碧桂園輕資產運營下的財務風險分析

摘 要

本文首先對輕資產運營、財務風險等相關概念的概述,為下文做出的案例研究分析鋪墊了堅實的理論基礎,接著簡要介紹國內外房地產企業的未來發展現狀及如何轉型，以碧桂園為主要研究對象，多角度、多元化對其輕資產戰略轉型案例進行分析。借鑒國內外的輕資產運營成熟的相關行業優秀代表，為碧桂園輕資產轉型之路更好的發展提供參考。最后對碧桂園房地產輕資產運營模式背后凸顯的的財務風險進行分析、提出對策、規避風險、促進發展的運營舉措進行探討。

關鍵詞：碧桂園;輕資產;地產；財務風險

第1章 緒論

1.1研究背景和意義

1.1.1研究背景

近年來，房地產行業經過了前些年的高速發展時期，迎來了新的轉型運營模式——輕資產運營模式脫穎而出。從2008年6月份開始，全球遭遇金融危機，我國市場曾出現房價爆跌、成交量顯著減少的局面。危機持續了半年，直到2009年有所好轉，恢復到了黃金時期的增長趨勢，一直增長到超過2008年的價格水平。隨著2016年末部分城市住宅“限購”政策的大力實施和政府對房地產的宏觀調控，房地產市場增速放緩。國家為了引導房地產業健康穩健的發展出臺了一系列的引導政策。由于房地產行業投資巨大、回收遲緩、屬于資金密集型的高風險行業，無論是財務狀況還是經營狀態都備受關注，房地產企業面臨的財務風險尤為重要。

碧桂園集團在中國房地產業在資本、技術和服務方面占有舉足輕重的地位，具有明顯的優勢。它的市場份額處于同行業公司的前列，但在當前的經濟形勢下，其商業活動仍然存在。 在運行壓力下，如果要保持優勢，其生產競爭將面臨巨大挑戰。 本文以碧桂園房地產公司為例對房地產企業輕資產運營模式轉型進行研究，了解過渡期帶來的財務風險，并提出降低風險的相關建議，以使公司能夠在當前的經濟環境中健康發展并繼續帶動中國的經濟增長。

1.1.2 研究意義

從理論意義來看，通過對碧桂園房地產公司進行深入的案例分析，對房地產行業的運營模式向輕資產運營模式轉型的階段進行擴展，為進一步研究輕資產經營模式與財務風險之間的關系提供了參考。

從實踐意義來看，本文分析了碧桂園集團輕資產運營模式轉型、效果評估及風險對策，可以發現碧桂園可能潛在存在的發展問題，同時為同行業企業輕資產運營模式轉型提供相應的參考和建議。

1.2文獻綜述

1.2.1國外研究動態

(1)輕資產運營模式研究現狀

20世紀80年代麥肯錫公司首先提出輕資產運營模式概念，并把該運營模式加以推廣。從該運營模式的內涵來看，Camarina Matos建議在具有強大競爭優勢的領域中使用公司的核心資本，同時轉讓其他資源并通過外部力量加以彌補[1]。

之后，佐治亞娜·蘇爾都（Georgiana Surdu，2011）提出了進一步解釋輕型資產在公司中的使用的建議：“隨著產業分工的逐步深化，不可避免的是，公司不同部門的內部發展促進了各個部門之間的協調與合作，從而使整個行業的管理和運作開放透明，企業間合作渠道更加暢通，產業體系改革也不斷深化，以人才為基礎的多層次技術合作互利共贏，這就是所謂的輕資產運營模式”[2]。

Georgiana Surdu指出,全球化進程促使公司尋找交易成本最低的方法。在這種情況下，低資產密集型運營越來越成為大公司的首選策略[3 ]。

Jayoung Sohn對酒店連鎖店進行了研究，該連鎖店在美國實施了輕型運營模式，并發現該模型是穩定的，有助于提高企業價值[4]。

Wei-Kang Wang認為，“輕資產的經營以輕資產為核心，注重關鍵資源維持競爭，以達到提高企業價值的目標”[5]。

Zhang等人認為，如果中國經濟進入新常態，房地產業也將轉向新常態，投資增長率將變得越來越穩定，客戶需求也將越來越飽和。公司應繼續以逆思維方式推廣輕資產模型，以適應行業的發展[6]。

(2) 對房地產企業財務風險的研究

Jiang K 等人認為房地產之所以會有各種風險發生，主要原因還是在于市場宏觀的發展狀態、相關部門的房地產政策以及貨幣的變化而產生相應的影響[7]。

S Sun 通過對房地產風險進行研究后發現，要想避免財務風險的發生，首先要通過科學合理的方式對一些常規風險進行梳理和整理，再針對性的制定解決方案[8]。

總體來說，房地產行業的特殊性決定了其風險的復雜性。

1.2.2國內研究動態

(1)輕資產運營模式內涵與特征研究

我國最早提出輕資產理論的初步構成的是楊現鋒和唐秋生（2007）兩位學者，他們認為對于資金投放量的減少來源于高附加值環節的建設，例如經驗的積累、人才的培養以及公司品牌的建立，意味著公司的資本投資獲得了超額回報，這有助于提高資產回報率[9]。

盧民樂在楊唐的基礎上完成了他的理論，他不僅將品牌價值效應帶到了軸心位置，而且還將業務管理階段整合、分類到了輕資產理論體系中。[10]。

近幾年對輕資產在各行業運營中起到了良好的效果，杜海霞（2015）認為，從某種意義上說，輕資產不僅是資產負債表上的流動資產，例如貨幣市場基金和銀行存款，而且還包括某些表外資源，例如客戶資源、營銷方式和公司法規[11]。

白仁春認為，利用輕資產的公司的經營應以價值為動力，以管理為紐帶，并選擇符合公司的資本策略來促進公司的發展[12]。

徐春游認為輕資產資源要想得到更好的利用，必須重視人才與知識的管理，綜合考慮各方面因素以提高企業的實力[13]。

韓乙丁總結“運營企業的特征一般是資產規模傾向于??；資產質量傾向于精；資產形態傾向于軟（無形）；資產投入傾向于少”[14]。

湯谷良等倡導精益經營的企業依靠品牌，人力和客戶資源等“輕資產”來減少資本投資，合理整合內部資源和外部高質量，從而提高企業價值，增強企業的競爭優勢[15]。

何瑛、胡月主張輕資產運營公司應基于本企業價值鏈核心部分，通過合理整合資源，以提升企業競爭優勢，從而落實價值創造[16]。

于鄧鄧（2016）的概念相對較新，最適合當前時代的發展。他認為，輕資產運營模式主要依靠生產技術和業務創新設計來為企業實現高利潤。 減少公司投資，將更多資源用于產業鏈中的高性能環節，以幫助提高公司盈利能力[17]。

李欣卓主張，實施輕資產運營的公司可以通過外包活動來實現成本控制。公司需要注意品牌效應，以提高客戶忠誠度[18]。

從互聯網的角度看，唐衍軍、蔣堯明完成了輕資產模型特征的補充。他們認為，輕資產運營主要依靠品牌和人力資源等無形資產來增強公司的競爭優勢，而有形資產在提高利潤中的作用被削弱。該模型側重于設計價值和營銷價值[19]。

謝莉娟認為，輕資產的經營重在研發和營銷，但價值鏈中整合機制和分工的復雜性使“輕”或“重”的聯系標準越來越模糊。因此，公司應關注所有權和輕資產之間的關系，以實現將投資決策與業務模型相匹配的目標[20]。

對于房地產行業輕資產運營研究：

陳麗君從房地產本身的發展開始，選擇適當的轉型方法，例如增加產品附加值，整合投資和擴大產業鏈等方法來適應后房地產時代的發展趨勢[21]。

劉樺、李英杰主張房地產行業資產的輕資產運營模式是基于人力資源，以生產和服務的管理為利潤渠道，并通過外包公司不必要的資源來提高整體價值[23]。

李妍指出在中國經濟進入高效率、低成本增長的新常態下，商業地產運營模式主要包括三類：逆向思維運營模式、出租產權運營模式、輕資產運營模式[24]。

趙伯廷主張，房地產行業從重資產向輕資產的過渡勢在必行。公司必須在“輕資產利潤模型”的基礎上整合資源，以便為進一步的業務發展找到新的途徑[25]。

(2) 對房地產企業財務風險的研究

房地產行業的知名研究者胡璇認為，該行業的資金使用率相對集中，給公司的現金流和其他財務方面帶來了巨大壓力，這也會給公司帶來一定的財務風險。[26]。

劉美岑 （2016）結合政府新政策以及近年來房地產行業面臨的新問題，以X 房地產企業為研究對象對其業務模式由“開發-銷售”到“開發-自持”的轉變進行了財務風險及其控制的研究。在多元預測模型分析方法中引入F評分模型，這使得X房地產公司的財務分析更加嚴格，對其他公司的類似分析具有參考意義[27]。

李勇認為，有效識別財務風險有利于避免發生公司財務風險。由于該行業的資本外部因素更為復雜，因此發生財務風險的可能性也將更大[28]。

1.2.3國內外研究動態述評

綜上，國外學術界對輕資產的研究已經從注重基本概念和框架構建，到研究對公司實際應用系統的運營影響和完善管理的深入研究。的確，許多行業的輕資產運營已帶來了更大的實際收益，但是對該運營模型的實際應用效果的學術研究尚未達到成熟水平。 目前，國內對輕型設備運行案例的研究與分析旨在提高企業在輕型設備運行中的實際應用價值和應用效果。綜合上述關于已知的輕資產運營的研究成果還存在以下的研究空間：

1、較多學者對輕資產運營的研究僅留于在理論基礎層面上，缺少具體數據的支撐；

2、雖然對于輕資產運營企業的績效和效果分析、提出改進對策的成果很豐富，但對于重資產運營的企業進行輕資產轉型的必要性和可行性的研究缺乏較為完善的理論與實踐的指導。；

3、對國內輕資產運營模式的研究主要集中在聚集和綜合概括總結上，具體案例研究相對較少，案例僅主要集中在制造業、服裝、高科技和其他行業，但是房地產研究很少。

而對于財務風險方面的研究：根據國內外研究成果表明，國內還處于初級階段。許多國家研究人員結合了國外有關卓越風險管理的理論進行運用參考。當前國內對于風險方面的研究缺乏整體性和系統性，運用范圍比較單一、沒有廣泛的適用性，在其他企業的研究領域內還是空缺的。盡管某些文獻具有一定權威，但是實踐和理論的結合仍然相對單薄。

本文主要以研究（碧桂園）房地產企業在實施輕資產轉型及轉型中可能存在的財務風險提出建議，以便為類似公司提供新的參考，從而進一步地產行業提供借鑒。

1.3研究內容和研究方法

1.3.1基本內容

首先，本文梳理了目前涉及到輕資產運營模式和財務風險的相關文獻，為后期案例研究奠定了理論基礎，再結合國內外成熟成功的輕資產轉型的企業案例，分析輕資產運營模式與財務風險之間的關系。其次，對碧桂園基本發展概況結合近年的新政策，分析其輕資產運營模式的可行性與實施情況，然后通過對企業籌資、投資、盈利及信用風險等方面進行分析，識別企業的財務風險，深入分析、評價。最后，為碧桂園輕資產運營模式下風險控制提供對策，以此為同行業其他企業提供借鑒。

1.3.2研究方法

1、 文獻分析法：

查詢大量有關輕資產開發模式、房地產公司戰略轉型的國內外出版物、報紙、期刊等，并總結了相關概念的定義以及國內外相關理論的研究成果，為本文的寫作提供理論基礎，同時，還查閱房地產公司年報、權威數據庫獲取準確真實的數據及相關資料。

2、 比較分析法：

對轉型前后的輕、重資產兩種運營模式進行分析對比，對二者的內涵及特質進行界定區分，為后文的研究打下理論基礎。

3、 案例研究法：

一方面介紹了國內外主流的成熟地產企業輕資產模式，另一方面分析了碧桂園輕資產運營的必要性與優勢條件，總結碧桂園輕資產運營的方案與舉措。

第二章 概念界定與理論基礎

2.1 輕資產運營模式

所謂輕資產經營，主要是指企業的經營在很大程度上取決于無形資產和現金流量等輕資產，將非必要的活動領域轉包出去。例如產品的生產和包裝以及使用原材料和有形資本資產的零售額，或者通過經營租賃減少的額度。在資源投資方面，它專注于創造為公司提供新鮮能源，以更高經濟價值的研發，營銷和售后服務為核心業務。憑借其對價值鏈管理、客戶資源、品牌文化、技術研發、渠道資源和其他“輕資產”的長期累積功能，將各種資源整合到內部有效地投資[29]。

房地產行業的輕資產運營模式指開發商在房地產開發過程中只扮演經營者或投資角色，其他環節交給專業公司經營，放大自身優勢，提高效率，以輕資產運營模式放大杠桿作用。

2.1.1輕資產運營的特征

“輕資產模式”與“重資產模式”相對而言，主要強調的就是“輕“，事實上，就是利用財務杠桿效應，降低投入成本并產生更高的利潤。用智慧整合產能、渠道、客戶、技術，最大化利用社會資產。根據這種模型，處于開發過程中的公司不會將土地和資產視為開發的中心位置，而是會在整個過程中重視公司的價值增加值。該模型投資較少，但風險相對較低，標準化和專業化運營也為公司帶來了較高的投資回報。本文在圖中更清楚地反映了輕資產模型的特征（見表1）

表1 輕資產特質與財務特征

輕資產模式特質	財務特征
資產結構	合理的土地儲備金額
現金流量	自由且充足
營運效率	存貨周轉率高
融資渠道	多元化融資方式
品牌效應	專利等無形資產合理

2.1.2輕資產運營的影響

為了提高企業的財務競爭力，輕資產公司有望突破以下領域：（1）從戰略發展的角度適當分配資源，適當區分核心業務和非戰略活動，將核心業務留在公司中，不給合作伙伴訪問核心業務的機會，最大程度地減少被模仿和復制的風險，并增加小型非戰略性企業的價值創造外包，以減少資源消耗。（2）加強研發以及營銷新技術和新產品，培訓更多的核心專利，專有技術和品牌價值，增加產品市場份額并改善可持續業務增長。（3）加強對外包過程質量的監控，對外包產品，客戶和供應商，債權人和債務人的質量進行有效管理，對外包風險進行基本控制。

一般而言，經營輕資產的公司的特征是資產的規模往往較小。資產的質量趨于完善?；钚猿煞值男问酵侨彳浀模o形的）；資產投資往往較低。特別是，經營輕資產的公司占固定資產的比例相對較小，不應因工廠，設備，生產線等的建造和翻新而承受巨額成本。無形資產占相對較大的比例，因此公司資產投資少而流動性高。低資產公司除了資產結構和傳統利潤模式的差異外，還具有在供應鏈上占據資源，集中整合關系資源和集中現金流的特點。根據運營模式的獨特性，精益公司可以使用更少的運營和財務杠桿來最大化業務價值，產生更高的投資回報率，以及為公司帶來更大的財務靈活性并振興公司的資產。它受到投資者的高度評價，但經營輕資產并不完美。輕資產運營的過度和絕對運作會造成金融風險，甚至造成經濟泡沫。

2.1.3輕資產運營模式情況

2015年前后包括萬科、萬達、花樣年、綠地等一些在全國排名領先的房企，紛紛創新采用輕資產模式。目前而言，我國房地產企業從傳統的重資產向輕資產的轉化還處于“摸著石頭過河”的階段，各家企業依托當前的資源優勢，制定的戰略，實施的方案也有所不同，比如萬科的“小股操盤”、大悅城的“賣股求輕”、綠城集團地產代建、花樣年的“彩生活模式”等。然而，這種模式是否最佳，還要需要具體情況具體分析，不能一概而論。每家房企制定的策略和方案需要根據自己公司的條件資源，結合自身優勢，依托公司定位和目標所制定的，才具有一定科學性。

如圖1所示從我國房地產開發公司經營輕資產的實踐，可以得出結論，其經營有以下實施方法。

　　圖1輕資產運營的實施方式

　　2.2 財務風險

財務風險基于企業財務管理過程中的不確定性。一般情況下，財務風險定義的是指由于外部環境的不確定性和公司財務活動的組織中的主觀理解的差異而導致的公司預期利潤的不確定性。具體包括融資風險、投資風險和收入分配風險。 廣義的財務風險概念，能夠更好地反映市場經濟條件下企業財務活動的全貌。狹義的財務風險僅指融資風險，尤其是指由于公司從債務中產生的資金而導致的償還債務的不確定性，因此公司的債務處于財務風險的根源。

財務風險主要表現在：籌資、對內經營、對外投資、收益分配、信譽風險等方面。

１．籌資風險。指企業因來自融資活動的收入的不確定性以及到期無法償還的債務問題和投資者報酬相關的風險。其具體表現在于：債務過多、融資成本過高、債務結構不合理等。

２．投資風險。指公司投資活動帶來的風險，這主要反映在投資項目不成熟，過度擴張以及由于投資規模決策不當而無法控制，債務投資來自債務的風險等方面造成的損失。不承擔債務負擔的債務投資，以及由于市場變化和預期收益的技術變化而產生的實際收入差異等。

３．經營風險。由于在將成品資金轉換為結算資金，并將結算資金轉換為外幣資金時，賒賬銷售的時間和金額存在不確定性，因此存在償還資金的風險，當資金收回風險碰撞籌資風險，企業償債能力下降，易陷入財務困境。

4．收益分配風險。不適當的收入分配準則會影響企業投資者的熱情，降低企業償付能力，并引發金融危機。

5．信譽風險。企業會為了與上下游相關企業建立良好的合作伙伴關系，常常提供擔保等。從而承擔的連帶責任，若這些企業到期無力償還債務，從而引發自身的信用危機，破壞樹立的良好品牌效應。

2.3相關理論分析

下邊是對碧桂園SWOT分析法下的相關分析，從多個方面分析了前后的措施和效果，內外環境組合運用SWOT分析法具體剖析了碧桂園轉型必要性條件的優劣及機會威脅。

一、優勢分析

1、開發及銷售快速化經營模式一直是碧桂園的保持競爭優勢的核心，企業主要在三、四線城市市場加快開發大型住宅社區等。

2、碧桂園使用集成的開發模型，使其能夠執行標準化的設計和集中采購，以實現規模經濟，降低建筑規劃成本，并縮短施工周期，這些都是對潛在市場進入者設置了門檻。

3、碧桂園已經基本形成了完整的產業鏈，基本上承擔了所有環節的所有角色。從設計、建筑、裝修到銷售的全套服務，碧桂園大大提高了其競爭力。占據市場份額，形成良好的品牌效應。

4、碧桂園物美價廉的標語博得了消費者的喜愛，打響了碧桂園的品牌，在社會上有良好的名譽，品牌效應沖擊著潛在的進入者。

二、劣勢分析

1、碧桂園模式在異地擴張，尤其是珠三角以外地區，面對巨大的不確定性特別是酒店建設的過度投資，會影響企業的資產周轉率等重要指標。

3、拓展房地產行業過快的速度和較低的建筑成本會導致問題，例如所開發房地產中的隱藏質量問題。

4、經濟適用房和商品房是彼此替代的關系，政府因此增加了經濟適用房的建設，以對商品房造成沖擊。

5、目前，政府正在壟斷土地供應。 稅收、財政、規劃等關鍵發展條件取決于政府，開發商沒有議價能力。

三、機會分析

1. 碧桂園選擇二到六線城市進行主要的開發，鑒于政府監管其四五六線城市相對靈活，再加上碧桂園對于相應城市的需求及人流量變動的前期了解，這樣大大降低了房地產開發風險。如圖2所示，是2019年碧桂園財報中發布的最新的合同銷售的城市劃分金額比重。

　　圖2 2019年碧桂園各等級城市銷售貢獻占比截圖

　　2、碧桂園可以迅速收回項目資金，與銀行建立長期信任以獲得貸款相對容易。

3、碧桂園進行大規模經營，具有較高的品牌效應，以低成本競爭為目標，贏得了市場份額，并增強了競爭力。

4、穩步推進多元化發展，除了發展傳統的地產業務之外，碧桂園還將未來發展的兩個重點放在機器人和農業上。這未來發展的三大核心業務增強了未來的核心競爭力，為股東帶來更多回報，更好地發揮良好的品牌效應，提高自身競爭力。

5、經濟在特定時期內存在衰退的風險，國家減稅降息在維持房地產市場、穩定發展、防止地產資本鏈崩潰方面，發揮了必要而積極的作用。

6、在中國房地產產品中，消費者主要是個人消費者，消費者對產品的依賴性很高，與開發商的議價能力相對較弱。

四、威脅分析

1、在2017 年，房地產行業史上進行了最嚴的調控，限購、限貸、限價等政策圍繞“房子是用來住的、不是用來炒的”總基調，為保持房地產行業一定的穩定性和連續性，這對企業的運營能力隨之提出了更高的要求。

2、楊國強年歲漸老，楊惠妍作為接班人仍顯幼稚，延續成功的商業模式還需要磨練。

3、消費者觀念已經成熟，隨著消費者對價格的敏感度降低，越來越關注產品的價值，碧桂園的“大房子工廠”模式不再關注個性。

2.4本章小結

基于對輕資產運營模式的特質、運營模式的影響情況、以及常見的五種財務風險的查閱領會， 對本文研究的碧桂園案例的轉型期間的內外環境進行了SWOT法分析，進而充分對碧桂園輕資產轉型前后措施及效果進行評析。

第三章碧桂園輕資產運營分析

3.1行業財務風險問題突出

我國房地產企業退別了黃金十年后，出現了供過于求的現象。傳統的房地產行業主要是采用“滾動開發”式重資產經營模式，以土地價格增值及優化資本結構為主要盈利模式。

如果直接融資市場增速放緩、投資機制不完善以及企業誠信缺失的問題限制了銀行放貸的速度，那么很可能導致資金鏈斷裂從而破產。同時，房地產行業發展還受到政策約束、成本資源約束、供需失衡等因素制約。

3.2 碧桂園輕資產運營現狀

3.2.1 碧桂園集團

3.2.1.1企業概況

碧桂園控股有限公司由楊國強先生于1992年創立。目前，它是中國最大的房地產開發公司之一，已躍居前三。二零零七年4月份在香港聯合交易所成功上市，是遵守國內外法律的香港上市公司。

碧桂園將房地產開發作為主要活動，涉及到的行業包括建筑、裝飾、物業管理和開發、酒店管理等。碧桂園對于同行業公司的優勢主要在于發展，該公司以高速度和規模大的發展，在建筑行業完成了大量的配套設施和許多經濟適用房開發，并對該項目進行了翻新，擁有超過20萬名客戶。

碧桂園已在中國多個省市擁有建設項目。此外，碧桂園還創造并推廣了獨特的碧桂園模式，其特點是社區大、幽靜的自然環境、管理質量高、配套設施完善、可根據業主的需求。碧桂園致力于服務客戶、遵紀守法，積極創造社會財富，感恩政府及相關行業的幫助，努力承擔更多的社會責任。

3.2.1.2轉型背景

楊國強于1992年在順德碧江畔開始了自己的生意，碧桂園由此誕生。 1995年，碧桂園改善了房地產社區的物業管理，并升化了“五星級酒店服務”貫通于整體的物業管理中。2004年碧桂園把業務范圍延伸到了除廣佛以外的珠三角地區，發展速度也逐年遞增。

上市的一年后，碧桂園將業務范圍拓展到了全國范圍，2008年在多個省、市開發新型的樓盤。從此以后，碧桂園真正開始將“五星級的家”帶到全國各地。而資本投入大、門檻高，產業鏈占用大量資金等問題逐漸暴露。在這一點上，碧桂園使用“一站式”開發模式進行土地購買、設計規劃、項目啟動、建設和交付的完成，從而確保了全面覆蓋管理。在土地征用和開發階段需要大量的人力、財力和物力支持，這導致公司的資產負債比率很高。 同時，上下游產業鏈的整合對公司的管理能力提出了重大挑戰，其中的某一環節出現問題，會導致整個行業的混亂。

2013年碧桂園當期的銷售金額達到1060億元，同比增長了124%，順利踏入了千億房企的隊伍中。2015年企業與Sasaki等國際知名團隊展開合作，打造生態城市項目——碧桂園森林城市。2014年碧桂園實現銷售約1288億元，而3年前總收入僅有432億元，面對行業的變革和自身發展更進一步，碧桂園成功地引入了輕資產運營模式。

3.2.2碧桂園的輕資產轉型之路

3.2.2.1具體措施

3.2.2.1.1 建立輕資產融資渠道

要想以輕資產模式發展，首要建立獲取資金的多元化渠道，打破資本束縛。其主要采取的措施有以下三種：

（一）借助金融巨頭 引入戰略投資者

平安人壽在2015年第二季度初，以每股港幣2.816元的價格購買了碧桂園發售的新股，最終以63億元全款完成了碧桂園22．36億新股的交易，并合理的成為碧桂園第二大股東。碧桂園與中國平安的兩大行業巨頭的合作，是雙方實現戰略互補和資源共享的必然優勢，碧桂園一直堅持與多元化的行業領軍企業的合作與發展，以此更好的為社會做貢獻，多元化的戰略也在一定程度是分攤了相關的運營風險。

碧桂園吸取了平安人壽的入股，緩解了資金鏈的緊張的問題，對于未來公司的運營發展戰略所需資金提供了充足的保證，在讓渡部分控制權的同時，也使資本結構最大化合理，實現“去家族化”目標。對于平安一方來說，也相應向實現未來投資戰略——社區金融，這一方向邁進一大步。這樣一來，雙方可以在金融投資、資產管理、樓盤營銷業務等方面有創新性的合作共贏。

（二）房產眾籌用戶定制

首先在上海推出了房產眾籌項目，也是碧桂園融資策略一大手段。以平方米作為眾籌單位，購買者可以在項目結束時擁有一些建筑物的部分或全部權益。然后，投資者可以將眾籌權轉換為財產權，即擁有公寓或雇用開發商出售它們，從而獲取對應的收益權。該項目的實現了眾籌購買者作為投資人在全過程的建議權，無論是參與項目的設計、戶型要求、裝修和一些基礎設施的建設等均享有一定的話語權。真正實現 “定制化”房屋。

對于碧桂園本身來說，該手段能夠使在融資、營銷兩大重要環節的成本有效的減少，利于節約資源、減少成本。變身管理運營商可以提前確認意向顧客群，降低后續的銷售壓力，避免某些意外的市場風險；對于客戶業主來說，產品在自身參與感為前提下，享受成本節約帶來的收益，更加符合客戶滿意度。信息時代下，以客戶為導向的私人定制生產更能滿足互動、分享、開放的互聯網精神。

（三）發行REITs 資產證券化

REITs的發行即是房地產信托投資基金，發展成為許多大型房地產企業的重要融資渠道之一。它主要是通過出租房地產獲得的。投資者的資金和利益是通過簽發收入證明書收取的，其運作和管理是由專門機構進行的。

2017年7月12日,碧桂園成功發行的第一單類REITs產品——“中信-金石-碧桂園鳳凰酒店資產支持專項計劃”，以其旗下 14 家五星級酒店作為標的資產，總規模高達為35億；2018年2月2日，深圳證券交易所審議通過了“碧桂園租賃住房一號資產支持專項計劃”，項租賃住房REITs是國內首個突破百億級規模的REITs產品，同時至今為止也是租賃住房領域規模最大的證券化產品。

碧桂園旗下的酒店在競爭激烈的市場中位置沒有強大的優勢，其營業收入增長放慢，在同行業中資產報酬率處于末尾。為了企業上下營運業務獲得充足的現金流，將酒店資產進行證券化，這樣將這部分的重資產重新煥發生機，提高了財管的靈活性及資金流動性。

近年，政府重點扶持方向——住房租賃產業租賃產業已變成房地產產業重點，深化住房體制改革、實行租購并舉政策成為趨勢，基于租賃物業本身開展REITs運作，企業盤活住房租賃等金融工具，是企業發展輕資產化運營模式必要手段。

3.2.2.1.2大數據020+升級社區服務平臺

多元化發展一直是碧桂園發展策略的核心，多行業的拓展、合作融合不僅為本企業帶來新領域的盈利，也促進了相關領域的發展。在一定程度上，分攤了營運風險，將這部分的利益可用于碧桂園集團核心業務的鞏固和創新，增強與同行業的核心競爭能力，但同時，也要注意冒失的拓展業務，只看個別財務指標易發生不良的短期行為，造成更大的財務風險，不利于企業長遠終極目標的實現。將金融化整合到公司房地產行業的發展中，將關聯公司整合到房地產行業中，建立一個覆蓋不同社區資源的平臺，建立具有完整生命周期的產業鏈，集團內部資產的價值完全免費。

隨著互聯網時代的興起，各行業轉型紛紛發展相關的線上業務，在互聯網的飛速發展下，碧桂園運用“互聯網+”的思維，探索全新的業務模式——“互聯網+”社區服務,并面向業主成功推出了在線平臺和軟件，如管家在線APP、旺旺管家。

利用平安入主碧桂園現有存量業主資源，在碧桂園社區的APP中植入平安的產品，這樣業主就可以在方便的線上享受服務，比如線上支付物業管理費、水、電、氣、費等以及購物、理財、家政等其他服務。利用這個虛擬的平臺可以為業主租戶和物業管理公司提供一個交易平臺，有效解決了信息不對稱、交易費用高等問題。與報紙，雜志，電視和廣告屏幕的廣告相比，使用此在線平臺APP可以從用戶交易中收集數據和流量，并分析所有者的休閑和消費需求?；诒坦饒@的社區住宅和其他垂直產業鏈，這些產業鏈專注于細分市場，例如：養老金、酒店管理、教育資源等。根據不同地區，我們可以實現精確的定位利用大數據，最大化整合平臺資源，全方位地滿足業主的各樣需求。

房地產企業建立社會綜合信息管理和服務平臺所提供的增值性產品與服務，擴大資金流入，從而更好的實現輕資產運營轉型。

3.2.2.1.3品牌輸出管理

做好品牌輸出戰略，品牌本身就在增值，也就是企業的價值，輕資產轉型中提高核心競爭力的關鍵是領先優勢最大化利用社會資源，實現品牌效應。

與傳統的中國房地產公司相比，碧桂園的品牌和項目管理策略一直是碧桂園廣泛發展的關鍵，也是資產花園運營的關鍵。與目前的發展狀況相比，中國碧桂園的開發活動有所增加，并創建了自己的獨特品牌，受到了市場的青睞。

2016年8月，碧桂園正式發布“產城融合戰略”項目，為打造生產、生活、生態三者有機融合的宜業宜居的城市。以此背景下，中國社會經濟需要產城融合，碧桂園成為了中國新型城鎮化進程的實踐先行者，是全球綠色生態智慧城市的建設者，為超過1000個城鎮帶來現代化的城市面貌。雖然，產城融合前期投入大，收益滯后，但碧桂園立足于長線回報，與牛人、牛技術、牛企業，圍繞物聯網的產業鏈條高效合作，從而輕資產運作，聯合著名投資機構設立產業基金，為合作企業解決融資難題。從一定層面上，也是品牌輸出的強勁手段。優秀的品牌影響力將為碧桂園帶來長久的盈利回報，以酬勞前期的大量資金投入。

2017年12月20日，碧桂園對外發布了其長租公寓品牌“BIG+碧家國際社區”，融居住、物業管理、金融理財、商業娛樂、健康保障、養生保健等多樣化多維度的領域于一體，提供多元“寓樂”體驗，致力在近三年內開發上百萬套的長租公寓。此后，碧桂園將發揮自身規模優勢，打造長租城市目標。借助資本市場的呼聲，碧桂園品牌在租賃公寓領域的影響力將迅速提高，并將幫助碧桂園與該地區的地方政府和公共企業取得聯系，利于后續深度合作。

一方面，通過引進一流技術,以“公司+農戶”模式發展現代農業，參與脫貧攻堅和農村振興，提供了安全的產品，并通過“碧優選渠道”為社區所有者以及其他消費者帶來美味，實惠且豐富的產品；另一方面，未來的機器人公司將不僅提供合適的建筑和裝飾機器人，還將適應多種應用場景，例如安保和居家等諸多應用場景。

3.2.2.2必要性

碧桂園的營業收入在2013年的成績尤為突出，凈額達到千億規模，領跑整個地產行業。但利潤卻沒有隨著營業收入增長而增長。由圖3可以看出，2013 年碧桂園的銷售增長率大幅提升，但往后的三年持續下跌。

　　圖32011-2016年碧桂園銷售增長率及毛利率

　　碧桂園利潤率呈下滑趨勢，碧桂園如今的重資產運營模式已經沒有辦法再使其持續獲得巨大利潤了，由此重資產運營戰略下的劣勢逐漸暴露。因此，碧桂園開拓了新的發展模式——輕資產運營模式以緩解現狀。

首先，實現由重資產向輕資產運營模式的轉變，有利于緩解融資壓力，因為第三方投資者投入了大量資金，有效緩解了融資壓力。同時，碧桂園的融資需求也有所降低。由于需求的降低，碧桂園就不需大量的貸款，企業負擔減輕，資產負債率降低。還有，致力于打造的社區綜合服務平臺，輸出品牌和管理服務，以此來獲得現金回報。

其次，緩解現金流的壓力，雖然碧桂園具有較強的盈利能力，但過去年度內經營活動現金流量凈額常為負數。通常來說，房地產項目具有回收期長、資金占用多、風險高的特點，所以導致重資產經營方式下需要較高的資金成本。對于房地產公司，現金流量代表穩定性和經商風險。因此，碧桂園希望通過降低資本成本來降低企業的擁有成本，從而降低企業的整體運營風險。

再有，就是輕資產模式是時代的選擇。連續數年間，地產行業的景氣指數持續下降，并且市場波動很大，房地產銷售也受到嚴重影響，這使得現金流的不穩定非常容易。通過使用輕型運營資產模型可以有效地改善這種情況，并使企業能夠防止行業波動的影響以降低系統風險。隨著戰略部署成熟，圍繞著房子和業主的各種服務將造就一批創新企業，規模巨大的存量資產運營、買賣、租賃和金融化，將會是中國房地產未來大市場的趨勢所在。在輕資產運營模式下，碧桂園可以用輸出品牌及運營管理能力的方式，來獲取利潤，有利于碧桂園長久保持自身的顯著優勢。

因此，對于房地產企業，相比于傳統的重資產模式，更符合時代潮流發展的便是輕資產運營模式。

3.2.3 效果分析

對比碧桂園轉型前后的財務指標結合外界環境，借助杜邦分析體系及SWOT分析法，對輕資產運營模式轉型進行評價和分析。

3.2.3.1盈利能力分析

在融資策略上碧桂園引進新的戰略投資，運用金融工具，實現了資金來源多元化。權益融資與舉債融資并行，降低資金融通成本，保證自由而充足的現金流。

如圖4所示，碧桂園的每股收益不斷提高，說明了公司的獲利能力在不斷的提高。

　　圖42012-2019年碧桂園每股盈余趨勢情況

　　如表2、圖5，本文整理了碧桂園七年的銷售毛利率，12年到15年間時大幅度且持續的下降，直到2016年起，逐年遞增，并且趨于穩定，這代表企業良好的盈利能力。作為杜邦分析體系中核心指標，資產凈利率可分為兩支，一個是銷售凈利率，另一個是總資產周轉率，密切關乎企業的盈利能力及營運能力。銷售毛利率能夠反映出企業主營業務的盈利能力，對于后續資金運作至關重要。

表2 碧桂園2012-2019的銷售毛利率及存貨周轉率情況

年份	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019
銷售毛利率	36.62%	30.26%	26.09%	20.19%	21.06%	25.91%	27.03%	26.06%
存貨周轉率	42.48%	42.17%	48.98%	37.87%	36.95%	34.78%	39.00%	43.04%

圖5 碧桂園2012-2019的銷售毛利率趨勢圖

　　3.2.3.2營運情況分析

對于房地產企業而言，其開發的房產、物業在財務報表中以存貨形式披露，輕資產運營后，其流動資產數量必將會有一定幅度的增長，固定資產在資產總額占比會有所下跌。但由于總庫存量大和流動資產占比高，流動資產的增長率可能會緩慢下降。

如表2中統計的碧桂園至今7年間的存貨周轉率，2012年開始緩慢上升，在2014年達到最高，而在轉型后2015年至今，存貨周轉率較2014年降低了約20%，連續四年間小于百分之四十的存貨周轉率，2019年有了小幅度的上升趨勢。結合流動資產占比總資產的份額，由2014年71.86%到2016年81.96%，增長速度迅速，短短兩年間增速率達到14.05%，并在7年持續呈上升趨勢。這充分的表明了房地產輕資產運營模式下的特質，以及碧桂園在轉型下營運能力還是可以的。

表3列示了2013-2019年碧桂園流動資產和現金及現金等價物情況。在激烈擴張的戰略下，2016年以來，流動資產增長速度較快，平均7年增長速度約為51%，2015前后兩年內的流動資產的增長速度低于7年平均增速。

在一定程度上，現金流的情況不僅體現了企業的償債能力的強弱，也體現了輕資產模式的特質。從2012年到2014年，現金及現金等價物水平基本不高于190億元，而從開始轉型的2014年起，其現金及現金等價物開始較高增加速度的保持在較高水平，15-19的年均1470.6億元。這些數據表明，轉入輕資產運營模式戰略后，碧桂園實施的銷售項目及代理商建設等措施，導致其流動資產增速放緩，而現金及現金等價物的增長幅度頗為明顯。

表3 碧桂園資產情況分析 單位：億元

年份 2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 平均增長率 現金及現金等價物 2489.85 2283.43 1370.84 846.47 362.41 187.61 189.1 118.09 —— 同比增長% 9.04 66.57 61.95 133.57 93.17 -0.79 60.13 —— 60.52 流動資產 16300 14000 8679.15 4848.36 2720.16 1926.17 1462.14 959.11 —— 同比增長% 16.43 61.31 79.01 78.24 41.22 31.74 52.45 —— 51.48

（數據來源于：東方財富網）

在現金流量方面，輕資產業務的經營活動現金流量將比重資產業務的經營現金流量穩定。表4提供了碧桂園2012-2019年7年間的經營狀況的現金流量凈額變化資料。

表4 碧桂園經營活動現金流情況 單位：億元

年份	2019	2018	2017	2016	2015	2014	2013	2012
經營活動產生的現金流量凈額	293.81	240.84	412.63	-175.9	-43.32	-58.09	-24.83	-24.87

圖6 碧桂園經營活動現金流變動趨勢

　　從圖6中我們可以發現，2015年之前碧桂園經營活動現金流量凈額大致在-50億至-10億間劇烈動搖，而在2016年之后現金流凈額均為正值，2017年達到412.63億元，較2016年增長了334.6%，之后年度的現金流量凈額波動趨于平坦，較好地體現了輕資產運用在經營活動現金流上的特征。

3.2.3.3投資策略

碧桂園一直秉承多元化發展的道路，在大數據互聯網+模式下對物業管理、養老合作、科技農業園區等都有涉足。一直保持作為地產企業有自己的優勢，產業園區、科技小鎮、產城融合以及智慧城市建造者等均為明顯優秀的答卷。

以下是2012-2019年的碧桂園資產負債表中的部分數據（見表5）?？梢钥闯鰪?015年起，于聯營和合營公司投資的金額飛速增長，同比2014年增長約2922%，自2015年至2019年，平均值保持在月285.15億元，較轉型前有了巨大的增長。以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產、衍生金融資產也有了明顯增加，如圖7。

表5碧桂園2012-2019投資情況 金額單位：元

年份	2019	2018	2017	2016	2015	2014	2013	2012
于聯營和合營公司投資	521.13億	466.59億	309.30億	111.85億	16.88億	5586.60萬	5679.10萬	1.14億
以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產(非流動)	32.82億	17.96億	15.17億	8.71億	0	0	0	0
衍生金融資產(非流動)	26.48億	9.92億	1.13億	10.34億	0	0	0	0

　圖7 碧桂園投資情況

　　從轉型開始，拓展了企業規模，短短三年時間資產規模增加近2600億，每股收益在逐年上升，表示企業所占市場份額繼續擴大，可以看出碧桂園的投資策略行之有效，也在一定程度上表明碧桂園的成長發展能力出眾。

3.2.3.4品牌輸出戰略分析

碧桂園的“互聯網+模式”主要體現了品牌和管理的輸出，在房屋眾籌用戶定制、網上APP、發行房地產證券的模式下，碧桂園利用其品牌價值獲取更大的市場份額，根據其自身優勢凸顯核心競爭力。為了提高品牌知名度，整理列出了碧桂園2013至2019年的銷售及分銷成本（詳見表6）。

表6 碧桂園2013-2019年銷售成本總計 金額單位：億元

年份	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019
銷售成本	43.04	43.56	46.89	73.84	100.02	125.33	163.65
營業收入	626.82	845.49	1132.23	1530.87	2269.00	3790.79	4859.08
銷售成本率	6.87%	5.15%	4.14%	4.82%	4.41%	3.31%	3.37%

從表6中可以看出2013到2019年碧桂園集團的銷售費用從43.04億元增加至163.65億元，體現了碧桂園對品牌宣傳的重視，為了提高企業知名度，大力提升營銷資本，比如促銷策略、廣告的花式投放等；

還有，一直秉承高端物業服務相配套是碧桂園的核心招牌，為打造碧桂園物業高端服務品牌形象，提升服務質量，在2014年其旗下的優秀人才團隊陸續推出了“鉑金鳳凰管家”、“貼心100”、關愛社區“空巢老人”等服務。如表7列示了物業相關的資金投入量的相關信息。

表 7碧桂園2012-2019年投資物業相關數據 單位：元

年份	2019	2018	2017	2016	2015	2014	2013	2012
投資物業	129.23億	164.35億	83.38億	97.73億	86.86億	70.36億	1.12億	1.18億
物業、廠房及設備	242.40億	234.21億	216.28億	208.77億	200.20億	186.43億	158.28億	116.14億

　

圖82012-2019年碧桂園物業相關投資情況

　　碧桂園集團總裁莫斌曾受邀于“中國制造2025深圳高峰論壇”會議上提到“讓制造業企業輕資產運作，我們來解決后顧之憂”。輕資產營運模式是目前眾多大型企業的首選，當企業都“輕化”的時候，那么重資產又該由誰完成呢？而碧桂園立足于長遠的目標，合作與相關行業等一起實現輕資產化，更好地整合社會資源，最大化實現輕資產運營模式下的利益。如圖8表6、8，自從2014年，物業相關方面資產投資占比非流動資產總額有明顯增長。

表8 碧桂園2012-2019年投資物業相關數據 單位：億元

年份	2019	2018	2017	2016	2015	2014	2013	2012
投資物業和物業、廠房及設備合計	371.63	398.56	299.66	306.5	287.06	256.79	159.4	117.32
物業方面非流動資產總額占比（%）	13.48%	17.33%	16.49%	28.72%	31.92%	34.05%	26.56%	28.89%

種種手段都是碧桂園物為實現公司專業化、標準化、智能化服務的建設進程，更好的保持企業核心競爭力的優勢。

3.3本章小結

隨著我國房地產行業的不斷發展，受到了政策和企業內部戰略調整等眾多不確定問題的約束，最突出的地產行業的財務風險問題就是現金流和融資的壓力，這影響了后續的經營、投資、收益分配等重大環節，以地產龍頭碧桂園案例詳細研究分析其輕資產轉型之路的實現途徑，從融資策略、營運情況、投資策略、品牌輸出戰略等四個方面分析了轉型前后的措施和效果。

在當前的房地產企業發展中輕資產模式，已經成為很多房地產企業思考的一個主要方向，相比較而言，輕資產模式可以有效地的降低企業的運營成本，提高企業的資金周轉水平，滿足企業在市場競爭和發展的需要，但是在輕資產運營模式中，企業自身所存在的財務管理能力及周遭的財務風險防控環境，也在一定層面上面臨著很多挑戰。

第四章 輕資產運營下碧桂園財務風險的表現

企業轉型是漫長而又困難的，國內歷史上能轉型成功的企業少之又少，不過碧桂園確實做到了。在企業進行運營和發展的過程中，無論是重資產運營模式還是輕資產運營模式，財務風險都在不同程度地存在著。從宏觀層面來看，碧桂園集團在輕資產運用模式下，其財務風險主要存在于以下幾個方面：

4.1償債風險

2015年碧桂園和中國平安推出的房地產眾籌產品受到相關的投訴，因碧桂園和平安兩方均沒有對外表明，該項目是否已經取得預售許可證，以致外界無法得知具體關于項目的準確消息。如果這個項目并沒有取得預售許可證，那么既是不符合規定的，合同的簽訂又無效，因此碧桂園會面臨巨大的風險。

償債能力是評價籌資風險企業財務風險的重要指標碧桂園近7年企業負債率居高不下。如表9可見，2016-2019年碧桂園較行業平均水平的資產負債率平均高出9.37%，相對而言，財務風險逐年增加。

表92012-2019碧桂園及行業平均水平的資產負債率情況單位：%

年份（年）	2019	2018	2017	2016	2015	2014	2013	2012
行業平均	——	79.10	79.10	78.30	77.70	77.00	76.00	75.20
碧桂園	88	89.57	88.86	86.20	75.32	76.70	77.69	71.52
差額：（%）	——	-10.47	-9.76	-7.90	2.38	0..30	-1.69	3.68

根據同花順財經數據，截止到2019年底，房企上市公司整體負債率上升幅度緩慢，其中，中國恒大資產負債率83.75%，萬科資產負債率84.36%，相比較而言，碧桂園資產負債率約為88.48%，相對較高。根據碧桂園公布的年報顯示：2014年碧桂園總資產約2680.32億元，負債約2055.9億元，凈利潤約為106.12億元，負債率為76.70%；2015年，碧桂園總資產增至3619.56億元，負債2726.16億元，凈利潤約為97.12億元，負債率為75.32%；2016年資產總額增至約5915.72億元，負債約為5099.56億元，凈利潤約為136.63億元，負債率為86.20%；2017年資產總額10500億元，負債約為9330.57億元，2017年凈利潤增長至約287.52億元，負債率為88.86%；2018年資產總額為16300億元，負債為14600億元，2018年凈利潤約為485.42億元，負債率為89.57%；2019年，資產總額為19100億元，負債總額16900億元，凈利潤約為612.02億元，負債率為88.48%。

從這六年的碧桂園負債率的發展情況上來看，企業面臨著較大的籌資風險，如果債務償還能力不能進行有效提升，企業籌資風險將會給碧桂園的運營和發展帶來更大的沖擊和影響

另外，碧桂園的2015年至2019年的流動比率、速動比率和行業平均水平具體如表10所示。

表10 2015-2019年碧桂園流動、速動比率和行業平均水平 單位：%

年份	2019	2018	2017	2016	2015
碧桂園速動比率	0.58	0.63	0.65	0.66	0.67
行業速動比率	0.32	1.39	1.23	1.81	0.69
碧桂園流動比率	1.16	1.15	1.13	1.20	1.35
行業流動比率	0.91	1.89	2.16	2.79	1.39

從表9中可以看出，碧桂園面臨著不小的流動性風險，該企業的流動負債增加，相應的貨幣資金減少，企業建筑現金來進行債務償還的能力呈現了下降的趨勢，在當前的企業房地產市場競爭中，企業將大量的資金進行新的樓盤的開發以及大量的追加資金的投入。這種在投資層面所存在的一些風險系數，隨著投資規模的不斷擴大，特別是整個房地產市場不可控因素的逐漸增加而逐步突顯。

綜上所述，處于房地產行業中，其開發周期慢、資金周轉慢的特點顯而易見，碧桂園籌集資金數額巨大、且籌資渠道使用不當，在償債能力不是十分理想的情況下，仍然選擇持續擴大規模，沒能對財務風險有足夠重視，易導致企業暴露在風險中。

4.2投資風險

碧桂園投資開發眾多海外項目，初志是想要分散國內的風險，以國外獲得較高的利潤來為企業的整個發展提供資金支持。自2011年12月，碧桂園把握海外市場商機，目前已經在馬來西亞、印度尼西亞等多個海外國家拓開發了新的項目投資。通過海外房產收獲一個海外身份，并去享受身份附加的各種資源，看似預期十分誘人的的利益，但是從長久來看，選定區域的前期調研、當地的政策適應、專業團隊的基礎工程等都需要牽動大量的資金，伴隨著的投資風險也會上升。一個項目需要額外的資金去維持當地的基礎建設，如交通道路、網絡通信等。其次是，海外政策穩定性很差，造成盈利的不確定性，給碧桂園帶來相應的風險。值得一提的就是馬來西亞的“森林城市”項目，由于該國政策十分不穩定，項目推進的速度不會很快，導致資金回流緩慢，不符合財務風險規避的原則，進而提高了在海外發展的風險。

綜上所述，在新的地域去大量拓展新項目，并且一味追求企業的擴張，與此同時銷售毛利率持續走低，表示其盈利能力是存在一定相關問題，在這樣的情況下，碧桂園資金鏈沒有得到保障，因此存在很大的投資風險。

4.3信用風險

盲目開發新項目，大大增加了資產和負債的規模，并大大增加了企業的信用風險。房地產公司有很大一部分初始付款。 如果公司不能保證自身的發展和盈利能力，則由于資金不足不能達成先前的協議，嚴重影響公司的聲譽，增加信用風險。信用與企業的品牌名譽有著密切聯系，碧桂園一直秉承做大做強的戰略，在多領域涉足、做差異化產品、分拆上市旗下子公司，目的是增強企業的知名度，打造優秀品牌，從而提升企業競爭力。近兩年的“質量門”事件，也漸漸暴露出很多問題，無論是工程質量上還是售前售后的服務上都應該有基礎的保證。不能一味的“擴張”，而忽略很多細節問題，否則碧桂園會失去消費者對“碧桂園送你一個五星級的家“的信任。

綜上所述，碧桂園因自有資金不充足、大額舉債，又急于開發新項目同時出現了地產最讓消費者關心的質量問題，因此增大了該企業的信用風險。

4.4運營風險

對于房地產行業而言，主營就是開發項目，從拿地到售后之間的一環一環需要企業明確其優勢的運營的策略。碧桂園處于我國房地產企業前三名，在前幾年一直都是以三、四線城市及其周邊為目標進行項目的開發建設，這些地區房價較低，但是近幾年碧桂園逐步向一、二線城市開發項目，而一二線城市等必要費用及間接成本會較多增加，再加上碧桂園一直沒有在大城市開發項目，沒有積累足夠的經驗，因此會削弱部分其競爭優勢。

又由于碧桂園一直以來以高品質高規格的配套設施及服務，在互聯網時代雖然多種便利的服務已經完美融入人們的日常生活，大數據成為生活不可或缺的一份子，為生活提供便捷的同時，讓“互聯網+金融業”逐漸走入人們的生活，雖然巨頭很大的發展空間，但是對于這個領域的普及及其他投資人的其他理財沒有顯著的競爭優勢，房地產信托投資基金使用廣泛度不高。

綜上所訴，碧桂園的銷售毛利率較低，表明其盈利能力不如期望的有所增長，那么企業不能有充足的資金去償還債務問題，但是，碧桂園近年來處在迅速發展階段，不斷地擴大公司規模，甚至有些激進地活躍上下游產業和新興領域的拓展涉足，開拓眾多并不符合企業競爭優勢的項目。因此，不利于競爭優勢的發揮，其存在一定的的運營風險。

4.5本章小結

在前一章的碧桂園轉型前后的財務數據對比分析基礎上，結合近幾年的新聞資料對碧桂園未來可能產生的財務風險從三個方面進行了詳細說明。無論是從償債能力、投資戰略上還是誠信方面，均暴露出一定的問題，在戰略轉型中不斷完善才能在地產行業中保持絕對優勢，由“重”變“輕”中逐漸成熟。

第五章 碧桂園財務風險防范對策

5.1償債風險對策

碧桂園在實施輕資產轉型的同時應建立適當的資金管理系統，合理的運作資金，以通過資產證券化和其他合理又靈活的方式保持良好的流動性。采用多元化的籌資手段，分散風險，建立財務審查、控制制度，全面提升企業的短期償債能力和長期償債能力，避免因為債務問題給企業發展帶來不利影響。

對于房地產眾籌產品產生的危機，需要整理好對待解決相關問題的態度，提高企業戰略層對于償債能力的認知。與相關部門協調溝通好解決方案及預計問題的備選措施。

而對于創新適應當前輕資產轉型下獲取資金的方式，碧桂園可以再引入除平安以外的大型投資機構，從而調整資本結構，逐步降低銀行等金融機構的借款占碧桂園總負債的比例，拓展更多元化的外部融資渠道，優化碧桂園的資產負債結構。比如，在進行房產眾籌時，碧桂園可以在平臺上順便提供相關眾籌的理財產品，提高了宣傳力度。產品到期后可以通過讓渡、回購等多種方式，吸引起客戶強烈的興趣。通過這些方式還有助于碧桂園在輕資產轉型中獲得更多的資金支持。

5.2投資風險對策

對于國內的房產項目，碧桂園在三到六線城市市場深耕的同時，對于向一二線城市的戰略轉變不是一定不可取，但是需要權衡好大城市的投入產出，比如高昂的費用等，與以往的策略有所區別，制定出符合碧桂園模式，發揮其獨特競爭力性的方針，最大化降低其風險。

對于像國外這樣的新領域的新項目開發需要前期細致謹慎地調研與可行性分析，從而提高對風險分散程度的優勢。對于地產行業而言，如果企業能夠獲得持續的項目，必須要在前期培養出足夠多的人才和精尖的運作能力，從而來實現打造精品項目的目的。根據市場上消費者的需求進行調整，增加輕資產業務的比重，優化碧桂園目前的業態組合，為碧桂園輕資產模式未來的推進中合理的構造業態組合來增強碧桂園的運營效率。

5.3信用風險對策

采用合作開發方式是碧桂園實現輕資產轉型的途徑之一，但是，合作開發也存在一定的操作風險，項目失控的程度也在增加。因此，碧桂園應合理優化其商業形式的投資組合，選擇合適的合作伙伴，并仔細選擇要開發的項目。因為管理不善等而出現的各種項目質量問題，造成了業主的不便等社會服務問題都需要完善的解決處理。

同時，需要加強項目的營銷運作，向市場推出客戶滿意度較高的產品，給人以品牌是消費者心目中的產品的印象，從而獲得不錯的口碑，打下堅實的品牌基礎。

通過優化自身來適應房地產行業的發展和更動。碧桂園在輕資產轉型中應該利用目前的優勢去布局新的業態組合。要謹慎選擇涉足的新領域及合作關聯方，確保應收賬款不會成為壞賬損失，從而對自身信用產生不好的影響。還有，對于碧桂園與其他企業合作推出的項目，提前商議決定權益分配，才利于長久健康的合作，從而真正促進碧桂園向輕資產模式轉型。增加與信譽良好合作企業的合作機會，拓寬籌資渠道，降低籌資成本

5.4運營風險對策

對于向一二線城市開發項目的戰略轉移，建議謹慎考量相應發展戰略，不可盲目進取，在充滿大多未知性時，可以先采用前期調查、在旁觀望、持續關注、吸收經驗等手段，不放棄任何一次可貴的機會，也不忘機會背后的風險與挑戰。權衡自身投入和產出，合理的開發項目及推出創新型計劃。

對于融資渠道來說的房地產證券化投資基金，雖然市場普及度不高，但這是房地產金融發展的必然趨勢。建議碧桂園可充分發揮自身已有的優勢，建設優秀人才團隊，以其鮮活的創新能力，給房地產信托投資基金等必要手段增加人們的認知度和吸引力。雖然碧桂園一直以來的目標是打造綜合性房地產企業，但是作為地產龍頭企業，無論是對高科技業還是現代農業的產業版圖的拓展，都不能忽略圍繞地產業務的發展核心的增強，只有獨立推動、有機融合以及相互支撐，形成內在增長的持久動力，碧桂園才會在真正意義上做大做強。

5.5本章小結

本章主要針對上一章分析的財務風險問題提出對應的對策，主要是從融資戰略方面、人才團隊培養、品牌建立等方面去提出建議。通過戰略聯盟來拓寬融資渠道、整合更多的資源，多元化的融資渠道有利于分散償債能力風險；無論是投資環節還是營運過程中，對于相應的人才和精尖的培養必須十分重視，由此，有利于創建高質量的項目和格式的優化組合。為了贏得公司的聲譽，特別需要關注產品和給客戶服務的經驗，然后去改善對品牌價值的影響。未來，碧桂園還需穩步前行，堅持房地產主業不動搖，持續深耕潛力市場，抓好安全質量問題，不斷提升企業全周期綜合競爭力；同時緊跟時代浪潮，加大科技創新領域投入，為新時代的碧桂園開辟道路。行穩致遠才能有精彩的房地產企業發展格局，通過采取以上措施，降低各項風險，讓企業更加持續穩定地發展。

結論與展望

隨著經濟不景氣，中國房地產業進入了白銀時代。以前的重資產模型無法支持公司的持續擴張，無法為他們提供高投資回報。公司必須積極探索轉型之路和尋找機會的新途徑。輕資產模型比重資產模型具有某些優勢。特別是，它可以減輕企業的財務壓力并提高資源使用效率。這是中國房屋公司可以嘗試轉型的方向。本文以碧桂園為例，考察了中國房產公司向輕資產經營模式的轉變，得出以下結論：

輕資產運營模式下，無非是降低對項目的資金需求成本，以及增加了核心業務的盈利性。結合碧桂園集團的企業戰略方針及輕資產轉型的措施，通過引入合作伙伴拓寬企業融資渠道，并在其他行業拓展新的項目業務順應時代發展。除了依靠房地產開發到服務的“碧桂園模式”獲取主要利潤外，其它的增值服務也收益頗高，這種區別于傳統的房地產行業的盈利模式——以小投入獲得大回報，十分有利于企業的長期健康發展。

然而，任何企業的輕資產運營模式不是一蹴而就的，也不能固守自封。碧桂園需要根據其獨特的運營理念，對于自身長期目標做出恰當的指導戰略及實施措施。本文在基于財務數據分析的基礎上，在分析轉型效果后對碧桂園的財務風險進行了評析，發現過快的擴張的戰略下企業的償債能力及成長發展方面存在一定的風險。但根據自身的實際發展情況和存在的問題態勢，相應的調整小目標，解決相關問題，是可以試圖降低其存在的風險。無論是何種運營模式，風險都是存在的，為了實現碧桂園長遠目標，最大化降低風險，尋找最適合自身發展的穩定成長路徑。

對于整個房地產行業而言，碧桂園的案例也給了其他企業的一定的啟示參考。企業輕資產運營一定要沿著自身企業的核心競爭力，進行轉型的必要性和可行性考慮，在轉型的過程中不能完全照抄某一模板，但是可以借鑒優秀的商業案例的發展軌跡。

在行文中，本文的內容仍然存在很多不足。

（一）由于資料獲取的方面具有局限性及輕資產運營模式轉型非短期三四年內就全部完成的，所以僅根據其現有的財務數據，來分析碧桂園輕資產運營對主要財務指標和財務風險的影響，很難較為系統的分析；

（二）本文所采用的數據和資料主要來源于碧桂園的年度財務報表、行業研宄報告、新聞報道等，由于受到公開報道資料的真實性及信息獲取范圍的局限性，沒有實施輕資產模式系統的資料和其財務戰略的內部分析報告，可能會導致本文的數據分析及部分論述還停留在較淺的層面，分析不夠深入。

再有時間與精力有限、作者文獻閱讀的范圍有限，對有關輕資產運營的理論和具體模式把握還不夠完善和深入，對碧桂園的輕資產運營模式的分析存在一定的片面性。

近幾年，碧桂園發展勢頭很足、進行了大規模的擴張，很多學者都爭相研究其發展之道，特別是獨具特色的營銷策略，但是面對復雜的國內經濟背景和激烈的競爭環境，碧桂園在未來是否還具有這樣利好的發展前景，從長遠來看什么才適合碧桂園的發展壯大之路，這些都是我們值得研究的問題。房地產行業的輕資產運營在國內的研究較少，本文選取的是碧桂園的輕資產運營作為研究對象，資料和數據都具有局限性，在很多方面都存在缺陷，未來將擁有更多的數據與資料可以深入研究，所以我希望未來還有許多學者在這一領域進行探索、研究，我也將持續學習和關注。

致謝

時光易逝，轉眼間四年充實而又美好的大學本科生活即將畫上句號，十分幸運地是這四年間可以結識那么多陪我成長可敬可愛的人兒。

一謝母校老師的諄諄教導。在平時的學習生活中，學校老師一方面在學術上有全面的指導，使專業基礎扎實，另一方面還教會了我許多做人行事的道理。在這次畢業論文中，十分感謝敬愛的導師對我的幫助，從開始的選題、構思框架、初稿后的反復修改都給予了我耐心的指導。此外，我還要感謝許許多多經管學院授課與我的老師們，您們辛苦了！

二謝親愛的同窗摯友。朝夕相處的四年大學生活，互相幫助，共同進步，相親相愛，與優秀的你們相遇是我的小確幸。感謝室友在艱難低谷時期的陪伴，給我鼓勵與關懷。

三謝含辛茹苦的父母。感激父母對我一直以來的支持，讓我在求學之路上沒有后顧之憂，今后必將努力實現自我理想，報以孝道。

寥寥數語，難以表達我對良師益友的衷心感謝，以期未來還有很多機會相見。最后，我要向百忙之中抽出寶貴時間對本文 進行評閱、提出寶貴意見的專家表示誠摯的感謝！

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