用的是預售模式，且企業開發項目一般是通過各種融資來完成的，這都是導致房地產企業負債遠高于普通工商業企業的原因。

在房地產企業里，因為資產和負債所占比重較大，所以本文對資產和負債重要科目進行具體分析，具體分析如下：

（1）重要資產科目分析

圖5華發股份2013年-2017年資產結構比例圖

根據圖5可知，華發股份的資產總額逐年增加，而其中，流動資產占所有資產的比例遠高于非流動資產占所有資產的比例。

圖6華發股份2013年-2017年流動資產項目構成圖

這貌似與大家普遍的認知不同，大多數人認為房地產開發公司是持有大量固定資產的，因為他們認為該行業的公司擁有的大型建筑機械是固定資產，房屋項目是固定資產，擁有的尚未開發的土地也是固定資產。因此，非流動資產與公司總資產的比率應遠大于流動資產與總資產的比率。然而，不同于其他企業，在房地產企業會計中，土地使用權是被記錄為公司的存貨的，正在建設中的項目是作為在產品的，而完工或出售的項目則是被記為庫存產品，這也就導致在房地產行業里流動資產占資產的比例遠高于非流動資產占資產的比例。

根據以上分析和圖6的所示，我們很容易看出，統計到 2017 年年末，華發股份共持有存貨價值共計 1024.07億元。這意味著華發股份接下來會面對比較沉重的銷售負擔。

根據圖6我們還能發現，在近五年的流動資產項目占比中，除存貨項目占比較大以外，占比第二的是貨幣資金，華發股份的貨幣資金相對充足，能維持公司以后年度的經營發展，不然公司要依靠融資來維持以后年度的發展。

通過上圖可知，公司其他流動資產的占比也逐年上升。在房地產業，通常情況下，其他應收款表示的是企業對其子公司或合作公司的投資。華發股份其他流動資產的上升，說明華發股份正努力推進其 “立足珠海，面向全國”的戰略舉措。

通過上圖還可以發現，華發股份和其他企業相比，應收賬款在占比較小，甚至可以忽略。這跟他們獨特的銷售制度有關。因為房屋銷售一般采用的是預售，在這些企業中預收賬款會大量占據銷售收入份額，應收賬款則相對較少。

（2）重要負債科目分析

根據相關資料可知，在大多數房地產企業中，因為房地產企業的預售制度和房地產企業產品主要銷售給居民的因素，一般流動負債占總負債的比例大，占比會在60%以上，而通過圖7，我們可以看到，華發股份的流動負債和非流動負債的差距不大，在2015年和2016年里，甚至出現非流動負債超過流動負債的情況，這說明華發股份存貨的銷售沒有達到理想狀態，可能面臨存貨滯壓的情況。

圖7 華發股份2013年-2017年負債結構圖

根據圖8的信息，值得注意的是，華發股份2017年短期借款和一年到期的非流動負債這兩項相加金額達到194.95億元，占總資產的13.96%，是華發股份2017年營業收入0.98倍，這意味著在下一年度華發股份將面臨著嚴峻的還貸壓力。

圖8 華發股份2017年流動負債項目構成圖

2、利潤表分析

利潤表是指反映企業一定時期內盈虧狀況的報表，讀懂反映一個公司的是否盈利的利潤表對企業的投資者、債權人、經營者及其他關心企業的組織或個人來說是至關重要的事情。

本文主要通過利潤表中的收入、利潤和三大期間費用進行簡單分析。

表5 華發股份2013年-2017年利潤趨勢變化 （單位：億元）

圖9 華發股份2013年-2017年利潤變化趨勢圖

根據表5和圖9可以看出，華發股份在 2013年—2017 年間，營業收入呈現階梯式增長，特別是2016年至2017年這兩年間，公司的營業收入大幅增長，增長金額達115.75億元，2017年的營業收入較2015年的營業收入漲幅達到2.39倍。但華發股份在2013年至2015年間，收入漲幅不明顯，三年收入僅增長13.25億元。

根據國家對房地產業的宏觀調控政策，可以發現華發股份這五年來營業收入的變化與國家政策的調控息息相關。與2013年和2014年國家對房地產行業頗為嚴厲的調控不同的是，2015 年中央對房地產行業的調控較為寬松起來，而隨著寬松政策的出臺，購房者對市場的信心不斷增強，市場需求進一步釋放，市場成交量和價格穩步回升。

圖10 華發股份2013年-2017年三大費用變化趨勢圖

3、現金流量表分析

現金流量表反映的是在一定時期里現金和現金等價物的動態情況，主要是對資產負債表里的貨幣資金流入流出進行擴展說明。而因為房地產企業獨特的杠桿原理，使得房地產企業相對一般企業來說，更為看重現金流量表。房地產企業現金流是否順暢決定著企業能否保持正常經營運作。因此，對房地產企業來說，現金流量表不僅是對企業利潤質量分析的補充說明，更是企業財務分析以及戰略分析的重要一環。

表6華發股份2013年-2017年三大現金流量凈額（單位：億元）

根據表6可以看出，華發股份這五年來經營活動現金凈額穩步上升，而投資活動現金凈額卻全是負數，表明企業對外投資的現金多于投資收到的現金，結合企業發展戰略，表明華發股份2013年-2017年這五年持續對外投資?；I資活動現金凈額僅2016 年是負數，可見華發股份在融資方面是比較謹慎的。

（二）財務比率比較分析

本文將華發股份與行業領頭企業萬科地產和保利地產進行比較分析，得出華發股份與行業領頭企業之間的優劣勢。

1、償債能力分析

企業的償債能力指的是企業負債和股權管理之間的能力，反映的是企業的財務情況和業務能力。根據華發股份的企業特點，本文將對流動比率，資產負債率進行分析研究。

（1）流動比率

流動比率一般是用來表現一家公司能否償還短期債務的能力。通常情況下，當它比率越高，債權人權益愈有保障。

圖11流動比率走勢圖

從趨勢上看，華發股份在2014年和2017年的流動比率相較以前年度有所下降，是因為相較之前年度來講，公司進一步開拓新的市場，開發新的項目，從而導致企業銀行借款上升。從圖11可以看到，華發股份各年度的流動比率都略高于保利和萬科。雖然2014年和2017年華發股份的流動比率較以前年度有所下降，但絕對數基本在2以上，高于同行業公司水平，短期償債能力較強。

（2）資產負債率

資產負債率為公司所有負債與所有資產的比率。一般是債權人用來衡量了企業清算時對自身的權益的保護程度的指標。理論上講，當它越低時，企業償債能力愈高，越沒有違約風險。

圖12資產負債率走勢圖

從圖12可以看出，不管是華發股份，還是萬科地產，保利地產，其資產負債率基本在75%以上，但因為房地產企業的資產負債率普遍偏高，這種程度的資產負債率，對于他們來說，是處于合理狀態的。

通過流動比率和資產負債率的比較，可是看出華發股份在短期償債能力上略強于萬科和保利。

2、營運能力分析

營運能力反映的是企業經營資產和利用資產盈利的能力。本文將從存貨周轉天數、總資產周轉率這兩個指標來分析企業的營運能力。

（1）存貨周轉天數

存貨周轉天數指的是公司從存貨的取得，到存貨的消費，到存貨的銷售需要的天數。理論上，當它越少，表明存貨清算越快，但也不能說周轉天數越少就越好，一般企業會有存貨安全底線。

對于房地產企業來說，存貨即各種房屋，店鋪和車庫等。那么一般來說，房地產企業的存貨周轉天數會遠高于其他企業。這是房地產企業特殊的財務經營情況所決定的。

圖13存貨周轉天數走勢圖

通過圖13，可以看出華發股份的存貨周轉天數遠高于同行業的領頭企業，即使在周轉天數最小的時候，也高于這兩企業將近700天，說明華發股份可能存在銷售不暢，引致存貨積壓。而房地產企業的存貨的變現能力較差，存貨大數額的堆積有可能導致之后企業資金運營不流暢。

（2）總資產周轉率

總資產周轉率指的是一定會計期間內的銷售凈額與平均資產總額的比率。通常情況下，當它數值愈高時，證明企業的營運能力愈好。

圖14總資產周轉率走勢圖

從圖14可以了解到，華發股份的總資產周轉率遠小于所被比較萬科和保利，且總體也呈現出下降的趨勢。表明公司的營運能力低下，需要進行一定程度的改善，來適應房地產現在新的市場狀況。

3、盈利能力分析

盈利能力是指企業從日常經營活動中獲取利潤的能力。反映了企業是否具有投資價值。本文將從營業利潤率和凈資產收益率這兩個指標來分析企業的營運能力。

（1）營業利潤率

營業利潤率指的是在一定會計期間里公司營業利潤與營業收入的比值。理論上，營業利潤率愈髙，企業盈利能力愈強。

從圖15可以看出，華發股份的營業利潤率低于行業其他公司，且即使在2016年出現較大的漲幅，在下一個年度又下降了。從圖15也可看出，房地產行業的營業利潤率在2013年-2015年間變化幅度小，而在2016年和2017年這兩年間呈波動變化趨勢，這與國家整體的經濟形勢步入新局面和國家對房地產行業的宏觀調控有關。

圖15營業利潤率走勢圖

（2）凈資產收益率

凈資產收益率展現的是公司所有者權益取得凈利潤的能力。當它的數值越高時，表明企業投資所獲得的收益越高。

圖16凈資產收益率走勢圖

通過圖16可以知道，在2013年-2016年里，華發股份和萬科地產的凈資產收益率較為平穩，波動不大，呈上升趨勢；而保利地產的凈資產收益率整體呈下降趨勢。從圖中也可以發現，華發股份的凈資產收益率遠低于同行業的領頭企業，說明華發股份的盈利能力與同行業領頭企業相比還有較大差距。

4、發展能力分析

企業發展能力分析指的是公司在日常經營活動下來擴大企業規模，體現企業發展前景的分析。本文將從企業的營業收入增長率、凈資產增長率和總資產增長率來進行大致的分析研究。

（1）營業收入增長率

營業收入增長率指的是一年里營業收入增長的比值。作為評論企業發展狀況、展望企業成長能力而存在。理論上講，當它較高時，意味著公司具備較強的成長能力。

圖17營業收入增長率走勢圖

通過圖17可以看出，這三家企業的收入增長都不穩定，與同行業領頭企業相比，華發股份的營業收入增長率波動幅度更大，說明華發股份的銷售情況更不穩定，更易受到宏觀調控的影響。

（3）凈資產增長率

凈資產增長率指的是凈資產增長比，反映的是公司資本擴大的速度，作為權衡一個公司資本變化以及增長的重要指標。

圖18凈資產增長率走勢圖

從圖18可以看出，從數值這個角度看，華發股份與其他兩家企業差不多，在2014年和2015年，甚至出現了華發股份的凈資產增長率高于萬科和保利這兩家企業的情況。然而，從趨勢的角度來看，華發股票的凈資產增長率多年來有了很大的變化，沒有萬科和保利那么穩定。

總資產增長率總資產增長率是指一年總資產增長比。作為體現企業資本積累能力和發展能力的主要指標，映射的是現下企業資產的增長狀況。理論來講，當它程度越高時，彰顯出企業規模増長的速度愈高，發展能力越強。

圖19總資產增長率走勢圖

從圖19可知，這三家企業總資產增長率變化波動大，但總體均呈現正增長，說明這三家企業的資產規模在不停的擴大。

華發股份在正增長里總體呈現下降趨勢，說明華發在這五年里，資產增加減緩；萬科地產在正增長里總體呈現上升趨勢，說明萬科在這五年里資產增加的規模加速；保利在這種情況下，先是呈現下降趨勢，在2016年-2017年間，資產規模出現大幅上升。

五、結論與建議

（一）結論

本文運用狹義的財務分析對華發股份的財務狀況和經營情況進行分析研究。

在對公司行業背景和公司的基本情況進行分析了解后，采用比較分析法，定性定量綜合分析法，趨勢分析法等多種財務方法，對企業的財務數據進行較為全面的分析研究。由于華發股份是一家房地產企業，并不能完全適應狹義的財務分析，本文會進行一定的調整來對華發股份進行分析研究。通過前文的分析，總結出如下結論：

在對企業經營業績的分析中，可以看出華發股份的區域性明顯，盡管華發股份積極推動“立足珠海，面向全國”的發展策略，但從經營業績的分析中可以看出華發股份的收入和成本支出還大都集中在珠海區域，其他區域所占份額較小，這樣不利于企業的長期發展，若不改變現狀，一旦珠海市場飽和，華發股份的資金流將面臨短缺危機。且從收入和成本這兩項看，可以發現華發股份在房地產這一塊所占份額大，其他的所占份額小，這與華發股份想要從單純的住宅開發商改變成綜合性地產商，還有一大段距離。

在對華發股份資產負債表分析中可發現，統計到2017年末，華發股份共持有存貨價值共計1024.07億元，占總資產份額的79％，這意味著華發股份在之后年度會面臨比較大的銷售壓力，且在對重要負債科目分析中也可以看到，華發股份的流動負債和非流動負債的差距并不大，也說明華發股份存貨的銷售并沒有達到理想的狀態，面臨著存貨滯壓的情況。在這里我們還可以注意到，華發股份2017年的短期借款和一年到期的非流動負債達到194.95億元，占總資產的13.96%，是華發股份2017年營業收入的0.98倍，這意味著，在下一年華發股份將面臨的嚴峻的還貸壓力。

房地產企業是很容易被國家對房地產行業政策的宏觀調控所影響，在對華發股份利潤表的分析中，我們便可以發現，華發股份五年來的變化與國家政策的調控息息相關。如，華發股份財政費用的變化，在2015年國家對房地產管控放松，房地產企業自有資金增加，因此貸款減少，財務費用下降。

在對華發股份現金流量表的分析中可以發現，華發股份2013年至2017年這五年持續對外投資，說明企業正努力推進“立足珠海，面向全國”的發展戰略。

在華發股份償債能力分析中，通過對流動比率和資產負債率這兩項的比較，可以看出華發股份在短期償債能力上略強于萬科和保利。而在對華發股份營運能力分析中可以發現，華發股份的存貨周轉天數與保利和萬科存在較大差距，這說明華發股份可能存在銷售不暢引致存貨積壓，而房地產企業的存貨變現能力較差，存貨大數額的擠壓有可能導致之后企業資金運營不流暢，這也與資產負債表的分析結論相吻合。

在對華發股份盈利能力分析中可以看到，華發股份的營業利潤率低于行業其余公司，且華發股份的凈資產收益率也遠低于同行業其他領頭企業，在這兩項指標的比較中，可以知道，華發股份在盈利能力上尚不足行業的領頭企業。

在發展能力分析中可以看到，華發股份的銷售狀況很不穩定，這與華發股份資產負債表的分析結論和營運能力分析的結論相吻合，同時在這兒也可以看到，華發股份股東權益增加的幅度與同行業領頭企業相當，只是變化幅度較大，不如萬科和保利平穩。

（二）建議

針對前文分析發現的問題，在這里提出以下幾個改善建議：

首先是企業區域性明顯的問題，雖然企業積極推進向外發展的發展戰略，但就目前的分析中可以看出成效尚淺。在分析中發現，華發股份在房地產企業中屬于穩健性企業，穩健性企業雖然穩重，但可能會失去一部分的發展機會，華發股份可以保障在企業正常運轉的基礎上，大力發展：高風險高收益的項目適當接受，在允許的范圍里可以加大接受程度；中風險中收益的項目相對接受多一點；而低風險低收益項目的接受程度可以只維持在保證企業正常運行中。

其次是存貨庫存量大，周轉天數長的問題。對于存貨庫存量大，同時也面臨著銷售不暢問題的華發股份，在銷售前應該進行較為良好的市場調查，采用合理高效的營銷策略和能夠激發銷售人員積極性的銷售制度（如可以加快員工考核進度，加大銷售考核獎懲標準等），來促進產品的銷售。而關于存貨周轉天數長的問題，可以學習借鑒萬科企業高速周轉的模式，來實現產品的銷售和資金的回流。

然后是短期償債壓力的問題。雖然在2017年的年報中可以知道華發股份的貨幣資金相對充足，對于償還債務應該沒有太大的問題，但企業在下一年里，不可能投入大量的貨幣資金進行償還債務，這樣企業后續會無法發展，所以華發股份之后應該努力擴大融資渠道，利用資本市場中的股票市場和債券市場進行融資，盡量改變目前短期債務占比較高的現狀。同時利用資本市場融資期限長，利息水平低的優勢改變目前的融資構成，以期企業后續得到良好發展。

最后，因為華發股份容易受到行業政策的影響，所以華發股份每年應做相對完全的戰略分析，盡量避免市場和政策所引起的不必要的損失。

參 考 文 獻

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致 謝

大學四年的學習生活如白駒過隙，匆匆即逝。當我還尚在感嘆大學生活與高中生活的不同的時候，轉眼4年的大學生生活就要結束?；乜催@四年在華南農業大學珠江學院的日子，我感覺受益良多，不僅習得專業知識也學習到老師們的師德品行與治學精神。

在此論文完成之際，我首先要真誠由衷地感謝我的導師王家蘭老師！感謝您耐心地對我的論文進行細致的修改，感謝您提出的許多中肯的建議，感謝您對我沒能及時完成論文進度而影響您時間安排的耐心與容忍。您平易近人，對待學術精益求精，是我學習的楷模，在這里，我向王老師致以衷心的感謝和崇高的敬意！

我還要感謝所有幫助我，指引我的珠江學院的老師和同學。在這四年的學習生涯里，正是因為你們對我的關懷和溫暖，你們對學術的堅持認真和嚴謹，使我在這四年的學習生涯中，收獲了許多將陪伴我一生的友誼，知識和精神！感謝你們！

珠海華發實業股份有限公司財務分析

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