房地產企業財務報表分析——以萬科地產為例

摘 要

近年來，我國房地產行業發展迅速，同時為國民經濟的發展推波助瀾，但卻面臨著各種各樣的機遇和挑戰。既要獲得足夠的競爭力，須要做出正確的財務戰略，具備可持續發展的能力。對于企業面臨的復雜的經營環境，本文以上市公司“萬科企業股份有限公司”對外披露的財務報表和年度審計報告為分析對象，依據財務報表分析的相關理論，選取萬科最近五年的財務報表，從整個房地產行業的角度對萬科的基本情況進行分析，并逐次對萬科的資產負債表、利潤表、現金流量表進行分析，介紹了萬科公司關于盈利、償債、營運能力的財務分析，建立起對萬科公司財務分析的初步認識，分別分析各個分指標對企業權益凈利率的影響。根據上述分析，綜合評價該公司的經營管理，指出該公司存在的一些問題并提出相應的建議，供經營管理者決策參考；同時可以幫助投資者正確作出相關的投資決策。

關鍵詞：房地產，萬科，財務報表分析，建議

第1章 緒論

1.1 研究背景及意義

1.1.1研究背景

不斷地探索和研究我國宏觀經濟的持續健康發展，房地產也應運而生，房地產的健康發展關系到了我國政府和人民的切身利益，在此同時，它已經快速發展并逐步成為了我國重要的經濟支柱產業之一。自上世紀90年代末，中國的房地產行業的持續發展對于宏觀經濟的影響顯著。根據房地產資訊行業統計機構分析的數據，1998年-2016年，我國對于房地產企業的發展投資完成額占我國規模以上城鎮固定資產投資完成額的平均比例約20%，比例略有下降。隨著我國進入宏觀經濟的“新常態”，我國政府頒布了一系列措施來引導房地產行業的健康發展：2012年2月住建部頒布《住建部與地方政府簽訂保障房責任書》；每人只能限購一套房等等。這一系列的措施都反映出國家的決心——打壓房價，保障住房。面對房地產行業的倒退和國家政策對房地產發展的制約因素，如何更好地利用行業資源，促進企業的長遠穩定發展，成為房地產業必須面對的難題，這些都需要深刻的探討、研究和對比分析。隨著房地產行業的快速發展，基于國內房地產市場領先地位的萬科公司，對其進行財務報表分析比對別的公司分析更具有代表性。

1.1.2研究意義

萬科公司是在1988年進軍房地產開發行業的，1991年，萬科公司成功上市在深圳證券交易所。它正式確定了公司的第一個核心業務，即中國大眾商業住宅的開發，業務范圍涵蓋了全國多達31個重點城市。2010年，該公司正式開始進軍商業地產后，完成新增建筑面積12480000平方米，并成功實現了銷售面積8977000平方米，且公司的銷售額達到1081.6億元。同時實現全年營業收入總額507.1億元，凈利潤72.8億元，截止2019年上半年，其資產總額高達15770億元。

只看到數據還不夠，要想了解一個公司真實的發展狀況就要讀懂財務報表。通過進行財務報表分析，管理層可以借鑒外部的一些建議，適時調整相關的經營決策，更好的提高公司治理水平。投資者能夠更好的理解行業和公司的狀況，從而更好的進行投資決策。透過財務指標分析，我們還可以結合公司的情況和行業情況分析，真實的評價公司的財務狀況和運營情況，為公司治理提出指導性的建議。

第2章 財務報表分析相關理論概述

2.1財務報表分析基本理論

2.1.1財務報表分析基本概念

企業財務報表分析的概念有狹義和廣義之分。狹義的財務報表分析是以企業財務報表為主要依據，有重點、有針對性地對有關項目及質量加以分析和考察，對企業的財務狀況、經營結果進行評價和剖析，以反映企業在運營過程中的利弊得失、財務狀況及發展趨勢，為報表使用者的經濟決策提供重要信息支持的一種分析活動。廣義的財務報表分析是在此基礎上還包括公司概況分析、企業優勢分析、企業發展前景分析以及證券市場分析等。本文采用狹義的財務報表，旨在探討公司財務狀況、經營結果及發展趨勢，希望能為報表使用者提供部分信息。

2.2財務報表分析常用方法

2.2.1比較分析法

比較分析法通過建立能夠進行分析比較的關系來將數據鏈接在一起，進而發現他們之中的差異。報表中的數據只有通過比較才能說明問題，才能進行優劣的判斷，比較分析法是基礎的分析方法。

2.2.2比率分析法

這種方法適用于在報表內部應用。通過比較內部相關的數據，運用比率來揭示經營狀況。

2.2.3因素分析法

因素分析法，是指在幾個相互聯系的因素共同影響某一經濟指標時，從數量上確定各因素變動對經濟指標影響方向和影響程度的一種方法。運用因素分析法，有助于企業進行事前計劃和事中控制、事后監督，促使企業進行目標管理，提升企業的經營管理水平。

2.2.4杜邦分析法

杜邦分析法是美國杜邦公司首創的綜合性財務報表分析方法。它將股東權益報酬率進行多層次的分解，根據不同的財務比率指標之間的內在關系，用來解釋財務指標變動的趨勢和原因，用不同的數據和比率將一個關系體系融合在一起，整體分析企業的財務狀況和經營成果，為企業未來的發展提供有力的支持。

2.3財務報表分析的意義

財務報表分折最基本的功能，就是將大量繁雜的財務數據，進行整理提煉，轉化成對某些特定的信息使用者有用的會計信息，起到一定的參考作用。

１、通過財務報表分析能夠評價會計主體目前現存的實際財務狀況，可以很好的剖析企業的償債、營運和獲利能力。通過分析，區分指標因素，對企業做出合理評價，鞭策企業管理者不斷地改進工作。

２、通過分析財務報表能夠幫助企業改進實踐管理工作，能夠對企業的獲利能力有比較清晰的認識，分析具體影響因素，揭露具體環節，提高資源使用效率，促進實現企業的價值最大化。

３、通過對報表資料的解讀，外部報表使用人，可以根據分析結果權衡企業投資的價值，也能據此做出正確理性的投資決策。

第3章萬科分析實例

3.1萬科簡介

3.1.1萬科公司基本情況

萬科公司成立于1984年5月，是住宅開發行業的“領頭羊”，也是股市里的代表性地產藍籌股。萬科公司于1988年進入房地產行業，1991年上市，1993年把大眾住宅開發確定為公司核心業務，業務覆蓋多達31個城市。經過三十多年的發展，已成為國內領先的城鄉建設與生活服務商，公司業務聚焦全國經濟最具活力的三大經濟圈及中西部重點城市。2016年公司首次躋身《財富》“世界500強”，位列榜單第356位，2017年、2018、2019年接連上榜，分別位列榜單第307位、第332位、第254位。在2019年利潤報告期內，公司實現凈利潤551.32億元，同比增長11.89%。股東凈利潤388.72億，同比上漲15.1%。

3.2萬科公司財務報表分析

會計報表是體現企業財務最重要的數據，因此分析會計報表則成為財務分析過程中最為重要的一部分。而在我們現實的財務工作中，不能僅僅依靠財務指標中的各項數據來作出決策，這是因為財務指標雖然有其獨立性和重要性，但是會計報表所提供的信息數據卻是財務指標所不能取代的。也就是說，在進行財務分析時，要根據會計報表體現的各項數據進行邏輯關系、對比關系的分析，這種方式分析所得的數據可很真實的反映企業財務情況。本章以萬科公司為研究背景，選取2015-2019年5年會計報表進行分析，研究萬科公司財務數據變化的原因以及未來采取數據變化的發展動態。

3.2.1資產負債表分析

分析會計報表首先要分析企業的負債情況，在會計報表中稱之為資產負債表。分析資產負債表時，首先要統計各個年度的資產負債情況，目的是掌握企業本年度的資產規模、資產來源及資產去向，進而分析資產使用情況是否科學得當；接下來要對各個年度的資產負債情況進行對比，目的是掌握企業資金的動態、動態事項、資產構成及企業償債能力和風險評估。

表3-1萬科公司2015-2019年資產規模

以萬科公司的資產規模為例，在數據中分析得出，在2015-2018年4年中，萬科公司以每年30％的增長速度擴充資產規模，2018-2019年這一年中雖然增長速度不及前幾年僅有13.17%，但資產規模已非常龐大，亦處于擴張階段。

表3-2萬科公司2015-2019年資產項目分析 單位：萬元

 （注：以上占比均為各項目占總資產之比）

由上表我們可以看出，萬科地產的流動資產占總資產的80%以上，屬于非常重要的資產組成部分，因此對其流動資產結構進行分析很重要。從萬科地產資產構成中的流動資產可以知道，萬科地產流動資產中存貨占比最大， 2015年存貨占比達到60%，市場銷售低迷，土地價格居高不下，萬科面臨著巨大的去庫存壓力，2016年起，存貨占比稍有所下降，但依然維持在50%，總體來說還是很龐大的，高庫存已成為房地產企業的常態。這是因為公司在擴大規模，投資新項目，項目不斷施工，增加投資形成存貨。截至2019年12月31日，萬科地產存貨金額為 8,970.2 億元，較 2018 年底增長 19.6%。其中，擬開發產品為 2,076.1 億元，占比 23.1%；在建開發產品 6,222.2 億元，占比 69.4%；已完工開發產品（現房）660.3 億 元，占比 7.4%。貨幣資金在2015-2019年總體是先上升后下降的趨勢，貨幣資金增加原因是公司的銷售回款加快，資金的回收期縮短。

萬科公司2015年的應收賬款的賬面價值為251,065.33萬元，占比0.41％，2016年至2018年的應收賬款占比逐年下降，主要因為萬科加強了應收賬款的管理，應收賬款周轉率提高，且在收入增加的前提下，應收賬款繼續減少，說明萬科公司的應收賬款質量非常好。

房地產企業的預付賬款是房地產開發企業按照合同預付給承包單位的工程款和備料款，應收賬款是開發經營過程中轉讓和銷售開發產品，提供出租房屋和提供勞務向購買、接受、租用單位或個人收取的款項。從上表我們可以看出，萬科公司的預付款項占比是應收款項占比的十幾倍甚至幾十倍，說明公司對項目的投入遠高于回報，這也是存貨形成的原因之一。

　　圖3-1資金來源構成圖單位：億元

　　房地產企業的資金來源主要有五個方面：銀行貸款、房地產信托、上市融資、海外房產基金、債券融資。從上表可以看出，萬科地產的資金主要來源于負債，而負債中百分之八十來源于預收款項，房地產企業先收錢，當年計入負債端的應收款，第二年就會變成營收。上圖中，2017-2018年兩年間，萬科資產陡然上升，隨之而來的是負債的猛增，通過發行債券和銀行借貸進行巨額融資讓萬科狠賺了一筆。同時，萬科銀行借款的利息是非常低的，這也成就了萬科地產巨頭的地位。

表3-3萬科公司2015-2019年負債和所有者權益項目分析 單位：萬元

從上表可看出，流動負債占比最高，高達60%以上，而流動負債中預收賬款的比重最高其所占比重都大于30%，18年實行新會計準則后新增的合同負債代替了以前預收賬款的大部分占比也在30%以上，其次為應付賬款，占比都在14%以上，萬科公司預收賬款在2015-2019年基本是在上升階段，預收賬款主要是客戶買了房子的預付款，這些款項雖然是負債，實際上是不用還的，只要商品房到期交付后，就自動轉換為收入了，預收賬款的增長來源于公司銷售金額的增加，萬科的銷售收入逐年增加，存貨數量逐漸減少，資金回收力度加大。在2018年由于執行了新的會計準則，將預售房地產項目收取的款項列為了“合同負債”所以預收賬款突然降至25,396.51萬元。2015年預收賬款所占比重最大。短期借款金額基本呈下降趨勢。長期借款在非流動負債中的比重非常大五年間維持在60%以上。萬科的負債結構較為穩定， 流動負債維持在87%左右，非流動負債維持在13%左右，總體來說，負債幾乎都是流動負債，融資方式也保持穩定，以應付賬款、預收賬款為主。

3.2.2利潤表分析

利潤表主要用來描述企業利潤的構成，通過對利潤表的研究，能夠深入的了解企業盈利的變化，和分析盈利能力變化的原因。根據對利潤表的研究能夠給企業的經營方向做出參考。

　　圖3-2 萬科公司主營業務收入及其增長變化圖

　?。嵢f科公司的營業收入一直保持著平穩發展或者低速增長總體呈現上升趨勢，例如2017年萬科公司的營業收入為2428.97億元較上一年增長了不足２％，而到2018年萬科公司的營業收入達到了2976.79億元，較上一年增長了22.57％，到了2019年萬科公司主營業務收入激增至702.15億元，較上一年增長了23.59％，這說明萬科公司在2018年至2019年的兩年時間在行業中的地位有所提升。由此可見，萬科的經營和資金狀況良好。說明其適應市場的發展，努力地提升自身的獲利能力，效果顯著。

表3-4 利潤表項目占比分析表 單位：萬元

從營業成本以及財務、銷售、管理三項費用來看。萬科 2015—2019年呈逐年上升趨勢。萬科的高營業成本與其戰略安排有關，萬科實行的是低利潤、高周轉的戰略。低利潤也就意味著高成本，目的是為了公司的可持續發展。而公司 管理、銷售以及財務費用的增長是由于公司的規模日漸擴大以后，所引起的銷售規模和管理經費的提高導致的。財務費用的增加也是因為公司規模擴張，因此急需一定的資金支持，因而增加了公司的相關負債。

在2015年至2019年的5年中管理費用始終保持在營業收入的3％左右，這充分說明了該公司雖然業務規模不斷增長但依然能夠有效的控制管理費用的規模。

從上表可以非常明顯地看到，在銷售毛利潤率下降的同時，萬科的稅金及附加的金額增長了100個億，大幅快于營收和利潤增長。在2016年之前，增值比例較低而稅金比重較高，而此時萬科的凈利潤增速非常低。2017年公司的營收零增長，而稅金減少，利潤實現增長。2017年也是唯一一年利潤增速超過營收增速的。稅金及附加在增值額的比例最近幾年有所降低，只是在2019年有所抬頭。導致稅金及附加增長的最主要原因是土地增值稅大幅增加了99億，幾乎等同于整個稅金的增幅，而其他諸如城市維護建設稅、教育費附加則基本與營收增速一致。

表3-5 所得稅費用率計算表 單位：億元

企業所得稅為企業所得稅稅率乘企業的稅前利潤，一個企業對于稅費管控水平能夠直接說明企業的管理者的管理能力，表3-3就是萬科公司在2015年到2019年的所得稅費用對比圖。根據表中所顯示的數據來看，所得稅費用相對較高，萬科公司管理層對于稅費控制的能力還有待提高。

3.2.3現金流量表分析

現金流量表是對一個企業在一段時間財務情況的動態反映，是衡量企業財務狀況非常重要的手段,是對企業財務狀況的動態分析，也是對資產負債表及利潤表必不可少的補充?，F金流量表以現金為基礎編制財務狀況變動表，用來反映企業一定會計期間內現金的流入與流出以表明企業獲得現金和現金等價物的能力。

一般說來，對于一個健康的正在成長的公司來說，經營活動現金流量應是正數，投資活動的現金流量是負數，籌資活動的現金流量是正負相間的。

表3-6 萬科公司2015-2019年現金流量表 單位：億元

通過觀察萬科2015-2019年的現金流量表,我們可以看出企業的具體經營狀況,前三年通過經營活動產生的現金流量凈額在不斷提升，2017年是一個拐點，從2017年大幅提升后2018年又回到之前水平而后2019年保持平穩增長,五年間通過經營活動產生的現金流入量不斷增加，同時流出量也在不斷的增加,且增加幅度遠比流入量大。對于房地產分析來說，經營活動現金流量分析是非常重要的，因為房地產企業主要是買地、建設、銷售房子，這些都屬于經營活動產生的現金流。經營活動產生的現金流出較大，不一定意味著企業存在問題，因為買地對于房地產企業來說就屬于經營活動現金流出，房地產企業大量買地或者說儲存土地，如果土地位置較好，未來才有房子可以賣，才有收入的增長。

在投資活動方面,萬科地產五年來投資凈額都是負數,雖然投資活動產生的現金流入有所增加,但是投資活動產生的現金流出也在快速增長,投資活動現金流入流出一直保持在10%以內,投資活動帶來的收益很小,說明萬科對投資活動產生的現金流入規劃管理存在問題。

在籌資方面,萬科流入流出的資金量并不穩定,變動幅度比較大。 結合上面的分析,不難發現,企業的每一項財務指標在近幾年都不是很理想。主要原因是公司的財務壓力、風險大;回款力度小;投資能力欠缺,資產利用效果低。經營現金流量凈額減少是因為本期銷售商品收到現金減少;投資活動現金流量凈額增加是因為本期支付的投資款減少;籌資活動現金流出和籌資現金流量凈額減少是因為本期支付的現金股利同比增加。

第4章萬科財務指標分析

4.1營運能力分析

廣義的營運能力是對企業的全部資產，如流動資產、固定資產、無形資產等的管理效率，狹義的營運能力指的是企業對其資金的利用率。根據萬科公司近五年的財務報表，選擇以下指標，應收賬款周轉率指標：衡量的是應收賬款周轉速度和管理效率；存貨周轉率指標：衡量衡量和評價企業購入存貨、投入生產、銷售收回等各環節管理狀況的綜合性指標；總資產周轉率指標：衡量資產投資規模與銷售水平，作為公司營運能力分析的指標，以反映公司的營運情況。

　　圖4-1 應收賬款周轉率變動趨勢圖

　　應收賬款周轉率是銷售收入與應收賬款的比率，應收賬款周轉次數表明一年中應收賬款周轉的次數。萬科地產和保利地產2015-2019年平均應收賬款周轉率分別為147.044和82.186。 萬科地產的應收賬款周轉的比保利地產快一些。保利地產的應收賬款周轉率明顯慢于萬科，現金日益減少，可能是由于近年房產成交量下降，公司放寬信用政策所致。

　　圖4-2 存貨周轉率變動趨勢圖

　　存貨周轉率是銷售收入與存貨的比率。存貨周轉次數表明 一年中存貨周轉的次數。從營利能力看，萬科存貨周轉率逐年下降，說明企業存貨占比增加，企業存貨周轉能力不如從前。萬科地產和保利地產存貨周轉率都在0.5以下，近年來萬科業務規模擴大，存貨規模的增長大于其銷售的增長速度，因此萬科的銷售規模也保持了較快的增長，存貨的周轉率是逐年下降的，表中很明顯萬科公司的存貨周轉率要高于保利地產?？傮w來說，萬科地產營利能力穩定，但收款能力降低，應采取措施，避免賬務風險。

　　圖4-3 總資產周轉率變動趨勢圖

　　從趨勢來看，萬科公司近年來的總資產周轉率有一定的波動趨勢，但總體還算穩定。保利地產與萬科地產的總資產周轉率不相上下兩者都維持在0.2-0.35。從圖中可以看出，萬科公司經歷2018年的低谷之后，2019年萬科總資產周轉率緩慢上升。萬科公司近幾年銷售收入持續增加，而總資產周轉周轉率卻在下降，這意味著萬科公司的資產沉淀越來越多，銷售回籠的速度也在放慢。該公司主營業務收入有明顯增加但是資產的增長率明顯高于主營業務收入的增長率，使得總資產周轉率降低。雖然如此，但是，萬科公司總資產使用效率較高，企業的營運能力還是較強的。

4.2償債能力分析

短期償債能力體現的是公司償還當期到期債務的能力，而長期償債能力是企業償還一年或一年以上到期債務的能力。本文選取萬科2015-2019年度報告內容，評價公司的償債能力。

一、短期償債能力分析

　　圖4-4 流動比率分析圖

　　萬科公司2015-2019年流動比率總體呈降低的趨勢，由2015年的1.3022下降到2019年的1.1307，流動比率明顯整體下滑，但是有時候企業越繁榮，流動比率有可能就會越低。因為企業發展越好，應收賬款、存貨等流動資產的周轉速度、變現能力就越強，少量的流動資產只要周轉速度快了、變現能力強了，依然不會導致流動性風險；與此同時，企業發展越好，應付賬款、預收賬款等經營性流動負債就會越多，因為供應商愿意賒銷；此時流動比率可能較低，但短期償債能力沒有問題，萬科公司有良好償債能力。

　　圖4-5 速動比率分析圖

　　萬科地產速動比率基本保持平穩維持在0.4-0.5之間，表明企業立即變現用于償還流動負債的能力穩定。保利公司也相對穩定，總體要高于萬科地產，速動比率高說明企業未來的償還能力越有保證，但是也不能過高，過高可能說明企業擁有過多的貨幣性資產，從而有可能表明企業資金的運用效率不高。

　　圖4-6 現金比率分析圖

　　萬科地產現金比率2015-2017年呈上升趨勢，但2017-2019年又呈下降趨勢，故公司直接償付流動負債的能力呈波動狀態，且與去年相比，直接償付流動負債的能力在下降。房地產行業流動比率或者速動比率高是因為流動負債中的預收賬款（或者叫合同負債）金額比較高。

二、長期償債能力分析

　　圖4-7 資產負債率分析圖

　　圖4-8 利息保障倍數分析圖

　　萬科公司2015-2019年這5年間資產負債率平穩上升總體維持在較高水平且利息保障倍數作為衡量企業償債能力的指標也在逐年降低。表明萬科公司獨立性下降，債務壓力增加，風險較高，說明萬科公司的償債能力還是比較弱的，顯示了其存在一定的財務風險。房地產行業是舉債經營的典范，但從企業管理者角度看，負債比率比率越大越顯得活力充沛，但不是越高越好，負債超過某一程度會使企業難以維持后續貸款。所以萬科經營管理者在使用負債比率制訂決策時應充分考慮預期的利潤和添加的風險，衡量利弊以做出最優決策。產權比率呈上升趨勢，表明企業自有資本占總資產的比重越小，長期償債能力越弱。

　　圖4-9 萬科地產有息負債率分析圖

　　從上圖可以看出，萬科公司2015-2019五年間有息負債率始終保持在16%-20%，發展比較平穩，有息負債總額呈現上升趨勢，有息負債率越低，企業舉債成本越低，相對來說利潤也就會提高。萬科的有息負債以長期負債為主，2018年有息負債2612.1億元，有息負債率20.20%，同年地產融資渠道收緊，融資成本攀升，部分房企不得不尋求在海外高息發債，而萬科的資金優勢以及總體融資成本讓他在同行中處于優勢地位。年報披露，2018年公司債券方面的融資成本2.50%-5.35%。

4.3盈利能力分析

盈利能力反映的是公司實現投資期望的程度，是公司持續獲得投資的保證。本文以2015-2019年的合并財務報表為研究對象，分別選取營業利潤率指標、凈資產收益率指標和銷售毛利率指標來代表企業的盈利能力水平，對萬科公司和保利地產的營銷、管理以及投資多方面進行盈利能力對比分析。

　　圖4-10 銷售毛利率變化趨勢圖

　　通過上圖可以發現2016至2018年銷售毛利率一直處于上升的狀態，而且上升速度過快，這意味著萬科的企業生產能力和獲取利潤的能力逐步增強。2018-2019年度毛利率下降，表明公司的初始盈利能力在減弱，其對管理費用、銷售費用、財務費用的承受能力減弱。

　　圖4-11 營業利潤率變化趨勢圖

　　圖4-12 凈資產收益率變化趨勢圖

　　2017 年是我國房地產行業調控政策最嚴厲的一年，為了遏制過快上漲的房價管理機構出臺的限貸、限購以及限價等政策力度持續加大加強。隨后，限簽以及限商與限售等新的調控政策相繼出臺， 2018 年國家宏觀調控力度不減、行業規模增速放緩，萬科地產的 80%收入主要來源于一二線城市。萬科地產營業利潤率、凈資產的收益率指標在2017-2018年還能保持上升趨勢，與該地產公司的規模出現不斷擴張以及和對外的投資并購有關，這也是萬科“輕資產，重運營”的結果。然而，在2017年保利地產雖然營業利潤率保持上漲但明顯出現了凈資產收益率下降，說明限購政策對保利地產產生了較大的影響，不過很快保利地產的城市深耕策略為保利地產業績的持續穩定增長奠定了堅實基礎，展現出了主營業務卓越的運營能力和強大的造血功能，凈資產收益率開始持續穩定增長，恢復到以前水平。

第5章萬科公司存在的財務問題及建議

5.1萬科公司存在的財務問題

萬科公司經過近幾十年的發展與進步，根據分析可以看出，公司總體的發展趨勢還是不錯的積極的，但是這同時也存在著一些問題，主要有如下一些：

萬科總資產中存在大量存貨,存貨量的過多將會嚴重影響公司資金流動的速度,土地作為房地產企業存貨的一部分，對公司財務影響甚大，公司所謂的賬面利潤，其中大部分可說是藏在了它們巨大的土地儲備之中。而這些土地儲備到目前為止，尚無法變現，并且還需要巨額的資金投入。萬科公司在近幾年的資產負債率一直居高不下，保持在 70%以上,處于行業的較高水平，公司負債總數不斷增加。一般情況下，房地產行業的資產負債率應保持在 50%以下，而萬科的償債能力卻總是在減弱，企業需要面臨較高的財務風險的危機。

第三，萬科公司的總資產周轉率在連續三年里持續走低,就目前來看呈現逐年遞減的趨勢,這說明企業的銷售能力在逐漸減弱,營業利潤減少,周期變長,從而影響了企業的獲利能力。

5.2針對財務問題的建議

第一，對于萬科公司存貨所占比重較大的問題,建議公司適當的調節存貨的數量,并采取一些促銷手段,減少存貨的數量。對于萬科而言，存貨是公司盈利的根本,但是也是公司主要風險的來源。公司管理層需要充分考慮到到存貨數量過大所帶來的風險和問題,合理的做出相應措施來回避風險。

第二，關于萬科公司連續幾年負債總額增加，償債能力減弱的問題，企業可以通過優化資產結構,特別是流動資產結構;增強融資;提高經營現金流量水平來改善。通過 優化資本結構即優化權益資本和債務資結構本來提高長期償債能力，將資產負債率調整到合理水平。公司在進行決策新的投資方案時，要充分考慮資金的回收期，從而增強企業的償債能力。

第三，關于企業總資產周轉率連年下降影響企業獲利能力的問題，建議公司加強銷售能力，在制定銷售方案時適當選擇銷售期相對較短的產品。同時，制定針對不同客戶需求的產品，使公司的產品多元化、大眾化。

第四，關于企業盈利能力較低，未來獲利前景不樂觀的情況，建議公司加強獲利能力，只有公司的收益有所提高，盈利能力才能提高。從投資者的角度來看具有高收益和良好成長性的公司才是值得關注的。

結 論

萬科公司一直以來都是房地產行業中的知名龍頭企業，自1991年上市以來，萬科公司因其成功的財務經營戰略和良好的口碑形象迅速贏得了廣大投資者和業界的廣泛認可以及高度贊譽。因此，萬科公司采用和改進的財務戰略具有很大的研究價值，對其他企業未來的發展也具有很強的借鑒意義。

本文對萬科2015-2019年的企業財務報告數據進行分析，首先進行的是財務報表分析，分析了資產負債表、利潤表、現金流量表，然后從其盈利能力、營運能力以及償債能力三個方面入手進行了財務分析，通過對各個財務指標的層層分解，更加全面具體地反映了萬科公司目前的營業情況：成本費用一直都較高，企業的成本管理也沒有起到作用；其次，存貨周轉能力越來越差以及企業的高資產負債率，并針對各種問題提出了相應的建議。但本文還存在很多不足，因為有很多問題還無法得出結論，文章存在一定的局限性。作者知識能力十分有限，難以獲得內部更精確的財務數據，因此，后續研究中發現的問題和改進策略仍需補充，使財務報表分析更加全面。

致 謝

時光荏苒，轉眼間大學學習階段已接近尾聲，回想這幾年來，很多人都對我的學習和生活幫助很大，在這里需要特別感謝我的導師、各位老師、同學、家人、朋友對我的支持和鼓勵。首先要感謝我的導師XXX老師。老師淵博的知識、認真踏實的學術態度以及嚴于律己的作風都使我受益匪淺，是我今后學習和工作的榜樣。感謝讀本科期間熱心幫助過我及傳投給我知識的所有老師，在此對你們表示衷心的感謝!向本文所引用的參考文獻的所有作者表示感謝!

還要感謝我的家人，我的父母多年來對我無微不至的照顧，為我的成長付出了艱辛的勞動，給我提供了良好的學習和生活條件，是我能夠專心學習的堅實后盾。最后還要感謝一直在身邊默默支持我的人們，今后歲月還望大家批評直言，不吝賜教。要感謝的人還有很多，然恩長筆短，述之則掛一漏萬?？傊?，感謝一路走來所有關心和幫助過我的人，謝謝您們!

感謝父母為我創造舒適的學習環境和默默的支持。

最后，真誠感謝XXX大學給予我的良好平臺和機會。

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房地產企業財務報表分析——以萬科地產為例

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發布時間 2023年4月4日

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