Ｄ房地產公司償債能力分析研究

摘 要

在我國的一些行業中，對于一些企業來講，企業償債能力都是企業內部分析的重要組成部分，同時也反映了企業內部狀況的經營成果和企業運營能力的強弱?，F代經濟發展的頭號企業房地產企業來講，企業的償債能力能夠反映該企業財務內部的靈活性，有利于分析該企業的償債能力水平和正確評價房地產企業上市公司的各種償債能力狀況。由于房地產企業在中國經濟發展中起著舉足輕重的作用，隨著現代經濟的飛速發展，因此該行業的現金流量的運轉情況比較關鍵，大部分房地產企業在經營過程當中都面臨過現金流量等方面問題。大家都知道這種經營模式存在著較大的風險，所以企業償債能力得到了重視。正是因為這樣，本文將通過分析D房地產企業近三年的短期和長期償債能力，發現企業現階段存在的問題，通過對問題的研究提出合理化建議，總結一些相關對策。以期公司在未來發展中遇到類似的償債能力方面的問題時，可以從以上分析中獲得靈感，得到一定的幫助。

關鍵詞：償債能力；現金流；融資

第1章緒論

1.1本文研究目的與意義

1.1.1研究目的

現階段社會主義市場經濟愈來愈趨于成熟發展，企業籌資模式從政府撥款為主轉變成自有資金、借入資金等同時并存?，F如今企業普遍采用負債經營，但是負債經營存在優勢也存在劣勢。優勢是負債運營能夠有效處理企業資金不充足的難題，還可以發生財務杠桿效應，為企業本身及相關利益者產生更多的利潤。劣勢是負債運營存在著高風險，例如資產負債率偏高、償債艱難、企業之間或銀行與企業之間互相拖欠債款、應收款收不回等的問題。這就要求企業既要充分運用外部資金，還要對償債能力的分析給予必然的重視。

房地產企業的舉債經營性質和產品周期長的特點使企業的利益相關者注意到了強大的償債能力。銀行金融機構是企業的主要債權人，將根據償債能力的分析予以考慮，是否可以按時還貸；股東和潛在投資者將基于對償債能力的分析，查看企業的財務情況和運營狀況，是否繼續投資或撤資；償債能力分析考慮企業的償債策略是否合適。

1.1.2研究意義

在當前的經濟市場條件下，現代企業的根本運營戰略是債務管理，面對市場的激烈競爭，企業面臨著債務管理風險，企業應把重點放在對債務處理能力的分析上，分析公司的償債能力對公司及其利益相關者十分重要。

分析企業償債能力對多方來說都有一定的幫助。站在債權人的角度，能夠確定應歸還的本金和利息的金額；站在企業的角度，能夠確定資金的安全性和獲利能力；站在供應商和客戶的角度，能夠了解企業履行合同能力的強弱。

假定企業的償債水平并不強，如此一來經濟業務就極有可能無法按期完成，這會對其經濟效益產生不好的影響，所以對企業償債水平加以探索，在增強企業償債水平的過程中有著較為關鍵的影響。

1.2國內外研究動態

1.2.1國外研究動態

Broderick（2017）在《Determinants of the return on equity ratio (ROE) on the example of companies from metallurgy and mining sector in Poland》里面指出，負債運營能夠提升企業的債務危機。在企業生產運營并不樂觀的時候債務利息會降低，企業的收益會演化成為企業的重要負擔。

Silvester（2018）在《The Development of Debt to Equity Ratio in Capital Structure Model》里面指出，針對企業負債運營來講，負債風險的關鍵衡量標準是在這個環節中所形成的負債成本，大致涵蓋借貸利息還有其余的借貸投入，不僅如此還需要打造出完備的風險預警體制針，用來對企業的負債風險加以考核。

1.2.2國內研究動態

李碧宏,余鵬舉（2017）《企業償債能力的財務分析方法研究》中認為，按照以往和財務系統有關的內容，將債務水平區別為短期和長期兩個角度，在下面的環節中點明償債水平的整體衡量并打造了有關的全部衡量模型，最后取得償債水平衡量指數。

王福勝,宋海旭（2017）《對企業短期償債能力分析》中認為，把探索的關鍵領域集中在給企業短期償債水平和財務戰略監管水平之間的聯系，確定完整性的研究計劃，并打造與之相適應的考評標準體系。

郭桂萍（2018）《淺析償債能力分析方法對企業的影響》中認為，先對企業債務產生的原因加以描述，接下來按照長期和短期償債水平對于其相關的財務指標加以更為完善、更為系統的分析。

1.3研究內容

1.3.1研究方法

（1）趨勢分析法。根據企業一段時間以來的會計報表，對比不同相關項目的數量、增減方向與程度，進而表現出現階段財務狀況與償債能力的改變與前進的方向。

（2）比率分析法。在同一財務報表的不同項目之間，或在不同報表的有關項目之間進行對比，計算出的比率反映各個項目之間的關系，以此為依據來評估企業的財務狀況和償債能力。

（3）因素分析法。明確造成綜合指標變化的因素，對導致因素變化的基數進行分析。

1.3.2研究思路

本文在參照國內外研究現狀的基礎上，對企業償債能力的各項指標入手分析，主要對D房地產公司進行相關研究，通過比率分析法、因素分析法和結構分析法來具體研究Ｄ房地產的償債能力。具體包括以下七方面的內容:

第一部分，緒論，主要包括研究目的及研究意義，國內外研究現狀，本文研究內容和需要的研究方法等。

第二部分，相關理論基礎，包括償債能力的概念，償債能力分析的意義及償債能力分析指標等內容。

第三部分，Ｄ房地產公司概況及基本情況，包括企業簡介，組織結構及企業經營及財務狀況等。

第四部分，Ｄ房地產公司短期償債能力的分析，主要包括Ｄ房地產公司短期償債能力分析的重要性，對公司短期償債能力的分析，包括對比分析、比率分析、結構分析、與競爭企業相關指標分析，最后根據分析內容得出影響企業短期償債能力的因素。

第五部分，Ｄ房地產公司長期償債能力的分析，主要包括Ｄ房地產公司長期償債能力分析的重要性，對公司長期償債能力的分析，包括對比分析、比率分析、結構分析、與競爭企業相關指標分析，根據分析內容得出影響企業長期償債能力的因素。

第六部分，依據數據分析得出公司現階段存在的主要問題，對現金流管理產生的影響，對短期償債能力以及長期償債能力產生的影響。

第七部分，根據對問題的分析，從公司融資、償債、現金流管理三個方面出發，提出有針對性的解決對策。

第2章 相關理論基礎

2.1償債能力的概念

償債能力是指企業在運營過程中償還各種債務的能力，這種能力對于企業是否能夠在競爭激烈的市場中存活下來起著至關重要的作用，它代表了企業的“健康發展”水平。企業償債能力是指正常經營周期內償還現有資產的能力。公司的債務有流動負債和非流動負債（即長期負債），相對應的其償債能力也分為短期和長期兩種，不僅如此，公司的償債能力還包括其償還各種到期債務的能力。公司對債務的分析能夠揭示其財務風險，企業能否可以償還到期的流動負債也是評價企業財務狀況的重要指標。

2.2償債能力分析的意義

分析企業的償債能力對于財務分析至關重要。分析企業的償債能力對投資者，運營商和債權人而言非常重要：分析企業的償債能力可以幫助投資者做出投資決策；分析企業的償債能力可以幫助運營商做出運營決策；償債能力可以幫助債權人做出貸款決定。因此，公司的償債能力關系著與公司不同利益相關者的利益。償債能力對企業的信譽及其生產和運營產生重大影響，嚴重的還可能導致破產危機。償債能力分析是公司及其利益相關者共同關注的主要內容。

2.3償債能力分析指標

公司的財務狀況和運營能力都可以用償債能力來體現，對于大多數企業償還債務能力的現狀來說，他們大多是使用兩種形式來分析，一種是分析企業的短期償債能力，另一種是分析企業的長期償債能力，根據這兩種能力分析結果得出企業問題所在，針對問題提出對策，有利于企業更長久的發展。

2.3.1短期償債能力分析

短期資產也稱為流動資產，通常主要指標為流動比率、速動比率、應收賬款周轉率和存貨周轉率。短期償債能力有兩個重要的指標，分別是流動比率和速動比率。

流動資產與流動負債之間的關系稱為流動比率，反映短期資產在到期時變現和償付短期負債的能力。

速動資產與短期負債之間的比率被稱為速動比率，反映公司使用現金將現金轉換為短期負債的能力，速動比率要比流動比率具有更高的可靠性和精確性。有兩種速動比率的計算方法，一種速動資產是在流動資產中減去存貨后的資產，還有另外一種是清算能力比較強的應收票據、應收賬款、短期投資、貨幣資金等。

應收賬款周轉率是一個補充指標，反映了企業收回賬款的能力，存貨周轉率實際上是跟應收賬款周轉率一樣都是一種補充指標。

2.3.2長期償債能力分析

分析公司的長期償債能力有兩個重要指標：資產負債率和利息擔保率的倍數。資產負債率是各大企業常用的共同指標，通常，數值會保持在60％到70%之間，但最為合適的通常是60％。對于企業投資者而言，如果企業的債務低在一定的程度上較低，企業將會采取各種方式來獲利，并且，還會通過向外部借入更多的債務來擴大其的經營效果。但是對于債權人來說，他們會考慮的狀況是自己能夠得到的利息是否可以準確到達或者是足額到達。另外，對于營運商來說，將會考慮企業的資金需求和企業的承受能力。

如果想要更好的反映企業的償債能力，還可以利用財務信息進行分析，對于現代經濟的企業償債能力來說，還可以更好的得到發展，充分分析現狀，努力提高償債能力。

第3章 Ｄ房地產公司概況及基本情況

3.1 D企業概況

3.1.1 Ｄ房地產公司簡介

D房地產公司在1984年成立，初期，公司面向發展的是進出口貿易方面。同時企業也是抓住了當時改革開放的機遇，迅速發展。自1988年開始，D房地產公司企業開始向多元化方向發展，并將業務發展到了房地產行業。D房地產公司以房地產為核心，在經過二十多年不懈的努力之后，已經成為了我國住宅開發企業。1991年D房地產公司成為深圳證券交易所第二家上市公司，公司業績的持續增長以及標準和透明的公司治理結構，贏得了廣泛的投資者認可。D房地產公司在多年的經營中，秉承“不囤地，不捂盤，不拿地王”的經營方針，實現了快速發展，并依靠著專業能力快速周轉的經營戰略。1992年，上海項目正式啟動，D房地產公司的核心任務確定為大眾住宅項目。從這時開始D房地產公司開始對項目進行了調整。1993年3月，D房地產公司開始發行股票，發行了4500萬股B股票，B股票于五月底在深圳證券交易所上市。該股股票主要投資于房地產行業，因此，房地產業務得到進一步發展。1997年6月份，增值了股票資金3.83億元主要投資于深圳的住宅開發。2000年初時，公司增資募集資金6.25億元，公司的實力又一步增強。1988年公司介入房地產行業，1992年正式開始開發住宅項目，并專心開發該項目，到2002年止，該項目已經進入了上海、深圳、北京、天津、沈陽、成都、南京、佛山、武漢、長春和南昌等城市進行住宅項目開發，2003年該公司又先后進入大連、廣州、鞍山、東莞等區域，截止目前為止，D房地產公司項目已經擴充到16個大城市，D房地產公司企業借著這種優勢，樹立了良好的品牌形象，并且也得到了回報。

3.1.2 Ｄ房地產公司經營及財務狀況

后來發展過程中，Ｄ房地產企業慢慢的拋棄了大量的非房地產項目，專心鉆研房地產行業，日后企業也迎來了高峰，業績也是快速增長。2011年，它被全球人力資源咨詢公司翰威特公司評選為全球TOP25最佳雇主企業，連續兩年蟬聯“中國最佳雇主”。2017年，Ｄ房地產公司的營業收入達到了2405億元，同比增長了百分之二十三，占據全國大百分之三的市場份額。

第4章 Ｄ房地產公司短期償債能力的分析

4.1 Ｄ房地產公司短期償債能力分析的重要性

分析流動比率的大小，可以反映企業的償債能力。當流動比率大于3.0時，表明企業償債能力很強，并且企業占用的流動資產也很明顯；當流動比率在1.0～3.0之間，被看成是流動比率的安全范圍；當流動比率小于1.0，說明企業的營運資金不足，企業的償債能力也較差。速動比率還能更真實反映企業的資產流動性，速動比率通常最合適為100%。

4.2對Ｄ房地產公司短期償債能力的分析

4.2.1對比分析

公司短期償債能力的絕對數趨勢分析如表4-1所示。

表4-1Ｄ房地產公司短期償債能力的絕對數趨勢分析 單位：億元

數據來源：新浪財經Ｄ房地產公司公布的2017－2019年財務報表計算整理

表4-1 顯示，Ｄ房地產公司2019年較2017年的貨幣資金減少了79.26億元，降幅為4.55%；應收賬款較2017年增加了5.55億元，升幅為38.73%；存貨較2017年增加了2,989.31億元，升幅為49.98%；流動資產較2017年增加了4,214.26億元，升幅為41.42%。

Ｄ房地產公司2019年較2017年的短期借款減少了7.44億元，降幅為4.62%；應付賬款增加了938.42億元，增幅為54.11%；流動負債增加了4,252.55億元，增幅為50.19%；經營活動現金凈流量減少了366.35億元，降幅為44.50%。經營活動現金凈流量減少的原因是由于應收賬款的增加所致，在實現的營業收入中，有部分停留在應收賬款上，沒有產生現金量。

4.2.2比率分析

比率分析使用企業的財務報表，包含利潤表及資產負債表，通過表中有關聯的項目比較所得到的值，計算出的結果具有代表性意義的比率，參考在2019年06月15日發表的財務比率分析法在企業管理中的應用一文中的結論可知，通過比率分析法計算能夠了解企業經營情況，發現經營中的問題，從而提高企業效率的效果，幫助企業作出合理的對策。

表4-2Ｄ房地產公司2017－2019年短期償債指標

數據來源：新浪財經Ｄ房地產公司公布的2017－2019年財務報表計算整理

表4-2 顯示，Ｄ房地產公司流動比率波動不是很大，但較行業均值2相比較是較低的，說明短期償債能力較低；速動比率波動也不是很大，較行業均值1比較，基本上差不多?，F金比率呈降伏趨勢，總體來看是呈下降趨勢的，說明現金持有量下降較多。流動比率與速動比率較低的主要原因是由于存貨較大所導致的。

Ｄ房地產公司過去三年的流動比率和速動比率相似。該公司償還短期債務能力屬一般，但在2019年，現金流量與當前債務的比率降為13.06%。在分析上市公司的當前比率時，除了要與公認的經驗數據進行比較外，還應進行行業內的水平比較和過去的垂直比較，橫向比較意味著上市公司可以通過與同行業的普通公司進行比較來了解其短期償債能力水平在行業中的位置，垂直比較包括通過將上市公司流動性的變化與上一時期的上市公司當前比率進行比較來具體分析其流動性的變化趨勢。

4.2.3結構分析

表4-3Ｄ房地產公司短期償債能力的結構分析 單位：%

數據來源：新浪財經Ｄ房地產公司公布的2017－2019年財務報表計算整理

4.2.4與競爭企業相關指標分析

表4-4Ｄ房地產公司與保利地產流動比率對比分析表

數據來源：新浪財經Ｄ房地產公司、保利公司公布的2017－2019年財務報表計算整理

表3顯示，盡管2017年至2019年Ｄ房地產公司的流動比率尚未達到標準基準，但這并不意味著Ｄ房地產公司的流動比率很差。從縱向指標看，公司的狀況仍然穩定，但是，與此同時，Ｄ房地產公司還必須認識到，尚未達到標準值的上市公司流動性的當前比例仍需認真對待，將來，有必要采取措施將其指標保持在2左右的標準值。類似，當前的保利地產比率每年變化不大，但并沒有達到基準標準值2，但是相比之下，Ｄ房地產公司的當前比率相對低于保利地產。2017年Ｄ房地產公司流動比率是1.20，較保利地產的1.78低0.58；2018年Ｄ房地產公司流動比率是1.15，較保利地產的1.73低0.58；2019年Ｄ房地產公司流動比率是1.13，較保利地產的1.56低0.43，表明如果僅根據指標判斷從目前的比率來看，Ｄ房地產公司在流動性和償還短期債務的能力方面明顯低于保利地產。

在分析上市公司的速動比率時，將上市公司的當前數據與上市公司前期的速動比率數據進行比較，以對其自身進行縱向比較，從而得出上市公司在行業中的地位和未來變化整體趨勢。下表列出了Ｄ房地產公司和保利地產從2017年至2019年的速動比率。

表4-5Ｄ房地產公司與保利地產速動比率對比分析表

數據來源：新浪財經Ｄ房地產公司、保利公司公布的2017－2019年財務報表計算整理

表4-5顯示，從2017年到2019年，Ｄ房地產公司的速動比率一直呈下降趨勢，應該指出的是，Ｄ房地產公司在2019年這一比例急劇下降，縱向上，保利地產的速動比率變化相對穩定。2017年，速動值為0.57，表明保利地產的短期債務償還能力也一般，2017年速動比率是0.50，較保利地產的0.57低0.07，2018年速動比率是0.49，較保利地產的0.66低0.17，2019年速動比率是0.43，較保利地產的0.59低0.16。

表4-6Ｄ房地產公司與保利地產現金比率對比分析表 單位：%

數據來源：新浪財經Ｄ房地產公司、保利公司公布的2017－2019年財務報表計算整理

通常認為現金比率大于20%，但是，如果上市公司的比率過高，這并不是一件好事，因為這通常意味著上市公司的流動負債使用不當，并且上市公司的流動性低；另外，現金比率較高的水平將增加上市公司的機會成本。2017年Ｄ房地產公司現金比率是20.55%，較保利地產的18.68%高1.87%；2018年Ｄ房地產公司現金比率是16.80%，較保利地產的25.50%低8.70%；2019年Ｄ房地產公司現金比率是13.06%，較保利地產的23.25%低10.19%。兩者的比較表明，Ｄ房地產公司在2019年的短期流動性和償債能力方面比保利地產弱。Ｄ房地產公司短期償債能力弱于保利地產的主要原因是該公司的流動資產占比較低，且在流動資產中存貨的占比較大。

4.3影響企業短期償債能力的因素

企業的所有資產中，現金的流動性是最強的，現金償付是短期償債的主要償還方式。企業短期償債能力的強弱取決于流動資產與流動負債的比值情況，如果流動資產與流動負債的比值較大，那短期償債能力就較強。對短期償債能力的影響主要有兩個因素，一個是流動資產足夠大，另一個是流動負債是適當的。流動資產中主要是貨幣資金、應收賬款及存貨等項目，若應收賬款過大，雖能增加流動資產總額，實質上并沒有轉換為現金，不能從根本上提高短期償債能力；存貨也是流動資產的主要組成部分，若存貨積壓過多，會導致短期償債能力降低，致使速動比率降低；在流動負債中，應付賬款及短期借款是較主要的影響因素，應付賬款或短期借款額度較大，會加大短期債務償還的壓力。短期償債能力由多種因素共同影響。

第5章 Ｄ房地產公司長期償債能力的分析

5.1 Ｄ房地產公司長期償債能力分析的重要性

對于企業的所有者和債權人等利益相關者來說，他們對企業的長期償債能力更加的重視。因此，短期償債能力和長期償債能力是公司都要進行分析研究的。長期償債能力被稱為資本結構率，企業的長期償債能力與企業的盈利能力和資本結構有著一定的關系，因此，如果想要分析企業的長期償債能力，其主要原因是為了了解該企業償還本息的財務能力。

5.2影響企業長期償債能力的分析

5.2.1對比分析

表5-1Ｄ房地產公司長期償債能力的絕對數及趨勢分析 單位：億元

數據來源：新浪財經D房地產公司2017——2019年相關數據

如表5-1所示，公司的總資產在過去三年中穩定增長，股本的緩慢增長表明公司的資金主要來自債權人提供的資金。2019年，公司的凈現金為負數，主要受市場和行業的影響，導致凈經營現金是負的。

（1）負債分析

在一個企業中負債變動最大的就是短期借款，相較于其他的情況是有所增加，企業的短期償債能力也會有所下降，財務風險會隨之增加。債務籌資是企業使用的籌資方式，債務籌資具有相對較低的資本成本，可以用作稅收減免，企業可以通過一些方式增加利潤，從而實現利潤最大化。

倘若企業的應付賬款和其他應付賬款出現增加的情況，那企業的總資產也會受到一定的影響，這說明企業出現了賒購業務，同時也增加了企業的短期償債能力的壓力。企業的長期借款持續增加是一種風險，而且其短期借款也會增加。

（2）股東權益分析

如果企業的資本公積大量轉增資本，除了公司規模的增長之外，這還表明公司的留存收益正在增加，并且公司處于盈利水平。

如今，我國的房地產行業在償債能力方面也是實施了各種策略。雖然資金的儲備率較低，但也沒有放松房地產行業的經濟狀況；同時，房地產行業也可以嘗試其他合作的方式來實現共贏，減輕自己的風險，拓寬企業的渠道，建立強大的資金鏈。

5.2.2比率分析

表5-2Ｄ房地產公司長期償債能力比率及趨勢分析

數據來源：新浪財經Ｄ房地產公司公布的2017－2019年財務報表計算整理

Ｄ房地產公司的資產負債率在過去三年中都是高位運行，但基本上都在83%以上，其產權比率約在500%左右。該公司的利息保障倍數保持在起伏不定，呈較大波動的態勢，表明Ｄ房地產公司的償債能力有較弱。2019年的利息保障倍數為1,434.28倍，計算的產權比率為512.58%，這表明企業的償債能力較弱，存在一定的債務償還風險。這種情況對企業的運營非常不利，并且大大增加了企業短期融資的風險。通過對這三個指標的分析，公司的償債能力較2017年有小幅下降，但在一定程度上存在著風險，公司應對償債能力給予關注。長期償債能力較低的原因是由于公司近幾年為了擴大公司規模，投資的項目較多，因此負債總額增加。

5.2.3對融資結構的結構分析

近年來，我國的房地產行業發展迅猛，房價也是飛速增長，地產行業的泡沫現象也是越來越嚴重，對于我國的地產上市公司融資現狀來看，該行業的發展還是較為良好，對比上市公司和非上市公司來看，在融資方面上市公司還是具有一定的優越性，就目前的形式來看，我國大多數房地產行業對于銀行的信貸程度要求較高，這樣的融資給房地產行業帶來了很大的影響。近幾年來，房價暴漲，有很多地區出現了同一種現象就是“炒房”，對此政府也是出臺了一些政策，由于這些政策，導致了對房地產行業的支持力度下降，使得房地產公司融資環境慢慢變得惡劣。

就Ｄ房地產地產而言，根據國家統計局的數據來看：

表5-3Ｄ房地產公司資產負債率明細表

數據來源：新浪財經Ｄ房地產公司公布的2017－2019年財務報表計算整理

根據數據來看，我國地產行業的資產負債率也一直是高于80%，然而資產負債率的警戒線也是在70%，但是這幾年的資產負債率都是高于80%，這也說明了我國的資產負債率也是相對較高。房地產行業的主要資金來源還是通過融資實現，來自所有者權益的資金較少，這樣看來我國的地產行業融資結構比較不合理，所以，房地產行業一直以來面臨著較高的風險，資產負債率的持續上升，也表明了我國的房地產行業的資金較缺乏。從數據中，可以看出2019年的資產負債率達到了80%以上，也進一步說明了我國地產行業的融資結構不合理。

表5-4Ｄ房地產公司融資結構明細表 單位：億元

數據來源：新浪財經Ｄ房地產公司公布的2017－2019年財務報表計算整理

通過這些數據來看，可以明顯的看出債券融資明顯較高，這樣看來，債券的長期和短期借款較大，應付債券較小。在這種債券融資過多，內源融資較少的結構下，公司也會從外部有各種支出，這會影響房地產公司的發展，也不利于整個行業的發展，因此，Ｄ房地產公司也要有這樣的成本意識。內源型融資較少的主要原因是企業產生的未分配利潤較少。

5.2.4與競爭企業相關指標分析

表5-5Ｄ房地產公司與保利地產資產負債率比較分析 單位：%

數據來源：新浪財經Ｄ房地產公司、保利公司公布的2017－2019年財務報表計算整理

表5-5顯示Ｄ房地產公司和保利地產的負債情況。在這三年的平均值中，Ｄ房地產公司的負債比率均高于保利地產，但是，從趨勢角度來看，2019年保利地產債務率為77.79%，Ｄ房地產公司的債務率為84.26%，隨著保利地產擴大業務范圍，它還控制債務比率并降低財務風險。在Ｄ房地產公司未來的發展中，也有必要予以重視，擴大規模以獲取更多利益，但比率卻不宜過高，如果比率過高，則會影響債權人的利益和公司籌集資金的能力，D房地產公司長期償債能力低于保利房地產的原因是由于公司的負債額度較大。

5.3影響企業長期償債能力的因素

5.3.1長期負債規模與結構

通常，企業增加利潤的方式是通過財務活動，或者利用財務杠桿來增加其長期債務，目的是擴大其生產規模，但債務的規模應該控制在合理范圍內。如果一味的區追求規模的擴大，企業的資產負債率也會相應的變大，企業的償債能力也將逐漸減弱，無法達到借貸的目的，這樣來看，既對企業利潤的增長沒有幫助，也對企業的長遠發展沒有任何幫助。

5.3.2非流動資產規模與結構

企業債務償還的保證是來自于公司擁有的資產，尤其是長期負債。企業持有的非流動資產的數量以及這些資產的結構對公司的償債能力有著重大的影響。當然如果長期負債保持不變，企業資產不斷增加，償還債務的能力就會增強，債權人就會更加的放心。

5.3.3其他因素

還有一些其他的因素對償債能力有一些影響。為人提供擔保而承擔的償債風險，利用企業的信譽和資產來幫助他人向銀行或者其他金融機構進行擔保，若他人不可以還款，將會由企業來承擔這筆債務，增加負債總額從而影響企業的償債能力。公司債務方面，企業要根據自身的情況分析。

第6章 企業償債能力在房地產企業中存在的問題

6.1對現金流管理的影響

現金流管理是指以管理的重心，同時也兼顧著收益，圍繞企業的經營活動和籌資活動而建筑的管理體系。良好的現金流有利于項目開發建設的有序組織，降低財務風險，同時也可以將積極的信息傳遞給銀行及其其他外部組織，以降低企業的融資成本，做好現金流量管理，可以深入挖掘房地產企業的潛力，為管理決策提供有力的支持。

6.1.1營利凈現金比率和到期債務償還比率呈下降趨勢

通過匯總Ｄ房地產企業的資金現金流量狀況如下表6-1所示：

表6-1現金流量狀況 單位：億元

數據來源：新浪財經Ｄ房地產公司公布的2017－2019年財務報表計算整理

從上表中數據分析中，可以知道：到期債務償債比率和經營凈現金比率很好的反映了公司資金的流動性。企業的償付能力可以通過經營凈現金比率來衡量，兩者之間的關系是成正比的，比率越高，償還債務的能力越強，而Ｄ房地產的這幾年，營業凈現金比率逐年下降，表明了Ｄ房地產償債能力正在下降。其中，通過非營利項目創建的公司產生的現金支付銀行貸款利息的能力主要由到期的債務支付，支付比率越高，說明公司的償還債務能力越強，這三年內Ｄ房地產的債務償還率就小于1，并且，表明Ｄ房地產的債務償付能力很弱?？傮w來看，Ｄ房地產的營利凈現金比率和到期債務償還比率均在下降，風險較高，可能出現償付危機。

6.1.2籌資活動現金流入較少

Ｄ房地產企業現金流入結構狀況如下表6所示：

表6-2現金流量表簡表單位：億元

數據來源：新浪財經Ｄ房地產公司公布的2017－2019年財務報表計算整理

通過上表可以看出該公司的經營活動現金流入的比率都在百分之七十以上，也說明了Ｄ房地產的現金主要來源是通過房地產銷售。表中還可以看出投資活動現金流入的比率較低，因此會導致Ｄ房地產的現金流入較少?？傮w看，Ｄ房地產的經營活動現金流入成為Ｄ房地產的總現金來源。

現代我國的房地產企業現金流的特點主要包括：資金需求量大、較長周轉周期、風險較大這三個方面。對于Ｄ房地產企業來說，自從該企業進入房地產行業之后，經過幾十年的發展，已經成為了地產行業的領導者，通過分析可以看出Ｄ房地產在現金流多方面面對的問題是資本市場發展不完善、收購擴張速度過快、占用周期過長等方面的影響。

（1）資本市場發展不完善

在我國尚未建立系統的信用體系和資本市場環境，結果銀行缺乏主動性，各種金融政策仍然相對封閉，面對需要巨額資金，融資的房地產行業無法靈活的運用，使得更加困難。此外，銀行之間結算系統還沒有達到非常平穩的水平。

就此而言，在公司運營資金時，還必須考慮資金運作，時間只會增加企業時間成本，就像Ｄ房地產開發房地產項目一樣，其融資決策在很大的程度上取決于當前的宏觀政策，其自身的業務活動受到限制。

（2）收購擴張速度過快

近幾年，為了避免房地產市場的膨脹，政策也是越來越嚴格。前幾年，房地產處在繁榮階段，在Ｄ房地產快速擴張戰略的頂峰時期，導致了大量現金流出，從而目前的Ｄ房地產可能面臨著一些風險。Ｄ房地產企業目前在大規模開發合作模式，該企業也是通過多種渠道減少了融資需求，也提高了企業的經營效率。雖然，企業在通過合作的方式來降低企業成本并且引進其他的開發項目，但是在現在經濟不景氣的情況下，這樣做可能會給企業帶來較大的風險。

并購一些企業之后，也會存在不同的風險，并購之后需要整合。在整合過程中，Ｄ房地產也可能面臨整合風險，其中包括管理風險、經營風險等一些管理上的問題，如果針對這些問題不及時改善的話，會降低企業的資金回收速度，同樣加大了企業的風險。

（3）占用周期過長

由于房地產行業的特殊性，較長的項目開發周期和緩慢的資金周轉是該行業的主要特征，Ｄ房地產也不例外。然而，由于Ｄ房地產龐大的經營體系，其周轉周期似乎較慢。

對于Ｄ房地產企業而言，Ｄ房地產的周轉周期最長也得2到3年時間，預收賬款的周轉期也要1年時間，從項目的開發到完成后后順利銷售過程大約需要3年左右時間，關于對應的現金流周轉，從項目初始現金投入到最終銷售收回投資，這樣的過程也需要3年左右時間，甚至更久。因此，為了降低現金流回收風險，如何縮短項目周期以提高現金流速度，也是Ｄ房地產企業需要解決的問題。

如果項目周期過長而現金流過慢，Ｄ房地產的現金流回收風險將會增加。通常，房地產的建設主要是不動產，項目一旦開始啟動，將投入大量現金，建成之后也會遇到各種預想不到的問題，因此，項目的現金流的靈活性非常差?，F金流量緩慢不僅給企業帶來風險，而且極大地影響了企業的融資，如果企業項目資金占用時間過長，現金流周轉速度過慢，則會增加企業的現金流風險。

6.2對企業的償債能力及公司財務的影響

我國房地產企業在現階段發展迅速，很多方面都得到了很好的發展，但是在發展過程當中，依然存在著各方面的問題，對于企業的償債能力也受到了影響。

6.2.1對短期償債能力的影響

通常影響企業短期償債能力的因素有資產的流動性、企業的經營現金流量水平和流動負債的規模和結構。

短期償債能力分析將與公司的流動資產與流動負債進行比較，目的是確定公司的短期償債能力。實際上，流動資產是保證流動債務償還的基礎。影響支付短期債務能力的重要因素是流動負債的多少，這是因為與公司的現金流量水平相比，短期債務的規模更大，這也是確定公司償債能力的重要因素。流動性最高的資金需要償還公司的短期債務。綜上所述，影響公司償還短期債務的能力的因素有資金的流入和流出。

6.2.2對長期償債能力的影響

對企業長期償債能力產生影響的因素一般包括長期借款、應付債券、長期應付款和長期負債。如果企業的盈利能力越強則該企業的償債能力就強，否則它將變得更弱，但是，如果一家企業一直在虧損，它將考慮其他償債的方法，例如出售資產，這樣企業將面臨異常經營，影響投資者利益。所以在長期償債能力中受企業的盈利能力影響，企業的投資效果也直接影響其償還債務能力。

在企業中，對于債權人來說，他們想增加權益資金，將大部分利潤留在企業中，并減少利潤外流，這不會對投資者產生重大影響，反而還會改善企業長期償債能力。在企業日常經營和管理中，企業必須認真對待出現的各種狀況，并尋求積極有效方法。

第7章 企業償債能力分析在各方面的改進

7.1企業要重視融資渠道

7.1.1確定融資渠道

企業償債能力的改進首先要確定融資渠道，隨著我國銀行儲備的減少，中國房地產公司將在未來融資方面面臨巨大的壓力。在當前情況下，房地產公司可以通過適當增加股本來增加其投資資本，并最大水平地降低其債務比率。來抵抗企業的風險，房地產企業也可以嘗試與建筑承包商協作，達到共贏狀態，除此之外還可以通過信托的方式來拓寬渠道，建立更強大的資金鏈。

7.1.2多渠道籌資

企業負債是向誰負債，主要是地方的銀行等金融機構借款是一種應用，并且在企業中很常見，但是很多企業在銀行的信譽差等原因導致銀行不為其提供貸款。對企業來說，可以減少利息是將現金轉換為債券的最大好處，轉換債券并將股票一一分割。公司債券被轉換為股票，公司不再需要支付利息，可轉換債券的發行也可以吸引許多想要股份的投資人。

選擇更準確的融資模式，公司在借款時必須遵循適當的方法。如果公司經營負債業務，并且想要借錢，就需要考慮資金的來源，借錢的風險和成本等，公司可以根據以下兩個方面來管理和控制風險。首先，是公司對內部的管理，這種方式使風險小、難度小，而且保密性良好，因此公司有足夠的借款能力。其次，只要債務成本低，公司就可以選擇其他籌資模式。

關于我國房地產行業融資單方面的問題，想要解決這個問題還是需要更多的方法來拓寬融資渠道。企業可以建立一個融資信息系統，讓外部的企業也可以參與進來，這一服務可以發布一些關于房地產企業的相關信息，還可以通過面向社會來融資，讓各個中小企業都可以參與進來，這樣的話，房地產企業的規模就會不斷擴大，融資渠道也越來越多。

最后，考慮到風險和市場變化，應該在高利率時盡可能少的籌集資金，而在低利率時就盡可能多的籌集資金。隨著社會經濟的發展，借款普及率越來越高，就需要考慮匯率的變化。

7.2 企業要提高償債能力

7.2.1提升盈利能力

每個企業的償債能力水平通常都有合理的數量界限，如果超過此數量界限就會削弱企業的盈利能力，低于此限制時，會使企業的財務風險增加，如果企業在競爭激烈的市場中獲勝，則取決于企業的盈利能力。要提高企業盈利能力，首先是要提高企業的償債能力，尤其是對于負債經營的企業負債率，企業的盈利能力會被調整，否則，即使是盈利的企業也會因無法償還債務而削弱其活力和熱情。因此，提高企業的償債能力是每個公司最關鍵的部分。

Ｄ房地產公司要重視自身的盈利能力，我國的房地產企業債權占比較大，內源和股權的占比比較小，如果企業想把這些問題解決，也就是說把企業經營好，這樣企業才有盈利，才會有積累資金。企業的融資渠道除了自身的利潤積累之外，還可以通過其他方法，比如說向員工借款，雖然說這樣的借款發生了融資費用，但相較于銀行貸款來說風險還是比較小的。

7.2.2提高內部融資比例

對于房地產開發商而言，改善內部融資的基礎是要確保公司的盈利能力，只有公司保證有一定的利潤，才能更好地調整其融資結構。首先，公司想要確保具有長期穩定的現金流量，就的要做出良好業務決策作為支撐，重點在于預防和抵抗市場風險，提高資產利用率和回報效率，需要提高意識和安全能力；要加快項目開發周期，提高現金回收的能力，推動已建成房屋的銷售，并對不同的商業房屋采用不同的租賃和銷售策略。企業內部資金的積累可以支持內部融資，房地產開發商需要對現金流加強控制，如果同時開發多個項目，則要規劃不同項目的付款、開發、貸款和還款之間的資金。

7.3 企業要加強對現金流的管理

7.3.1編制合理的現金流預算

Ｄ房地產公司編制現金流量的預算，所編制的現金流量預算要準確，切合企業的實際情況。短期財務預警系統，主要包括一些戰略指標的測算與籌劃，要把一些戰略體系進行量化、細化，以起到對實際工作的指導目的。要建立全面預算管理制度，對未來一期間的現金流入及流出做出合理的預期。 Ｄ房地產公司在構建財務預警指標體系時，要先擇企業具有代表性的財務指標，而且還要涵蓋企業的方方面面，要對企業發展方面、成長方面、經營業績方面及償債能力等方面都要做出正確地評價。

7.3.2強化對現金流回款的監管

Ｄ房地產公司不能夠繼續盲目的開展成本注入，需要關注節本增效，取得更多的利益收入，強化對于現金流回款的監管，確?，F金能夠不斷增加和收益性相適應。在供應商采購合作之時，Ｄ房地產公司要放棄以往的粗放式形式。更加自主的對于供應商開展全領域的考核，并最終確定性價比相對較高的企業作為合作商，給企業提供堅強的技術支撐，從而根本上節約企業的經驗成本，擴大企業的利潤空間。

Ｄ房地產公司要做好對審批權限的針對企業的促銷業務，應該通過上級部門的同意還有財務部門的確認，在所有的環節中全部要有相關人員衡量，在簽字確認以后按照促銷業務的現實業務量形成準確的中批權限，可以確保企業流動資金監管的效果。推行專門負責制。

結 論

房地產行業不同于其他的行業，由于自身的特殊性，特別是高負債的運作，償債能力對于房地產行業來說也是至關重要的。企業的償債能力不僅關系到投資者和債權人，同時也是要發展企業必須要解決的問題，企業要想走得更遠，必須設立一個良好的信用，建立良好的社會關系，全面發展。慢慢隨著公司的迅速發展，并且通過分析企業償債能力可以看出，企業應該根據自身的情況，加強資金方面的管理，在優化資產結構的同時也要擴大融資，做好基礎建設工作，減少其他不必要的問題出現。對于企業自身償債能力的問題，應該尋找有效的解決辦法，并采取分層構建的分析，找到最適合自己的償債指標，適合自己的實際發展情況，以及提高企業的償債能力，確保利益最大化，推動企業的發展，讓企業朝更遠的方向發展。

為了讓企業得到更好的發展，進一步提高企業的償債能力，在以下方面應該有所改善：對于企業內部的財務人員所需要提供的信息必須是準確無誤的，企業自身的償債情況也要保障是準確完整的信息，應加強對外擔保等一些特殊的工作，并且需要認真評估企業的風險，以保證企業償債能力的合理性。

相關建議：（1）注重存貨管理，加快銷售速度。存貨的規模在一定的程度上可以反映企業的發展潛力，因為存貨的變現能力比較差，所以只要企業的周轉能力變差的話，企業的償債能力就會受到影響。（2）多元化經營提高盈利能力，在上文中也提到了企業應該發展多元化，利用其他方面發展來增加企業的資金周轉。（3）充分利用好無息負債。企業如果可以利用好無息負債，盡管企業的負債率較高，也可以保證財務安全。（4）構建多元化融資渠道。融資對于企業來說是非常重要的，如果企業缺少融資渠道，可能會面臨資金鏈終止情況，所以企業不能只擁有單一的融資方式，應該擴大融資資源，這樣還可以降低成本。

致 謝

時間過得飛快，一眨眼，又一個四年即將結束，學校生活步入了尾聲，四年經歷過的甜蜜和歡笑歷歷在目。我的論文即將完成，所以我想借此機會向我的學校，老師和同學們表示衷心的感謝。

在我的指導老師的指導下，這篇論文順利地完成了。從論文的選題到信息的收集，再到論文內容以及論文最終的定稿，這與老師的精心指導是分不開的。在論文撰寫期間，我一共改了三次選題，每次老師都會給我耐心講解，分析每個選題的利弊，告訴我要選擇自己感興趣的研究方向，我向老師提出了一些問題，都得到了解答和幫助。在疫情期間，老師既要忙于在線教學，又要耐心地為所有畢業生提供有關論文工作的咨詢，老師嚴謹的態度和誨人不倦的風范讓我受益匪淺。感謝老師為我做出的指導，讓我打開了思路，使我的論文順利完成，借此機會由衷的向我的導師說一聲感謝。

同時我也要感謝在校期間校領導給我的關懷，也要感謝其他在論文這條路上幫助過我的同學和朋友們。感謝我的好朋友，我在論文方面不知道的問題都是她給我指導，還給我提供資料，讓我知道有一種友誼是不需要語言詮釋。

其次我還要感謝我的父母，二十多年來含辛茹苦的培養我，畢業的我也要用自己的實際行動擔起這份責任，回報父母。

最后，由衷的感謝XXX大學給了我良好的平臺和機會，讓能在這所校園生活四年的我感覺十分幸福。

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Ｄ房地產公司償債能力分析研究

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發布時間 2023年4月2日

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