CK公司融資的現狀問題及對策探討

摘要

隨著金融業宏觀調控力度的加大，房地產業所能夠得到的利潤呈現著逐漸下降的趨勢。在獲得有效的資金整合的同時，提高房地產企業的融資能力，探索新的融資渠道，直面和解決有關困難具有十分重要的意義。本文把研究對象建立為CK房地產公司，對其過于單一的融資渠道、不合理的融資結構、高額的融資成本、淡薄的企業風險意識等重要相關問題進行了深入分析，并提出實現企業融資方式多元化、優化企業的資本結構、充分利用預算工具規范融入資金以及構建融資風險預警體系等措施。分析CK公司融資的現狀，了解其存在的問題，并提出一些個人的建議與措施。CK房地產公司在這樣的困境中尋找合適的融資模式，解決目前資金短缺的問題，實現融資風險的有效控制，是CK房地產公司財務管理面臨的最重要問題。

關鍵詞：融資；風險；對策；CK房地產公司

一、前言

（一）研究背景

目前，根據中國房地產行業的發展狀況和模式，存在著銀行貸款過于依賴房貸的廣泛問題，在一定程度上，這將使房地產企業面臨更大的風險。國內的房地產公司在運用新的投資金融商品方面存在不足，資金不足也是阻礙房地產開發的主要問題，基于發展中的房地產市場，政府對房地產的開發資金進行了監管。資金風險在房地產市場中是切實存在的，房地產行業的規章制度和管理以及市場上的競爭風險，減少了資金籌措的途徑。其結果是，中小房地產企業的融資門檻越來越高，大部分企業都想打破資本鏈，但企業發展卻面臨著巨大的障礙。找到適當的資金籌措方法，解決現金不足，有效地管理資金籌措風險是CK的財務管理中面臨的主要問題。

（二）文獻綜述

1.國內研究綜述

針對新時代下的民營企業發展，一些專家提出了新的融資理念和方式，陳曉紅在2003年的時候在《中小企業融資創新與信用擔?！分袨槊駹I企業的發展指出了一條新路子，利用風險投資，對企業發展進行促進。

對民營企業融資首次做出批示的文件是《關于進一步改善對中小企業金融服務的意見》，在其中對民營企業融資進行說明，由于民營企業信息不對稱導致的融資難的問題在2005年由楊峰、朱靜毅提出，并且進行分析，在面臨雙向選擇的過程中，出現道德風險等問題。

而到了2009年時，專家阮兢青和陳文標提出了金融工具的使用來解決融資難的問題。與此同時專家劉斌更是提出了使用小額貸款公司貸款，來解決民營企業的經營難問題、利用企業信用擔保貸款，來解決融資難的問題。專家葉陳毅、葉陳云和裴富才三個人在合著的《我國中小企業融資障礙透析與應對舉措》中對民營企業融資難提出相關對策，這些對策具有可操作性。

2.國外研究綜述

國外對于融資難的問題是從信息不對稱的角度來做分析，在最開始的由于企業和銀行的選擇行比較小，導致融資難的問題，而另一方面由于當時信息不發達，導致一些賬務信息不能及時更新，對于銀行導致大量壞賬，這是信息不對稱下的的道德問題，以上是Stiglitz和Weiss在1981提出的理論。

而Strahan和Weston（1998）的通過大量的研究以后，他們兩個人共同提出新的研究思路，兩位專家一致認為，現有的金融體系不能夠為企業提供短期金融服務，首先是融資周期長，手續時間長，不符合民營企業的融資需求“短、”“平”、“快”的三個特點。

通過對國內外研究的綜述，可以發現無論是國外學者還是國內學者都重視融資渠道和企業自身兩個要素的研究，本質上來說還是民營企業自身練好內功和金融機構優化自身融資流程著手，同時也要根據我國民營企業現狀出發，借鑒國外先進理論，同時相關政策進行深入研究，兼顧對民營企業的發展和金融安全角度進行分析。

（三） 研究意義

理論意義：相比于發達的國家，目前，我國的房地產金融與風險的相關領域管理的研究才剛剛起步，金融管理理論有待得到進一步的完善。如今有很多的理論，但實際情況特別是從房地產融資的角度出發的相關研究還不足，因此這是風險的問題。調查房地產公司詳細的資金籌措，希望通過自己的研究，能夠幫助房地產公司籌集資金，擴大了房地產市場的資金籌措，有理論的意義。

實踐意義：企業在開發中很大程度上依賴資本，因此風險管理直接關系到企業的發展。我們的研究能夠擴大資金籌措渠道，擴大和充實企業籌集資金的水平?，F有的資金籌措存在的風險。加強企業資金的管理，是企業健康、持續的運營的保證。

（四）研究內容

本文主要通過五個部分對CK公司融資存在的問題與對策進行研究：

第一部分為前言，主要介紹研究背景、研究意義、研究內容和基本理論，為下文奠定理論基礎。

第二部分為現狀分析，主要CK房地產公司為例，對其公司基本情況、公司融資現狀分析以及公司融資需求的原因等三方面進行分析。

第三部分為問題。主要對上述的現狀進行分析，從而得出目前CK公司還存在融資渠道過于單一、融資結構不合理、融資成本較高以及公司風險意識淡薄等問題，

第四部分為措施。主要對上述提出的問題提出實現企業融資方式多元化、優化企業的資本結構、充分利用預算工具規范融入資金以及構建融資風險預警體系等措施。

第五部分為總結，對本文進行總結，分析不足之處，并展望未來。

二、CK公司融資現狀分析

（一）CK公司基本情況

1.公司組織架構情況

CK是西安某企業的子公司，是一家上市公司，注冊資本86400元。其主要業務是房地產開發，是中國西北部最大的擁有房地產開發資格的上市公司之一。

CK公司擁有一批優秀的團隊成員，他們見證了西安高新技術區域房地產行業的發展。這個區域的工廠建筑都是由他們負責建設的，因此被認為是高科技區域房地產建設的主力。CK集團把優秀的資產和隊伍集中于開發。在發展方面，CK公司憑借其出色的管理能力和穩定的成長，進入中國前50家房地產公司，在上市房地產公司中排名第23。CK獲得了“時代頂級建筑商”的稱號，被表彰為中國房地產上市企業中排名前10的企業。

CK的總公司由董事會、總經理辦公室、企劃財務部、審計內部控制部、開發計劃部、技術研究部、資金運用部等7個功能部構成。董事會的辦公室負責董事會的決策和董事會的日常。CK公司的組織架構圖如下：

圖2-1 CK公司組織架構圖

2.公司經營現狀

2017年12月31日，公司總資產173.45億元，凈資產26.99億元，利潤0.2395元，加權平均回報凈資產是7.88%。年銷售收入達29.75億元。合同金額為7.88億元，同比減少4.79億元。公司建筑面積125萬平方米，比上年高出81.50個百分點，公司的合同面積比去年減少14.32個百分點，為265300平方米，完成合同的公司面積比去年增加79%，為534000平方米。

2017年，獲得土地508.445畝，公司成功籌集66.5億元，并發行了20億公司債務及10億中期票據。

在土地準備方面，公司在西安、蘇州、深圳、天津等地共獲得土地508.45畝，其中西安公司簽署的項目合作項目在2017年取得了巨大成就，2塊土地已通過招標解決。

（1）開發投資情況分析

表2-1 CK 公司房地產開發投資情況

數據來源于CK公司2018到2019年度報告

根據表2-1，2017年，CK在國家發展中投入425.43萬平方米，總投資460.96億元。本期實際投資占總投資的13%。西安投資主要集中在城市型項目上，有住宅、寫字樓、商業、公寓等多種商業形式。大部分項目正在建設中，尚未完工。建設進度很慢，各地投入不足。

（2）銷售情況分析

表2-2 CK 公司房地產銷售情況

數據來源于CK公司2018到2019年度報告

由表2-2可知，2017年CK能夠銷售大約55.93平方米的面積，預售的面積只有大約25.97平方米。主要的城市項目是住宅及商業事業。庫存難以轉換成現金，是目前的銷售狀況。銷售區域或者未銷售區域的比例很大，庫存多理的質量不是很好。一般來說，整體的銷售狀況不樂觀。庫存的流動性很低。資本撤回難。CK需要積極地更改銷售戰略。改善銷量，提高庫存周轉率。

CK房地產公司在同行業內算是翹楚，在房地產行業大部分企業負債率比較高的大環境之下，每年的負債率很低，最近幾年內營業額穩步提高，各項經營指標良好，給予其他房地產公司起到了一定的借鑒作用。

（二） CK公司融資現狀分析

1.融資結構分析

CK房地產公司主要以內部融資和外部融資為主。從近兩年融資結構看，2017年CK房地產公司對外融資95.89億元，內部融資33.7億元。對外融資額比去年66.56億元增長44%，內部融資額比去年32.77億元增長3%。外部融資增速較高，內部融資額基本上不變。2017年，CK公司累計投資資本129.59億元，比2016年增長23.7%。從資本總額來看，融資規模也較上年有所擴大，如表2-3所示。

表2-3 2016-2017年融資結構表

數據來源于CK公司2018到2019年度報告

從融資結構看，2017年，總投資額的33%是內部資金，其中，CK自有資金包括預購資金，對外融資占總投資額的67%，包括銀行擔保融資、信托融資，基金投資等融資渠道。如圖2-2所示，外部融資占比較大，CK公司內部融資主要由自有資金和儲備資金組成，比例較低。外部融資是CK房地產公司的主要融資方式。接下來分析了CK房地產公司的外部融資模式。

圖2-2 2017年 CK公司內外部融資結構圖

數據來源于CK公司2018到2019年度報告

外部籌集資金總是在CK的籌措資金的結構中占很大的比例。在2016年和2017年相比增加了44%，投資資金總額中占了很大比重。在CK的房地產開發中，主要從銀行、信托籌集外部資金，資金籌措的這種結構對風險的影響程度很大。在過去的兩年中，CK主要外部的資金籌措渠道是不動產公司、信托貸款和銀行貸款，信托貸款比銀行貸款多，基金貸款是很少的。CK的外部資金籌措結構基本上呈現出依靠信托融資還有銀行貸款的傾向。

2.融資環境分析

（1）優勢

在當前環境下，CK房地產公司的第一優勢是其強大的擴張戰略和科學的融資決策。靈活的資金籌措方針和及時準確的信息收集，是確保企業靈活的資金籌措渠道的有效保證。企業必須認識到自己在資金籌措環境中的地位。為了有效地改善管理，在同行業中與房地產公司進行廣泛的合作和健全的競爭，并相互共享寶貴的信息，對于企業資金籌措的靈活發展有很大的好處。一般應考慮的方向，不僅是經營理念和開發，公司在冷靜地應對日益激烈的市場競爭中，企業想要生存需要防止中小規模的房地產風險。與此同時，我們還需要提高對業務多元化的關注程度以及提升核心競爭力水平。

CK公司擁有強大的資本和資源整合能力?，F階段，該公司已經開始對天津、蘇州、惠州、寶雞等其他先進城市和鄰近城市進行房地產開發投資。它的財務能力很明顯比同行業的其他幾家企業有優勢。通過長期的房地產開發積累，該公司進入了更加成熟的階段，不斷開始資源的整合模式。

CK公司擁有優秀的開發資歷，員工具有優秀的企業忠誠度。在開發房地產很長一段時間之后，該公司對房地產行業有了完全的了解，并擁有不斷積累的開發能力，并聚集了大量忠實于公司的員工。CK房地產公司在資金使用方面具有較高的效率?，F在企業里沒有多余的現金庫存。幾乎所有的資金都被用來躲避風險，開發新項目，償還企業借款。

（2）劣勢

現在，CK公司在資金籌措方面的不利情況，經營水平未達到特定水平，企業的擴大和發展處于弱勢。在長期的開發過程中，CK公司雖然有一定的規模，但與大規模的房地產公司還有很大的差距，由于管理水平低，管理業務中頻繁發生不規則的操作。

開發目標不是很明確，CK對于商用住宅的開發和建設作為該公司的主要事業，還沒有形成共識。雖然覺得有必要擴大新的業務線，尋找公司新的利益增長點，但是也有管理者認為應該堅持舊線。

目前，為了控制金融緊縮局面，銀行未能充分考慮房地產企業的資金需求，部分企業雖然擁有良好的債務償還信用，但仍很難在銀行獲得貸款。從這個觀點來看，由于銀行缺乏支援，企業資金不足，貸款批準的高閾值，CK企業沒能按時籌措開發所需的資金。雖然現在國內的房地產市場一般看起來很低迷，但是企業不適應這個市場不景氣的現狀。在營銷的瓶頸發生的情況下，沒有根據市場需求靈活調整及改善營銷計劃等等。

（三） CK公司融資需求的原因

1.解決公司資金短缺問題

資金短缺是大多數企業融資的客觀原因。尤其是在房地產公司成立之初。相對來說，CK公司的房地產公司有了新的項目需要去開發，但是致命的是CK賬戶資金沒有錢，由于企業沒有資源。因此，CK企業就必須得融資。

2.提高公司資源優化

在CK公司選擇融資是為了投資者或團隊和其他資源。投資者帶來的不僅是資金，更是獲得各種資源和幫助后的強制性組合，然后強強聯合，撬動杠桿，從而提高公司資源優化

3.提高公司大眾推廣影響

CK公司較好的融資效果有利于提高公司的整體形象，有利于在強勢資本進入市場時提高股票發行價格，有利于提高個人投資者對公司的信任度，有利于提高股價，使股民可以自發購買，提高公司的宣傳影響力。

4.有利于提高公司上市幾率

就CK娛樂而言，上市基本上是他們成長的必由之路。從以上幾點可以看出，在上市之前，民營基金會可以孵化公司產業，擴大生產規模，提高公司知名度，為公司的發展獲取各種資源。一步一步，公司實現上市目的也是順理成章的。此外，上市前融資還可以獲得上市所需的各種資金。

三、CK公司融資存在的問題

（一）融資渠道過于單一

根據CK公司目前的運營狀況，資金籌措主要包括內部資金籌措和外部資金籌措。2017年CK企業的內部資金籌措和外部資金籌措的比例分別為33%和67%。從資金籌措渠道來看，內部資金籌措主要依賴于自身資金和預付款，外部資金籌措主要依賴于信托和銀行貸款。CK公司有單一的內部資金籌措方法和不合理的外部資金籌措結構的問題。超過50%的外部資金，使得公司面臨著高的使用成本。從資金籌措結構來看，外部資金是主要的資金來源，甚至有依賴關系。這種情況下，如果國家政策被調整，或者銷售停止，資金就會不足。同時，內部融資比例比較低，無法發揮財務杠桿的優勢，資產使用成本越高利潤就越少。資金籌措渠道的擴大和資金籌措結構的改善成為了迫在眉睫。

（二）融資結構不合理

公司留存收益為負數的情況下，主要依靠債務融資方式獲取經營發展所需資金，即采用負債經營，加大了公司財務風險，具體表現如下:

公司負債經營。從2016年到2017年CCK處于財務負債運營狀態。2016年，該公司增加了庫存和固定資產的投資。由于利潤盈余繼續為負，損失未完全補償，注冊資本也未追加，仍以負債經營，因此該公司的資產負債率2017年逐年增加至60%。

虧損引發財務杠桿負作用。CK未得到正常的利潤，公司通過負債進行經營，最大限度地利用了財務杠桿的作用。2016年和2017年，公司的凈利潤會變成負值。大企業財務杠桿對財務風險有負面影響。

（三）融資成本較高

從CK公司融資結構看，2017年總投資額的33%是內部資金，對外融資占總投資額的67%，外部籌集資金是在CK的籌措資金的結構中占很大的比例。CK公司的外部資金籌措主要包括銀行貸款和信托資金。與資金籌措相比，信托資金籌措不是很難，但需要承擔高昂的使用成本。獲得銀行貸款的使用更加困難，成本也會降低。銀行貸款的使用成本也變動，中央銀行貸款利率的基準利率的影響遠遠比信用貸款的成本低。但近年來，房地產行業低迷，而且CK公司貸款的困難逐漸增大。這樣會威脅到收益率和利潤率，甚至會導致成本超支，預算失敗，資本流動不暢，將企業推到信用危機的邊緣。

（四）公司風險意識淡薄

CK在成立初期主要依賴于自籌資金，處于收益較高的狀態，但是資金籌措風險相對較小，所以在目前階段對資金籌措風險的關注程度不高。如果訂單增加，公司會傾向于集中精力獲取必要的資金，在無視其他財務指標的同時也會注重利益指標。

從公司部門的職能來看，財務部門的主要工作是征收、支付、賬戶注冊、稅務申報，從理論上來說，CK公司的資金籌措風險管理也應該是財務部門的責任之一。因為公司規模小，系統不完善，所以公司的資金調度決定只能由領導來做，缺乏詳細的資金調度計劃和使用規則。

四、 CK公司融資的對策

（一）實現企業融資方式多元化

從2017年的資金籌措源來看，CK房地產公司主要依賴外部資金籌措，其中33%為自有資金，67%為外部資金籌措。資金籌措風險主要是由外部資金引起的，外部資金的籌措比例并不充分妥當。為了降低企業的融資風險，優化自身融資結構，提高公司的盈利能力，擴大自身的資金投入，尋找新的融資渠道，分散風險，降低企業的融資風險。

（二）優化企業的資本結構

企業為了優化資金籌措結構，需要更多的活用內部資金。企業必須從自身的情況出發，提高自救資金的比例，盡早償還資金，改善資金的開工率。為了提供更高品質的產品盡最大努力，努力增加銷售，資金會迅速收回，實現優化。

根據可以拿到的數據，CK 的內部資金籌措非常不足，但是實際上資本成本正在逐漸上升，面臨著高負債比率?，F在根據CK 的實際狀況，沒有力量把股票貸款作為重要的信道來使用。雖然上市了，但是股票評價一般。如果想進一步擴大內部資金籌措的可能性，可以把顧客作為目標。公司可以使用銀行貸款、信托基金和少量資本金。如果要挖掘一些內部融資的潛力，我們會為客戶挖掘目標客戶和優質客戶，了解客戶動態，通過口碑宣傳回收資金，實現有效的內部融資。

（三）充分利用預算工具規范融入資金

CK公司不正當使用資金會導致一部分資金的消耗，增加資金籌措成本，從而引發資金籌措風險。CK公司需要足夠的資金、資金的需求和償還期限，但是財務部門、建筑部門和商業部門做好銜接。在實際情況下的應用過程當中，公司并沒有足夠的整合能力，資金使用不規范。實際計劃與計劃之間的問題主要是公司經營過程中的問題。各部門應在每年年底上報年度預算所需資金，因此，各部門應在每年年底上報一次，并上報下一年度預算所需資金。財務部在公司管理人員的指導下，根據預計進出口額，制定合理的資金預算和融資方案。當實際經營過程發生變化時，應及時通知財務部門調整融資預算，以確定合理的融資規模，降低資金成本，減少不合理的資金占用，提高資金使用效率。

（四）構建融資風險預警體系

企業在籌集預警資金方面具有較強的靈活性。根據企業的實際情況，可以加強風險預警的實施。具體參考程序如下：一是明確風險管理控制目標，限定其控制對象的狀態范圍。二是為風險的形成提供了有效的參考。三是對風險的大小進行量化，增加調查的合理性。第四，從人們對風險偏好的角度出發，提出了更為具體和實用的資本運營風險效用，并對不同的風險偏好提出了解決方案。五是組織風險防范體系，采取預防、控制和應急措施。第六，要快速評估風險管理的有效性。第七。經過科學的風險管理，我們應該對風險管理的結果進行總結和評價，在積累大量經驗的基礎上，提高企業的融資風險控制能力，最終形成一套完善的企業管理體系，形成系統的整體效果，效用得到提高。

五、 結論

房地產業是資本密集型產業，房地產企業的資本配置直接影響到企業的正常經營。但目前，我國房地產業發展面臨著一個復雜的市場。從我國房地產業的現狀來看，復雜的市場環境和面對國家政策的變化，企業內部管理和經營存在諸多問題和不足。一方面，房地產企業的日常經營對金融市場的依賴性很高，特別是與房地產業相關的融資問題。

因此，本文以CK房地產公司為研究對象，深入分析了CK房地產公司在融資領域存在的融資渠道過于單一、融資結構不合理、融資成本高等問題，同時企業風險意識薄弱，建議充分利用預算工具的規范化和資金的整合，建立融資方式、風險預警體系等措施。本文篇幅有限，根據金融風險分析所提出的建議沒有對應到每一類風險，而且提出了宏觀建議和措施，但是內容并不具體。因此，在今后的學習過程中，有機會對房地產企業的融資風險進行深入的研究，彌補上述不足，并通過大量的數據分析和更多的研究方法來彌補公司的實際存在，我們可以對房地產企業的融資風險管理進行研究房地產企業更完善、更有說服力。

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發布時間 2023年4月20日

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