淺談房地產企業財務風險控制-以保利地產為例

摘 要

眾所周知，企業財務的安全是決定企業可持續發展的關鍵，我國企業當前所面臨的財務風險隨著社會經濟的發展，而呈現出日益復雜化、多樣化的趨勢。因此，為了企業的健康持續發展，對于企業財務風險的正確分析和控制也變得越來越重要。

房地產行業是我國經濟發展的主要GDP支撐行業，房地產行業屬于重資產行業，行業資金需求量非常大，項目投資數額高，并且投資回收周期非常長，房地產行業有著非常高的資產負債率，同時面臨較大的財務風險。由于房地產行業存在以上特殊性，因此，在財務風險防范與控制的關注點與其他行業不盡相同。

因此，對于房地產這類財務風險較高的行業，如何識別風險，預防風險和防風險，對于企業的長期發展與健康成長來說，起著至關重要的作用，同時控制好房地產企業的風險，也有利于推進我國經濟的快速穩定發展。

本文以保利地產為研究對象。首先對財務風險與控制相關理論進行簡單梳理，形成一個一般性的理論認識。然后運用財務風險的相關理論對該企業的財務風險因素進行識別，初步判斷該公司的財務風險狀況。建立健全符合企業發展的財務風險評價體系，對企業財務風險進行系統并且全面的評價與分析，為企業防范財務風險提供保障。最后，根據其存在的問題，提出相應的控制措施。

關鍵詞：財務風險，分析，評價，控制

第1章 緒 論

財務風險的識別、分析與防控是企業財務分析的重要組成部分，企業財務風險是企業在進行投資籌資經營活動的過程中，由于內部因素和外部因素，導致企業實際的目標不能實現，從而蒙受經濟損失的機會和可能[1]。改革開放以來，我國經濟迅速發展，企業作為市場經濟的主體，在營運的過程中會面臨著各種各樣的風險，最常見的一種則是財務風險?？梢哉f財務風險存在于企業的各個環節，由于財務風險對企業的生產經營發展非常重要，如果財務風險不能及時得到有效地識別、防范、控制和評價，將會給企業帶來損失，企業可能因為財務風險過高而由盛轉衰，影響到日常的生產經營活動。因此，如何有效地識別防范控制和評價企業的財務風險，降低財務風險，是企業在未來發展過程中必須經歷的重要課題

1.1研究背景與意義

1.1.1研究背景

1978年以來的三十多年來，我國的經濟發展速度取得了舉世矚目的成就，但是在取得可喜成績的同時，我們企業所面臨的問題也越來越多，越來越突出，其中企業財務風險是最為突出的問題。

盡管如此，可是財務風險管理的重要性還沒有完全被大多數企業所認識，很多企業甚至也沒有將財務風險管理列入到企業的日常管理活動中。雖然有些企業能夠認識到財務風險管理的重要性，可是由于缺乏相關的理論支撐和財務管理人員而導致財務風險沒有得到有效控制。

財務風險管理如此重要，但尚未被很多企業所認知，因此，在企業的日常財務管理活動中，沒有將財務風險管理列入日常管理活動，雖然我國有些企業已經認識到財務風險管理的重要性，但是由于我國企業對于財務風險管理的相關研究缺失以及相關人才缺乏，財務風險管理沒有得到有效的推廣。近年來，隨著很多類似于中信泰富這類對于財務風險管理不當，造成企業經營失敗的案例不斷增加，我們不難發現。一個企業的健康發展離不開財務風險的有效管理。詹姆斯和瓦爾茲（2007）認為，財務風險產生的原因是多種多樣的，一般由于企業內外部環境的多變，以及在經營投資籌資過程中的不規范，不合規的原因導致財務風險產生[2]。

如果能夠對企業的財務風險正確的分析和識別，從而采取具體有效的措施來規避財務風險，那么對于企業的正常發展意義重大。因此，一個企業要想在競爭中不被淘汰，就需要重視，并且加強企業財務風險的管理。

本文是在當前經濟形勢下結合保利地產的實際情況，以該公司為案例，通過對其財務風險的分析，提出相應的控制措施，從而降低企業風險，提高企業的市場競爭力，為企業的健康發展提供保障。同時，本文的分析可以類比推理到其它的案例中，從而作為其他房地產企業進行財務風險識別、防范、控制與評價的借鑒案例。

1.1.2研究意義

本文的研究意義主要有下面幾點：

（1）有利于加強財務風險的防控。對于保利地產而言，通過深入的分析和研究，針對該企業具體情況提出具體風險控制措施，能夠有效降低企業的風險，避免因為財務風險的聚集而引發財務危機。

（2）有利于提高財務風險的防范的意識。在我國，企業的風險意識普遍不強，尤其表現在對于風險的管理上，本文通過對財務風險因素的識別、評價和控制能夠使人們直觀清楚地認識到財務風險的破壞性。

（3）有利于推進企業的可持續發展。當前復雜的經濟社會環境使得企業面臨的財務風險也越來越大，要想企業能夠實現持續性發展，必須在經營過程中及時發現問題，并且善于學習，積極改進。企業可以通過對一系列的財務指標進行分析，及時掌握財務狀況并且探究其原因，同時采取合適的措施降低風險或者減少損失，從而增強企業的競爭力，促進企業的又好又快發展。

1.2國內外研究現狀

1.2.1國外研究現狀

國外的學者早在20世紀初期就開始進行財務風險研究，當目前為止已經形成了相對完備的體系，財務風險的理論研究非常成熟，大體上可以歸咎為財務風險理論研究和實證研究這兩個方面。

財務風險的理論研究：法國科學管理大師亨利·法約爾在《一般管理和工業管理》一書中首次將風險管理納入企業管理之中，隨后美國學者格拉爾提出了“風險管理”一詞，才逐漸形成一門學科[3]。羅伯特（2009）認為企業的風險管理應該放在企業比較重要的位置，首先它有利于提高企業的發展效率和促進企業價值的提升，同時也為企業內部控制的建立運行提供保障[4]。在企業風險管理的基礎之上，學者將其運用到企業的財務風險的研究之上，形成了一系列的理論,美國經濟學家馬克威茨、夏普、米勒等都具有突出貢獻，他們先后提出了一系列關于企業風險防控的理論，例如邊際風險理論，資本資產定價模型以及MM理論等，這些理論為后來的企業風險的研究奠定了基礎。財務風險實證研究：在財務風險實證方面的研究主要集中于財務風險預警模型的構建，如果建立有效的預警財務風險預警模型，那么可以有效的識別防范控制和評價財務風險，從而達到降低企業財務風險的目的。首先進行此項研究的是菲茨·帕特里克（FitzPatrick），他的研究主要是建立在單因素變量的預警模型的構建上。選取了19家企業作為研究樣本，選取了一系列財務指標作為企業財務風險的評判依據，其研究結果證明能夠判斷企業財務風險大小最準確的指標是權益凈利率和產權比率兩個指標[5]。美國學者愛德華·奧爾曼（EdwardsAltman）提出的Z計分模式，通過建立線性回歸方程的方法，將一系列影響企業財務風險的指標加入該方程組，通過計算方程組中各指標的權重來判斷該指標對財務風險的影響的大小[6]。還有學者側重于企業財務危機的預測模型構建，為企業的財務風險識別、防控以及評價提供有效的解決方案。比如Sun·Jie(2008)利用計算機技術構建企業破產模型，證明了數據挖掘技術在預測財務危機方面的有效性[7]。

1.2.2國內研究現狀

我國對于財務風險的研究起步較晚，并且大量的借鑒和吸收了國外的研究經驗，我國研究的內容主要有以下三個方面，財務風險的界定、財務風險的控制、財務風險預警。

（1）財務風險的界定研究現狀

上個世紀80年代，我國財務風險的研究剛剛起步，其中劉思祿、湯谷良、向德偉等學者對于財務風險的研究比較全面，首先他們通過對企業內部環境的分析，從企業投資投資以及盈利等方面來分析，企業存在財務風險的情況。他們的研究對于我國財務風險理論的發展提供了研究方向。

（2）財務風險的控制研究現狀

財政部企業司在《企業財務風險管理》一書中詳細的介紹了財務風險的種類和界定，并且提出了不同的控制措施，對于我國企業管理者認識財務風險以及采取預防措施方面提供了借鑒意義。

我國學者胡夏華2004年在其著作中提出了財務風險控制需要分為兩個階段，一個是戰略規劃階段和一個是戰略實施階段。同時，我國學者金昌緒認為，財務風險管理的主要目的是以最小的成本，獲得最大的收益，需要企業建立一個規范的財務風險防控體系[8]。

1.3研究的框架與方法

1.3.1研究框架

本文的主要以保利地產為例，根據財務風險管理理論的程序，進行風險識別、風險評價和風險控制。首先對該企業的風險因素進行深入的風險分析，隨后構建財務風險評價體系對財務風險進行評價，最后針對具體的問題提出確實可行的控制措施[10]。

1.3.2研究方法

在深入閱讀學習企業財務風險分析與風險控制的理論基礎上，形成一般性認識，通過報表分析、調查研究以及橫向與縱向對比等方法對其財務的風險進行了分析并提出相應的控制措施。

第2章相關理論

2.1財務風險概述

2.1.1財務風險的概念

目前，我國對于企業財務風險的定義并沒有一個統一的規定，主要存在以下兩種觀點。一種觀念認為企業的財務風險是企業的籌資風險，當企業存在資金缺口時進行籌資，然而企業不能通過自己的生產經營活動產生的資金到償還到期本息的風險。另外一種觀點認為，企業的財務風險是由于企業在生產經營活動中的不確定性，導致企業在投融資以及生產分配過程中產生的實際結果與預期的目標不一致，進而造成損失的可能性[11]。這兩種觀點從兩個不同的維度對企業財務風險進行了定義，因此沒有對錯之分。但是就目前的研究而言，人們更加傾向于第二種觀點。

2.1.2財務風險的特點

財務風險具有兩個最基本的特征即客觀性與不確定性。財務風險的客觀性是指風險的存在和大小不一不以人的意志為轉移，企業要想徹底的消除風險是不現實的，只能通過風險管理來盡可能地減少風險發生的概率和帶來的損失。正是由于財務風險的客觀性，我們才能夠找出風險產生的客觀原因，進而識別和控制風險。

財務風險是否發生以及發生對企業產生的影響的大小是不確定的。也正是因為風險的不確定性，才使得風險的控制具有可行性，由于風險受到各種因素的影響，所以只要對關鍵的因素進行了解和控制，就完全有可能控制風險的發生和程度。

2.1.3財務風險的分類

關于財務風險的分類方法多種多樣，但是最核心的有以下四種：

籌資風險是由于資本市場以及政策環境變動，給企業籌資帶來的財務不確定性?；I資風險通常包括，財務杠桿效應，匯率以及利率變化、通貨膨脹購買力所帶來的風險[12]。財務杠桿效應是指企業在融資過程中，由于融資固定成本的存在，從而放大企業財務指標給企業帶來很大的財務風險。利率以及匯率的變化一般受國內外資本市場的影響，導致企業的籌資成本不斷變化，導致籌資成本存在不確定性，進而帶來風險。購買力風險，直接影響企業在國內外的行業內的競爭力，從而影響企業籌資數額的大小。投資風險是指企業將資金投入到某些領域，由于該領域行情的變化，從而使得最終投資帶來的收益與預期的結果存在偏差的不確定性風險。企業投資主要通過兩種形式，一種是通過直接資金注入進行投資，另一種是通過在二級市場上購買證券進行投資。資金營運風險是指企業在日常生產經營活動中，由于沒有合理的做好企業資金的使用規劃，從而使得企業的資金，與企業的生產經營活動不配套，導致企業生產經營活動產生資金短缺的問題。收益與分配風險是指企業在生產經營活動中，由于沒有合理的規劃好企業如何進行收益的分配，從而影響企業資金供應以及與投資者的關系。一方面，倘若企業在進行盈余分配時，分配的企業盈余過多，就會使得企業在未來的市場經營活動中缺乏資金，無法進行符合企業發展的擴大再生產，迫使企業進行外部融資，從而加大了企業對于融資的成本的負擔，影響盈利能力。另一方面，如果企業分配的盈余較少，就會使得投資者的收益減少，因此使得利益相關者的關系變差，企業難以繼續籌資。2.2財務風險的管理流程

2.3.1財務風險的識別

財務風險識別是進行財務風險管理的第一步，通過財務風險的識別，可以大體上了解企業面臨的財務風險的基本情況，為企業財務風險的防范控制以及評價提供重要的信息與決策依據。

主要從外部和內部兩個方面進行，外部的風險識別主要包括經濟環境、國家政策、行業環境、法律法規等，內部的風險識別主要采取指標分析法，對企業的財務報表等指標進行詳細的分析計算，然后采用橫向和縱向對比方法進行判斷。

2.3.2財務風險的防范

財務風險防范是在企業運營過程中必不可少的一個重要組成部分，因其可以有效的防止財務風險給企業帶來的損失。備受企業關注。對財務風險進行詳細的分析后可以采取有效的風險管理措施進行有效地防范，靈活運用分散法、回避法、轉移法、降低法等技術方法，以有效防范和化解財務風險。

2.3.3財務風險的控制

財務風險的控制在經過識別之后，了解了風險的類別和程度，接下來就是制定合理的措施，它是風險管理的最終目標，可以幫助企業降低風險帶來的損失。

2.3.4財務風險的評價

通常采取定性和定量兩種評價方式對財務風險進行評價。財務風險定性評價是對企業的宏觀環境以及微觀環境進行分析，從而推導和判斷出企業存在財務風險的大小以及發生財務危機的可能性。主要包括標準化調查法。定量分析是指借助計算模型算出某種風險下的期望收益，將數據作為判斷的主要依據，包括功效函數法、杜邦分析法等。

第3章 保利地產財務風險的分析

3.1房地產行業簡介

改革開放以來，尤其是自從2003年房地產行業被列為我國支柱性產業以來，地產行業飛速發展。由于房地產行業關系到人民民生，受政府政策的影響比較大，隨著房價的飛速上漲，政府也不斷地加強對房地產的管控，尤其是2017年，我國各級政府發布了限購、限價、限售政策，對我國樓市進行高壓調控。同時，央行聯合有關政府部門為房地產信貸進行嚴格管理，進對惡意炒房行打擊，進而限制了房地產行業的發展[13]。

3.2保利地產簡介

保利發展控制集團股份有限公司（以下簡稱保利地產）是我國最初經營不動產投資與開發的公司之一，是大型中央企業中國保利集團有限公司控股的房地產上市公司，公司的不動產投資、開發、運營等業務已實現國際化，遍布全球一百多個都市[14]。此外，保利地產還擁有全方向開拓不動產的經驗，除住房、寫字樓以外，在品牌酒店、商物中心等也形成了具有代表性的標桿產品品牌[15]。

3.3保利地產財務風險分析

首先了解保利地產的財務數據，如下表3-1和表3-2所示。

表3-1 2014-2018年保利地產主要財務數據

表3-2 2014-2018年保利地產主要財務數據

可以看出，近年來受房地產限購等原因影響，原材料的價格不斷攀升，使得企業的成本增加，利潤空間不斷縮小，日常的生產經營受到了沖擊，但整體來看保利地產在不斷擴張。

房地產企業的財務風險主要源于籌資活動、投資活動、經營活動等方面，后文將從以上幾方面對保利地產的財務風險進行分析。

3.3.1籌資風險的分析

籌資風險是企業在進行籌資活動時，因籌資需要償還到期借款，當企業不能償還到期借款的可能性所帶來的風險。

房地產行業屬于重資產行業，從前期拿地開始到最后房屋完工交房整個流程存在大量負債，每個環節對資金的需求量大，并且房地產項目的建設周期都在一年以上資金回收期較長，僅依靠企業股東的投入資本不能滿足企業日常生產經營活動對資金的需要，因此可以通過外部融資滿足企業的融資金需求。外部融資包括股權融資與債權融資，債權融資不會稀釋股東對公司的控制權但是存在不能到期還本付息的風險，股權融資雖然能夠降低不能到期還本付息的風險但是會稀釋股東在公司中的控制權。

由于股權融資相對債權融資審核更加嚴格，房地產企業大都廣泛使用債權融資形式，導致房地產行業企業的負債率水平要高于其他行業。因此對保利地產的籌資風險進行分析很有必要。

（1）綜合融資成本分析

融資成本作為企業是否進行融資的重要決策依據。比較低的綜合融資成本會使得企業進行大規模融資增加企業的籌資風險，因此有必要對企業的綜合融資成本進行分析。

表3-32018年主要地產公司綜合融資成本

數據來源：2019年各企業財務報表披露

保利地產作為大型央企上市公司，融資成本位于行業低谷，對公司融資有很好的促進作用，并且通過研究財務報表我們發現保利地產融資方式主要是債權性融資，因此我們可以得出保利地產債權融資成本融資成本較低。

（2）短期償債能力分析

表3-42014-2018年保利地產流動比率

行業均值根據證監會行業板塊披露的企業計算得到（下同）

不難發現，2014年度至2018年度房地產行業的流動比率大約在2.00，而保利地產其流動比率從2014年1.87下降至1.72，低于行業行業和水平，短期償債風險比較大。

（3）長期償債能力分析

表3-52014-2018年保利地產資產負債率

不難發現，2014年度至2018年度房地產行業的資產負債率基本維持在0.66左右，而保利地產資產負債率基本維持在0.75以上，高于行業水平，長期償債風險比較大。

（4）籌資方式

保利地產2006年上市成功，上市至今使用的籌資方式主要有首次公開發行上市（IPO）、定向增發再融資、公開增發再融資、發行債券再融資、短期借款和長期借款六種主要的方式。

萬科1991年上市成功，上市至今使用的籌資方式主要有首次公開發行上市（IPO）、配股再融資、定向增發再融資、公開增發再融資、發行優先股再融資以及發行債券再融資、短期借款和長期借款八種主要的方式。

恒大地產2009年上市成功，上市至今使用的籌資方式主要有發行優先票據、發行永續可轉債、發行永久資本工具、發行中國企業債券、發行私募信托基金、引入戰略投資者、短期借款和長期借款八種主要的方式。

對比行業其他兩家龍頭地產企業我們不難發現保利地產的籌資方式相對單一。

整體來看由于保利地產債權籌資成本很低，導致保利地產廣泛地采用單一方式進行融資，到底還本付息的壓力很大，籌資風險較高。

3.3.2投資風險的分析

投資風險是指企業將資金投入到某一生產領域，未達到經營目標的風險。由于房地產企業屬于重資產行業，投資活動存在以下特點：投資活動所涉及的數額較大，投資回收期較長，因此在投資周期內，公司的投資活動容易受到宏觀經濟政策、企業經營戰略方針、上下游企業、外部金融機構等不確定性的因素的影響。

（1）存貨投入分析

存貨是房地產企業資產中的重點，存貨投資的節奏直接影響后期經營活動、公司的財務狀況。我們首先分析保利地產的土地獲取情況。

表3-62014年-2018年保利地產土地獲得情況

從表格中的數據可以看出，2014—2018年保利地產拿地節奏混亂。從總的趨勢來看，保利地產從2014年到2017年，拿地的面積數逐年增加，并且在2017年達到峰值已經超過2016年的拿地面積的1.5倍，由于2016年底到2017年，國家各地都出現了房地產限購政策，所以保利地產在2017年拿了很多的土地，會引起后期存貨的積壓，影響后期公司的開發節奏，進而影響投資回收期。同時對土地存貨投資過多，會增加巨額資金需求，這樣會使得企業的資金壓力變大，另一方面隨著一、二線城市土地價格逐年增加，企業未來土地取得成本越來越高，對于后期優質土地的取得帶來困難。

（2）對外股權投資分析

房地產企業為了降低母公司風險，一般會建立許多項目公司，這些項目公司里包括合作項目和獨資項目。因此，房地產公司的長期股權投資情況，對公司未來的經營和管理有著重要的意義。分析公司近年來的長期股權投資，我們可以發現公司的投資政策。

表3-72014-2018年保利地產長期股權投資情況

從表格中我們不難發現，保利地產的長期股權投資在2016年出現增長，2018年出現大幅增長，這與其發展戰略是一致的，保利地產近年來一直表現出擴張態勢。長期股權投資的大幅增長，說明企業在外部存在很多子公司以及合作項目，企業擴大生產經營規模的態勢明顯。查閱公司2016年的報表，我們不難發現，保利地產完成了很多項目公司的收購，并且在2017年完成了中國航空工業集團旗下11個項目的收購。查閱2018年保利地產的財務報表，我發現保利地產將收購作為企業對外擴張發展的重要手段。如此大規模的對外擴張，對于保利地產來說有些激進，可能導致財務風險的發生。

（3）投資盈利分析

在考慮投資金額的同時，還要考慮投入資產的盈利能力，因此我們需要對公司的銷售毛利率、總資產利潤率、凈資產收益率進行比較分析。

表3-82014-2018年保利地產銷售毛利率

不難發現，保利地產毛利率在30%左右，2018年仍然低于行業均值2個點，說明保利地產成本控制水平處于行業中下游。

表3-92014-2018年保利地產凈資產收益率與資產報酬率

不難發現，保利地產近5年來凈資產收益率從2014年至2018年期間期間下降5個百分點，并且期間有所波動。資產報酬率從2014年4.02%下降到2018年3.00%，一直處于下降狀態，總的來看保利地產的資產的投入和使用效率不太理想，持續獲利能力表現較差。

3.3.3營運風險的分析

營運風險是企業在生產經營過程中，由于對于企業資產管理不當，從而導致企業資產周轉速度慢，引起企業存貨，積壓經營惡化的風險。

由于房地產企業項目建設周期在兩年左右，因此營運周期相對較長，資產的流動性、周轉速度對企業經營活動有很大影響。

表3-102014年-2018年保利地產營運風險指標

不難發現，保利地產的總資產周轉率在2014年至2018年有所下降，對資產的營運水平有在變弱，在行業內來看保利地產的資產營運能力處在行業中間水平。

存貨周轉率從2014年至2018年來看有下降趨勢，可以理解為公司存貨變為現金的時間變得很長，會引起公司的存貨不能變現的風險增加，進而導致企業現金流惡化。然而該指標可能存在問題，因為房地產企業都是采用預售的銷售模式，會使得當下的存貨匹配的收入是兩年前的存貨產生。這與保利地產最近幾年瘋狂拿地模式有關，公司大量的現金變為不容易變現的存貨，如果后期后期開發節奏能跟的上，這么低的存貨周轉率也可以讓公司資金快速恢復，但是在目前的政府監管與限購政策情況下，提高存貨周轉率對保利地產來說挑戰巨大。

3.3.4收益分配風險分析

收益分配風險是指企業在生產經營產生盈余的過程中，對盈余進行分配的過程中，沒有制定出符合企業發展的盈余分配政策，從而給企業帶來風險的可能性。公司法規定公司連續五年不向股東分配利潤，而公司該五年連續盈利，并且符合分配利潤條件的，股東可以要求公司收購其股權。

因此一個公司的收益分配政策對于公司的發展、公司股東、債權人都有一定的影響。

公司不分配利潤，可以將收益用來更好項目的投資，從而增資擴產，達到促進企業的發展的目的；相反的，公司如果將收益分配給股東，此時股東可以獲得股息紅利，及時獲得投資回報；然而公司將收益分配給股東時，債權人會因為公司分配收益導致所有者權益絕對數額減少，增加公司的資產負債率，提高債權人的風險，所以債權人有不分配收益的傾向。

表3-112014年-2018年保利地產收益分配情況

注釋：留存收益分配率t+1=1-（留存收益t+1-留存收益t）/凈利潤t+1

不難發現，2014年至2018年保利地產的凈利潤與留存收益均呈現逐年增加的情況，說明企業經營能力持續增強。但是保利地產的留存收益分配率逐年逐年波動增加，說明保利地產的收益分配政策多變，目前來看留存收益分配率已經將近50%，但是與上一年相比波動較大將近2倍，會挫傷投資者的熱情。

第4章 保利地產財務風險防控對策

企業的財務風險受到內外部的因素共同影響，外部環境的具有不確定性，并且控制難度大，低于企業的持續發展影響重大，應當引起企業的重視，制定相應的舉措來應對風險，盡可能地將風險降低到最小。而內部環境相對于外部環境更容易被發現和把握，而且預防和控制的措施也比較具有針對性，控制的成效也比較明顯。

4.1籌資風險的控制

4.1.1建立科學的籌資決策機制

科學的決策機制能夠幫助企業預防和降低風險，對于保利地產應當注意以下幾點：首先確定資本結構，負債經營是企業籌資風險的主要起因，即過度的負債導致企業還本付息的壓力增加[16]。但是籌措的資并不意味著越多越好，過多的資金會造成閑置浪費增加企業的成本，這樣會給企業帶來不必要的損失[17]?；I資時要合理控制長期負債和短期負債的規模，優化公司的財務結構，提高資金的使用效率，盡可能地減少資金的占有。其次，籌資方案應當得到科學的論證，對于一些特別重大的投資應當進行風險的評估，重點關注資金的流向和項目可行性。

4.1.2要選擇合理的籌資方式

保利地產的籌資方式相對于其他行業頭部企業來說比較單一，融資不靈活，保利地產應當在遵循國家法律法規的前提下，及時選擇更好的成本更低的融資方式。及時使用發行優先票據、發行永續可轉債、發行永久資本工具、發行中國企業債券、發行私募信托基金、引入戰略投資者等新的融資方式。

4.2投資風險的控制

4.2.1建立合理的投資流程

保利地產投資資產盈利能力有待提高，可能與投資的不合理有關，不合理的投資會導致財務風險的發生，因此該公司要建立科學的投資決策機制。

首先要重視投資項目的可行性，投資不能盲目，應當在立項階段就進行合理的評估，盡可能地采取定量的計算方法，有專門的技術人員進行全面的分析。其次，要重視財務匹配因素，應當根據公司實際情況，將資金用于具有競爭優勢的項目上，盡量的少投資于與公司業務無關的項目上。最后，建立嚴格的項目審批制度，決策的過程要公開民主，并且做好詳細的記錄，對于決策失誤應當追究責任。與此同時，在項目正式實施時，應當嚴格控制資金的使用和流向。

4.2.2采取適當的風險轉移措施

一方面要密切關注行業發展動態，根據國家相關政策的調整，及時改變公司的投資策略，另一方面也要學會利用金融工具，例如期權，期貨等避免價格波動所帶來的投資風險。

4.3營運風險的控制

4.3.1加強存貨管理

面對資產營運能力下降的窘境，保利地產應該適當的改變自己的存貨取得節奏，因為大量的新獲得土地導致公司的資產營運能力下降。由于保利地產近幾年購置了大量土地，因此，對于未來發展需要加快開發節奏，通過適當的營銷手段提高存貨的去化率，并且制定出適合企業去化的銷售政策。對已經出售的商品房建立健全售后服務體系，塑造良好的企業形象。提高存貨的變現能力。

4.3.2加強銷售回款管理

由于地產行業銷售模式大都是采用預售形式。因此首先，在客戶選擇方面保利地產應嚴格審查客戶的信用資質，還款能力，從而保證客戶可以及的清償貨款，實施全款購房優惠政策，充分利用資金的時間價值；其次，對于銀行，保利地產要做好與銀行間的合作關系，對于客戶的按揭貸款，保利地產要與銀行間達成默契，促進銀行及時放款增加回款。

4.4收益分配風險的控制

合理有效的股利分配政策對于企業而言至關重要。因此，保利地產應當根據實際情況制定合適的股利分配政策。當公司業績較好時，持續增長趨勢明顯時，可以采取固定的股利支付率政策，這樣能夠增加投資人的信心，釋放出公司發展正常的信號，能夠為企業籌集到更多的建設資金。當公司業績一般時，實行穩定偏低的股利政策，這樣能夠將更多資金用于企業的發展上，穩定股票的價格。

結論

根據本文的分析我們可以得出以下結論：第一，保利地產面臨的主要的風險有償債能力風險大，短期與長期償債能力都需改善，而且負債規模較大。第二，保利公司財務風險評價主要采用保利籌資、營運、投資和收益分配四個方面。四個維度都存在一些問題，應當引起企業重視，采取有效的措施降低風險。第三，保利地產公司的需實施的控制措施主要有：進一步健全公司的取地制度，包括項目的審批和測算，抓住關鍵的控制點；建立財務預警系統，密切關注企業的財務指標；提高內部審計的獨立性和有效性。宏觀的看，保利地產目前正在不斷擴張，全面開展業務，我們可以看到2017年保利地產的拿地規模突然增加，凈利潤與留存收益均呈現逐年增加的情況其經營成果較好，但也存在一些問題例如存貨管理存在問題、企業過度使用債權融資等。

本文通過使用定性與定量的方法，對保利地產的財務風險進行了深刻的探討，同時也存在很大的不足。在筆者在未來也會繼續完善對于保利地產財務風險評價體系的構建，同時，本文提出了財務風險評價的方法，可以應用于其他大型上市房地產公司為其他的同行業公司的發展提供有效的財務風險識別、防范、控制與評價參考。

致 謝

本論文在寫作過程中，得到了張老師的真誠幫助和指導，寫作初期在我對專題論文的寫作幾乎一無所知的時候，張老師幫助我整理思路并且告訴我可以查找資料的方法和途徑，是我在以后的寫作中有一個清晰地思路。在寫作過程中又對我一個又一個問題給與了精心的指導還在我困惑的時候給了我鼓勵，使我恢復了信心抱著積極的態度完成了論文，張老師嚴肅的科學態度，嚴謹的治學精神，精益求精的工作作風，深深地感染和激勵著我。在此謹向張老師致以誠摯的感謝和最崇高的敬意。

感謝所有幫助過我的老師、家長、朋友們，正是由于他們的幫助和支持我才能克服一個又一個的困難和疑惑，直至本文的順利完成。

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淺談房地產企業財務風險控制-以保利地產為例

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發布時間 2023年4月2日

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