華遠地產財務風險控制

摘 要

近些年來,很多企業之所以會破產是因為財務風險導致的,顯然易見財務風險是當今企業面臨的一項最主要的風險,倘若企業能夠控制好財務風險才能在這激烈的斗爭環境下得以生存,因此財務風險控制是任何一個公司盡全力想去控制的。房地產是屬于重資金、高杠桿的行業,不僅融資需求額大,而且項目投資額高,因此該行業的特殊性決定其高風險性在日益激烈的房地產市場斗爭中,為了加強企業核心競爭力,必須提高企業的盈利能力和管理水平。倘若對財務有效的財務分析,可以將企業原始的財務數據轉化為反映實際經營狀況的財務信息,為調整經營策略,做出各種重大決策提供參考信息。

本文是以華遠地產為研究對象,華遠地產現有業務布局以北京為核心,其自1983年創立至今,歷經三十余年的發展,是在全球經濟化背景下不斷推動成長的。長期以來,開發與銷售、租賃是華遠地產的主要經營的業務,由于當今經濟形勢變化多樣再加上競爭環境的激烈,給華遠地產帶來了很大影響,尤其是在財務風險這一方面。本文就是在這樣的背景下對華遠地產近三年的財務風險進行分析并提出了對應的控制措施,先是對財務風險控制的定義和特征進行闡述,接著從籌集資金、投入資金、營運資金、收益分配這四個方面對華遠地產的財務風險進行識別,再者提出了對應的措施,最后得出了結論。

關鍵詞:華遠地產 財務風險 風險識別 風險控制

一、緒論

(一)研究背景

近些年來,各行各業發展都在一個穩健上升的階段,其中房地產行業發展趨勢可以說是非常迅猛,已經成為拉動GDP的中堅力量,其屬于典型的資金密集型行業,不僅用于開發資金需求很大,而且周期性強,因此與宏觀經濟的走勢緊密相關。隨著國際的政治、經濟不斷變化,華遠地產所面臨的內外部環境漸漸更加復雜化,也時不時傳來大型企業已經面臨嚴重的財務危機,這將給很多國家的經濟造成不良的影響和巨大的沖擊。如果一家公司想要能夠實現更大的利益并且能在這激烈又復雜的競爭環境得以生存,那它將面對更多更復雜的挑戰和風險。對于一家企業來說,其發展的根本無非是財務,只要遭遇了財務風險企業就會有倒閉的風險??偠灾?,財務風險在每個生產經營環節體現,若企業想實現可持續發展,就應該對本企業的財務風險進行識別從而才能得知其存在的問題,并采取對應的控制措施。在當代市場經濟條件下,如何去控制財務風險已經成為公司的最要緊的任務。

我國房地產的金融壓力指數在2018年為2595.39點,而總指數在2018年的時候是5223.21點,顯然房地產行業是在25個行業中的分數排名最低,可見其的安全性是最差的。在單個公司的樣本數據統計中,我們可以得知有17家房地產行業在100家上市公司中得分最低,因此房地產行業整體陷入較為嚴重的財務安全危機中,這是在一份上市公司財務安全評估報告中(中國非金融類)得出的結論。

綜上所述,全面系統地對房地產行業的財務風險管理體系進行研究,從而可以通過識別財務風險達到控制財務風險的目的。因此,對華遠地產遇到的財務問題以及如何對其財務風險進行控制對于后期的相關學術人員有一定的參考意義。

(二)研究目的

本文以華遠地產為例,對其目前的財務風險管理情況進行分析并通過識別財務風險,從而提出改進意見,對相應的問題給出了對應的解決方案,這將會帶來兩方面的好處,一方面是對華遠地產的風險進行識別并提出對應的措施,這能使華遠地產更好地經營并且實現可持續發展,另一方面將會給其他企業提供一個示范的作用,從華遠地產的做法中汲取經驗更好地完善自家企業實現更好地發展。

(三)研究意義

在各個行業中,房地產的特征很明顯,不僅需要投入大量的資金,而且它是個周期性長且風險性大的一個行業,如果企業想要在房地產行業站穩,最主要的是對財務風險進行有效識別后積極采取對應的措施,這才能在當今這樣一個斗爭如此激烈的行業中得以生存。之所以選華遠地產作為研究對象,是因為它在房地產行業中具有代表性,將會給其他行業示范與引領的作用。

(四)國內外研究綜述

1、國內研究綜述

根據所查詢到的資料,我國對財務風險的研究是在20世紀八十年代末的時候才著手研究,這很顯然表明我國的學者在研究財務風險這方面起步較外國的學者比較晚些。

在我國最先對財務風險的定義以及它的種類進行了論述并闡述人是劉思錄、湯谷良(1989),并且還涉及提出關于財務風險能夠如何進行控制的措施[1]。

侯紅兵(1996)曾提出公司應該對財務風險有一個正確的認識并且對其概念有所了解,對于在經營中遇到的財務風險應該進行識別,尤其是提出在公司擴大到一定的范圍時應該創建一套有利于企業財務風險控制的體系[2]。

創辦財務風險預警系統在宋常(2012)看來是十分重要的一件事,因為在每個資金運動的階段需要靠它來對財務風險起到防備的作用[3]。

財務風險主要從籌資、投資風險進行分析,王陽、高翠蓮(2013)曾經提議應該完善企業的風險管理體系,這才能讓財務決策更加標準,更加科學化[4]。

張殿峰(2014)認為,財務危機之所以會產生是離不開公司隱藏著、未被人察覺的財務風險,如果不運用有效的方法加以控制,任由其發展,讓企業的運營狀況受到沖擊,甚至會出現破產倒閉的現象[5]。

黃靜(2015)認為,通過對房地產企業的盈利水平、償還債款的能力進行全面系統的分析后,得出房地產企業控制財務風險的重要措施應以降低資產負債率為核心、合理地控制支出成本以及靈活地調整開發戰略[6]。

國內比較知名的專家陸怡安(2016)經過相關的分析后表示,財務風險是企業生存發展的生命線,一旦發生,企業則面臨著較為嚴重的問題[7]。

陳才(2017)認為,首先,公司里上到管理層下到基礎部門員工,特別是財務人員,均應具備超強的職業道德和風險管控意識。其次,房地產行業受國家政策的影響,應該及時調整戰略以適應快速發展的經濟形勢,嚴格遵守會計準則,制定財務管理相關規劃[8]。

倫淑娟(2018)以恒大地產為研究對象,以其多元化的經營戰略為出發點,針對恒大地產潛在的財務風險提出風險控制的建議和對策,也為其他多元化戰略公司提供一定參考[9]。

2、國外研究綜述

國外對財務風險研究的起步時間較中國早,并且在該領域取得了令人矚目的成果。

關于財務風險研究最早的是Beaver于1966 年,講述了財務風險的定義,運用統計學原理,通過財務比率臨界值判斷能否發生財務風險及其影響程度[13]。

一家企業的負債經營變化莫測且不確定性極大,因此Ross(1995)認為股東必然要承擔收益背后的不確定性風險,這樣一來便把不確定風險定義為財務風險[14]。

房地產行業的投資風險評估可采用模糊綜合評價法,因為Zhang ML、YangWp(2012)指出不僅收益高而且風險大是房地產這個行業的最主要特點[15]。

二、華遠地產財務風險控制現狀

(一)華遠地產發展概括

1、華遠地產簡介

華遠地產股份有限公司是我國最先打造的本土房地產品牌之一。它家房子質量高獲得了群眾的一致好評,除此之外它還積極做各方面的慈善活動,贏得了各行各業的廣泛的贊譽。大眾化住房、保障性住房、高級公寓、別墅、商務公寓、寫字樓、酒店、購物廣場、小鎮等多種業態,彰顯出公司的綜合開發實力。在華中區域、華南區域、西部區域、京津翼區域這四個主要的區域有著公司具有代表性、標志性的項目。近些年來,公司發展全面提速,通過創新業務拓展,增加服務多樣性,擴大市場規模,提高市場增值,向著優秀的房地產綜合服務商這一目標堅實邁進。

華遠地產的財務管理體系如圖 1所示,由此我們可以看出華遠地產雖然也設立風險控制部并且有聘請專門人員定期對該公司進行風險控制測試,但是在實際執行過程中,這個部門并沒有實現其價值,本來設立它是為了幫助公司將財務風險給找出才能讓相關的負責人找出對應措施來應對它。做了一番調查之后才知道造成這樣的結果首先無非就是員工并沒有真正意識到自己的責任,同時公司對員工風險防范意識的宣傳并沒有做到位,只是做到了表層而已,再接著就是在這個董事會中的每一個成員只愿意相信自己推斷出來的結果。針對華遠地產股份有限公司目前的情況,本篇論文是從籌集資金、投資資金、營運資金、收益分配這四個角度對該公司的財務風險進行有效識別,找出這每個角度中存在的主要問題,提出與其相對應的措施來幫助華遠地產股份有限公司降低其財務風險。

華遠地產財務風險控制

2、華遠地產2016-2018年重要財務數據匯總分析

表 1華遠地產股份有限公司2016-2018年主要財務信息表

華遠地產 2016 2017 2018
主營業務收入(萬元) 760841.00 990379.00 683136.00
總資產(萬元) 2809428.00 3435299.00 4966545.00
總負債(萬元) 2101643.00 2661124.00 4109394.00
凈利潤(萬元) 74132.00 81895.00 74996.00
資產負債率(%) 74.81% 77.46% 82.74%
凈資產收益率(%) 11.04% 11.19% 9.57%
銷售凈利率(%) 10.16% 11.63% 10.76%
存貨周轉率(次) 0.34 0.36 0.18

由表1主要財務數據可以得出以下結論:

(1)該企業資產數額年年遞增,至2016到2018年,總資產增加了215.71億元,三年間增長接近76個百分點??梢娙A遠地產企業在這三年里,企業總規模得到快速的加強。

(2)在主營業務帶來的利潤方面,華遠地產卻出現了波動下跌的現象,16年到17年漲幅了22.95億元,而17到18年下降了30.72億,三年間對比,公司從主營業務所得到的盈利相比216年減少了7.77億元,不漲反跌。

(3)對于華遠地產三年的負債總額情況,從2016年到2017增長了55.95億,而2017到2018.大幅度增長了144.82億,三年間的負債率從2016到2017增加了2.65%,從2017到2018增加了5.28%,由此可見公司的償債風險加大。

(4)2018年的資產收益率為9.57%,相比2017年的下降了,顯然可以得出華遠地產股份有限公司的盈利能力降低了,這給公司帶來的收益減少了。

(二)華遠地產財務風險識別

1、華遠地產籌資風險識別

對于每一個公司來說,籌集資金對他們來說是非常重要的一件事,這意味著公司是否有足夠的資金可以持續運營。如今天在這樣一個經濟發展快速的時代,房地產行業的市場行情千變萬化,這樣一來會帶來一方面是公司做出的決策很可能受到各方面的影響而導致決策失誤,另一個方面是由于各方面的影響所制定出來的治理措施也存在不妥當,因此籌資風險自然而然地產生了。每一個公司融資渠道可以分為兩大類,一類是所有者投資,另一類是借入資金。華遠地產是一家在資金上需要大規模投資的企業,這從一個側面表明了它在資金上不僅需要公司內部的資金融資而且外部資金的投資對其來說是非常重要的。

由表 2我們可以得知華遠地產2018年籌資活動現金流量表,其中吸收投資收到的現金為36,264萬元,取得借款收到的現金為682,320萬元,發行債券收到的現金438,832萬元,因此很明顯地表明了取得借款收到的現金是華遠地產股份有限公司最主要籌資渠道來源。吸收投資收到的現金(即所有者投資)占籌資活動現金流入為3%,而取得借款收到的現金占籌資活動現金流入為59%。償還債務支付的現金為419,917萬元,因此約74.1%是用來償還債務在籌資活動現金流出中。

表 2華遠地產2018年籌資活動現金流量表

項目 2018年金額 2017年金額
吸收投資收到的現金(萬元) 36,264.00 62.00
取得借款收到的現金(萬元) 682,320.00 532,651
發行債券收到的現金(萬元) 438,832.00 280,000.00
收到其他與籌資活動有關的現金(萬元) 4,767.00
籌資活動現金流入小計(萬元) 1,157,416.00 817,480.00
償還債務支付的現金(萬元) 419,917.00 591,333.00
分配股利、利潤或償付利息所支付的現金(萬元) 143,212.00 123,172.00
支付其他與籌資活動有關的現金(萬元) 3,357.00 12,599.00
籌資活動現金流出小計(萬元) 566,486.00 727,104.00
籌資活動產生的現金流量凈額(萬元) 590,930.00 90,376.00

2、華遠地產投資風險識別

什么是投資風險呢?投資風險簡單來說是不僅會對公司的償債能力帶來風險,還會對公司的盈利水平帶來風險,之所以會這樣子是因為在各種各樣的因素影響下房地產這個行業在開發經營的過程中許許多多的項目難以達到公司一開始預算期待的效益值。由表 3我們可以得知在公司投資方面產生的現金流量凈額為-36,912萬元,倘若現金流量凈額為負數無非歸因于這三點,第一點是在投資方面帶來的收益為0,第二點是在投資方面投入的資金比投資帶來的收益多,第三點是股權或固定資產這兩方面的投資處于一個擴張的階段。西部、華中、華南和京津冀這四個大區域是華遠地產股份有限公司的主要投資的對象。

表 3華遠地產股份有限公司2018年投資活動現金流量表

(單位:萬元)

項目 2018年金額 2017年金額
收回投資所收到的現金 3,190.00 7,115.00
取得投資收益所收到的現金 1,561.00 50,964.00
處置固定資產、無形資產和其他長期資產所收回的現金金額 7.00 12.00
收回的現金凈額 -310.00
投資活動現金流入小計 9,758.00 152,057.00
購建固定資產、無形資產和其他長期資產所支付的現金 25,92.00 619.00
投資所支付的現金 14,942.00 12,082.00
取得子公司及其他營業單位支付的現金凈額 3,707.00 47,353.00
投資活動現金流出小計 46,671.00 129,062.00
投資活動產生的現金流量凈額 -36,912.00 22,995.00

3、 華遠地產營運風險識別

 在房地產這個行業中所屬的每一個環節都必須有充足的資金可以運營,倘若資金不足以讓企業生產經營,現金流將會中斷,會導致企業無法正常運轉。華遠地產主要營運風險大多發生于對外銷售房產和售后回款。

4、華遠地產收益分配風險識別

如果一個公司股息分配方面不合理和留存收益分配也不合理,這將會給企業的財務在生產經營上帶來不利的影響,這就是所謂的收益分配風險。對于一個企業來說制定合理的股利政策非常重要,這也使得公司可以從中得到更加豐富的盈利,俘獲投資者的芳心,投資者受到較高的股利金額,就會更加的信任公司,對公司投入的更多,因此公司就能獲得更多的利潤,但是企業的資金也會因此減少,當遇到好的投資機遇是公司拿不出足夠的資金進行投資,所以也會白白地浪費新的機遇,同時又會降低企業的盈利,因此華遠地產也要平衡好這其中的關系。

三、華遠地產財務風險存在問題

(一)籌資風險存在問題

1、負債規模和結構不合理

所謂資產負債率,簡單來說就是是負債總額與資產總額之比,它一方面是用來反映債權人在發放貸款時是否安全,而除此之外,它還能體現企業在通過債權人提供資金來用于生產運營的能力[12]。由表 42016-2018這三年華遠地產股份有限公司資產負債率與同行業對比情況中我們可以看到華遠地產2017年的資產負債率比2016年的資產負債率增長了2.65%,2018年的資產負債率比2017年的資產負債率增長了5.28%,這顯然得看出資產負債率在這三年呈上升的趨勢,而對于一家公司來說,資產負債率在40%到60%這個區間是最佳合適的。還有很重要的一點是資產負債率在2018年已經比在同行業平均水平高。這從一個側面反映出公司資本結構存在不合理而且償債能力從長期來說是相對比較差的,這樣會在公司的現金不足時,償還債務的時間不夠及時,從而導致公司財務風險變高,將會導致企業有破產的風險。因此對于房地產業經營者來說,合理地協調好資產與負債的比重是非常重要。

表 42016-2018這三年華遠地產股份有限公司資產負債率與同行業對比情況

資產負債率 2016年 2017年 2018年
華遠地產(%) 74.81 77.46 82.74
同行業平均(%) 77.59 78.82 79.46

 

由表 52016年-2018年華遠地產股份有限公司負債結構表我們可知,影響籌資風險高低的因素不止有負債規模,還有債務期限長短,在該負債結構表中,流動負債從1,342,596萬元增加到了2,755,368萬元,非流動負債從759,048萬元增加到了1,354,026萬元,負債總額從2,101,643萬元增加到4,109,394萬元,這很顯然表明了這三者都處于一直上升的趨勢。還有一點是流動負債與負債總額之比倘若是在一個水平是比較高的情況下,則債務在短期的情況下會給公司短期償債風險,這很可能會引發企業的財務風險因為短期償債風險一旦處于高的狀態會使公司沒有充足的資金準時歸還本金和支付利息。

表 52016年-2018年華遠地產股份有限公司負債結構表

華遠地產 2016年 2017年 2018年
流動負債(萬元) 1,342,596.00 1,343,074.00 2,755,368.00
非流動負債(萬元) 759,048.00 1,318,050.00 1,354,026.00
負債總額(萬元) 2,101,643.00 2,661,124.00 4,109,394.00
流動負債占負債總額比重(%) 63.88 50.47 67.05
非流動負債占負債總額比重(%) 36.12 49.53 32.95

通過對流動比率和速動比率這兩方面的的財務指標進行對比分析,以華遠地產的短期償債風險為例。企業為了短時間內償還短期負債,會將流動和速動資產進行變現,而為了反映這種能力,一般通過流動和速動資產與流動負債進行比較得出的指標數額,即流動比率與速動比率。流動比率也在一方面反映了企業流動資產與總資金的占比,表現了該企業的目前的發展機會成本。

速動比率在1:1的前提下,體現了企業的償債能力。本文比較華遠地產近三年流動比率、速動比率與同行平均水平的情況(表 6)。從數據顯示,從2016年至2018年,華遠地產在流動比率方面明顯低于房地產行業平均水平,呈現先增后降的波動曲線。而在速動比率方面,華遠地產也較低,且從2016年的0.64%到2018年的0.49%,呈現逐年遞減的趨勢。這也看出,華遠地產目前由于存貨積壓占用過多,已經對速動比率造成了牽制影響。

通過上述數據表明:華遠地產目前在流動、速動比率這兩方面的財務指標情況均低于房地產平均水平,而且流動負債占比已經達到67.05%,長遠角度看,華遠地產將可能面臨債務無法還清的問題。

表 6華遠地產2016-2018流動比率、速動比率與同行業對比

財務指標 2016年 2017年 2018年
華遠地產流動比率(%) 2.00 2.34 1.65
同行業平均流動比率(%) 3.08 2.75 2.45
華遠地產速動比率(%) 0.64 0.76 0.49
同行業平均流動比率(%) 1.19 0.95 0.85

2、融資來源單一

華遠地產多年來積極應對市場變化,尋找新的突破點,在資金支持方面主通過融資模式多元化為公司提供既穩定又持續的支持,漸漸地與各家銀行、基金公司、信托等建立了友好的關系。華遠地產2018年融資余額共計112億元,分析其具體構成,該公司超過一半的資金來源于銀行,信托、基金公司以及股東提供借款相對銀行較低。華遠地產對銀行的依賴相對較高,畢竟對于房地產行業而言,向銀行借款是其融資的主要途徑。一旦對銀行貸款過度依賴,將會增加公司的資金成本,倘若發生貸款到期但是房地產項目依然沒有實現預期收益,企業將面臨相當大的財務風險與經營風險。

3、利率變動風險

利率變動會時刻對企業的運轉存在影響,先期投資運作收到牽制,企業接下去的投資規模也受利率變動改變的儲蓄而限制。就華遠地產股份有限公司作為案例,從該企業2018年匯總的資產負債數據進行分析,該企業目前利率風險高達153.4億元,通過浮動利率機的數額占比達49%,為75.9億元。其中華遠地產的資產負債包括了由銀行借入的長短期款項等。根據分析,如果沒有其余因素變動,該企業在利息方面的支出數額會由于銀行貸款基準利率上升而增加,由此我們是可以得出一個結論是華遠地產應該做好警惕,預防末來利率上升帶來的資金使用成本提高的風險,因為伴隨著利率市場化的不斷推進,房地產利率在未來一定會有所提高。

(二)投資風險存在問題

1、投資項目獲利能力差

眾所周知,房地產這個行業在眾多行業中,在建設開發期間時長很長,涉及的每個環節又多且復雜,對每個項目的投入資金巨大,在資金籌資方面來源廣,同時又受國家法規政策嚴格約束和調控等因素,由此可見房地產面臨的不確定因素多,哪怕是某個因素出錯,都會導致其投資成本上升,繼而會對投資收益有所影響,這將會減弱對公司的盈利和償債能力,帶來對應的財務風險。之所以房地產想進行投資,是因為投資的目的是獲取最大的投資收益,而想實現這一目的,只有確保公司的盈利能力和持續健康發展。因此表 7通過盈利能力和成長能力相關指標對華遠地產投資風險進行了衡量。

凈利潤率可以反映公司盈利狀況的變化,綜合反映一個企業或一個行業的經營效率,預測經濟的發展趨勢。通過表 7可以得知華遠地產2016年的凈利潤率是-5.44,在2017年有所上升達到了49.00,但在2018年又大幅度下降到了-36.21,華遠地產的凈利潤率從上升到2018年大幅度下跌,可見公司凈利潤增長率波動較大,這很顯然表明了公司在獲得利潤這方面有波動,存在不穩定的情形。

有這樣一項指標能夠用來衡量獲得的營業利潤是否多,這項指標就是銷售凈利率,從表 7中我們可以得知它在2017年為11.63%,2018年為10.76%,很顯然是下降了,而還有一項財務指標是成本費用利潤率在2018年也下降了,這都說明了需要提高公司的獲利能力,才能增加收益??傎Y產凈利潤率和凈資產收益率在2018年都是呈下降的趨勢,這很顯然表明公司投入的資產并不能產生高的利潤。

表 7華遠地產股份有限公司2016年-2018年成長能力、盈利能力相關財務指標

財務指標 2016 2017 2018
凈利潤增長率(%) -5.44 49.00 -36.21
銷售凈利率(%) 10.16 11.63 10.76
總資產凈利潤率(%) 3.12 3.69 1.75
凈資產收益率(%) 11.04 11.19 9.57
成本費用利潤率(%) 15.46 19.34 18.09

2、投資項目單一,投資區域分布集中高度

由表 8可以得知華遠地產主要業務是房地產業務,其開發產品占比93.09%,租賃產品僅為1.80%,酒店產品僅為2.8%。2018年華遠地產銷售簽約額實現120億,回款額達到106億,住宅商品占比最大,可見該公司是以住宅商品為主要業務,倘若單單一種類型的樓盤或者說單一產品的滯銷都可能帶給企業財務損失,因此公司應該加大商業地產比重,這樣才較為合理,從投資區域來看,華遠地產目前主要開發項目是以北京為核心,這樣其實存在不妥當的地方,倘若對某一區域太過于聚集將會引發風險,這其實從一個側面反映了華遠地產股份有限公司在業務方面對某一個地區依賴較高。

表 8華遠地產股份有限公司2018年主營產品構成

名稱 占總收入比例
開發產品 93.09%
租賃產品 1.80%
酒店產品 2.80%
其他(補充) 2.30%

(三)營運風險存在問題

1、銷售階段營運風險

房地產企業的銷售的壓力是要大于其他行業的,因為房地產行業的產品不僅具有價值而且有增值保值功能這一特點,消費者在購買時應該保持著慎重的態度,這就給房地產行業的銷售帶來了很大難度。而且為了快點使資金回籠,房地產公司對于銷售速度的要求也很高,再有在銷售過程中也伴隨著銷售費用的產生。如果房企的銷售情況不好,對于其自身的打擊是致命的。因此房地產公司在銷售階段的風險非常值得關注。

表 9列出了華遠地產近三年的營業收入、營業成本和各項費用的基本情況。華遠地產營業收入在2017年實現大幅提升,2018年有所回落但是相對穩定了下來,與之相對的事它的各項費用也伴隨著收入的增加而在增長,尤其是銷售費用跟管理費用,這其實與他的營業收入增長情況并不相匹配,因為這兩項費用已經超出了合理的范圍顯然成為了企業的負擔,這從中說明了華遠地產在業務大幅擴張的同時,成本在控制上還存在著一定的不足。

表 9華遠地產股份有限公司2016-2018年利潤表中有關科目

指標名稱 2016年 2017年 2018年
營業收入(萬元) 760,841.00 990,379.00 683,136.00
營業成本(萬元) 616,577.00 712,825.00 490,822.00
銷售費用(萬元) 21,634.00 19,724.00 32,362.00
管理費用(萬元) 10,470.00 24,877.00 24,314.00
財務費用(萬元) -901.00 5,594.00 -1,352.00

2、收款環節的營運風險

由表 10反映的華遠地產的現金流、收款流轉速度以及凈利潤等數據。應收賬款周轉率同行業平均為3.8,華遠地產2016年到2018年間應收賬款周轉率逐步上升,這從側面反映出了在這幾年間的房地產市場是賣方市場,房地產商還是站在優勢的一方的。但是如果房地產應收賬款周轉率過高也意味著對客戶的付款要求過高。這可能將會因此喪失一些潛在的客戶,或者對房屋的銷售價格有所影響。在表 10我們可以看到有一個指標是盈余現金保障倍數,它是來衡量公司的現金收益在當期凈利潤中的保障程度。由表中可以得知,2018年的盈余現金保障倍數為-4.13,是負數,而2017年的盈余現金保障倍數為0.84,是正數,由正數到負數的變化,反映出了華遠地產股份有限公司需要采取一定的措施來將收款風險盡力降低如可以通過將收款政策進一步完善,因為倘若一個公司收款能力較差將會引起財務風險。

表 10華遠地產股份有限公司收款指標

指標名稱 2016年 2017年 2018年
應收賬款周轉率(次) 28.82 37.24 37.76
銷售商品、提供勞務收到的現金(萬元) 985,774.00 847,424.00 1,089,942.00
經營活動產生的現金流量凈額(萬元) 215,471.00 68,395.00 -310,159.00
凈利潤(萬元) 74,132.00 81,895.00 74,996.00
盈余現金保障倍數 2.91 0.84 -4,13

(四)收益分配風險存在問題

華遠地產收益分配風險方面面臨的問題主要來自兩個地方:一是股息分配方式極高的話很大可能性會導致公司在現金流動上會產生流動性不足等問題。二是極低的股利分配或不分配股利,均會造成股東滿意度下降。由表 11可知未分配利潤和股利分配率在2018年都有所上升。

表 11華遠地產股利分配情況分析表

項目 2016年 2017年 2018年
凈利潤(億元) 74,132.00 74,996.00 81,895.00
未分配利潤(億元) 386,887.00 376,275.00 387,627.00
股利分配率(%) 17.26 22.54 25.19

四、華遠地產財務風險的控制措施

(一) 籌資風險的控制措施

1、優化資本結構,合理搭配長短期債務

籌資方式其實都是多種多樣,每一種籌資方式都有其相相應的規定,因此伴隨著的風險也各不相同。企業在籌資時要選擇最有利于自身發展的籌資方式,可選擇多樣化籌資方式,降低籌資風險,這將促使企業自有資本和借入資本的比重更加合理,同時確?;I資結構與資產結構相匹配。一般來說,負債所占的比重越高,華遠地產承擔的債務風險會越大,這將給企業帶來一定的財務風險,因此,華遠地產應該結合公司各方面的情況,學會合理利用財務桿桿,將其效益充分發揮出來,與其同時要做到在企業能夠承受的范圍內控制住還清債務的風險。如果在借款產生的利息率比企業投資進去產生的利潤率低,公司只有將負債的范圍擴大,才能將企業借入資金所占的比重得到提升,這樣一來才能夠實現公司的最大收益,確保企業投資的項目中資金是足夠充足。因此當企業的企業的經營管理者應該做到對市場外部環境主動關注。另外,華遠公司還應注意短期負債與長期負債相搭配,短期借款靈活性高,風險較低,適合公司急切需要資金時借入,有效避免債務償還時間太過于集中而導致資金周轉不靈的情況,這樣才可以盡可能的降低公司財務風險。由于房地產開發項目投資大,項目資金來源不可能完全依靠開發商自有資金來運作,大量建設資金需要通過各種渠道籌措,并且開發周期長,所以華遠地產采取長期債務為主、短期債務為輔的負債結構更為合理。

2、積極拓寬籌資渠道

在當前經濟下行的市場形勢下,房地產企業必須以經營現狀為出發點,華遠地產2018年融資余額共計112億元,分析其具體構成,該公司超過一半的資金來源于銀行,這明顯地說明了華遠地產對銀行借款這一融資渠道過度依賴,在

當今的市場經濟環境下,利率實現市場化,貸款利率不斷上浮,負債的資金成本隨之增加,因此,華遠地產若想能夠長遠的發展,在適當減少銀行借款的同時尋求更加安全合適的融資方式來拓寬融資渠道。這幾年來對于很多房地產來說,也是大勢的一年,無論是融資的速度方面,還是融資的規模都是之前可望不可即的,華遠地產應該抓住機遇,采用多樣化的融資方式來籌集資金,例如可以用信托、基金公司以及股東提供借款形式來降低融資成本。只有在長期內積極調整華遠公司的戰略,并且利用技術創新和社會背景等多方面的優勢資源來進行資金籌集,唯有這樣才能解決公司資金問題,在籌資風險較大的環境下降低融資風險,實現長遠發展。

3、關注有關利率變動來確認最佳融資機會

房價波動反映了房地產行業市場的運作,作為房價波動外部影響因素的利率,由于它的波動牽制著房地產開發的成本及獲利,而房地產本身的資金投入數額巨大,連鎖反應使利率波動對房地產投資造成不可低估的影響;相同道理,利率在一定程度下也可以調節房地產價格,一般情況下,利率下降可以大大減少房地產行業投資成本。大多時候,利率波動主要由于對應政策的改變。利率變動等貨幣政策的調整步調和趨勢需要受到華遠地產的重點關注,才能及時采取有效的措施提前做好預防,還應該重點對銀行貸款利率做出深入的分析,緊跟者國家相關利率政策,對其發展趨勢全方面了解,有利于該企業尋找并樹立明確的籌集資金的方向,在統籌資金環境進行合理的預估分析,才能保證企業管理層做出適時的融資方案,應對利率波動對企業帶來的影響。如若利率出現長時間保持上升現象時,筆者認為華遠地產需立刻減少籌資項目開展,利用有效的控制措施提前預防。

(二)投資風險的控制措施

1、加強投資的可行性分析

華遠地產主要投資在京津冀、西部、華中和華南四大區域,集團本部中心是位于北京,由于各種信息的收集反饋并不及時且管理范圍過大,因此華遠地產在確定投資時候,要先做好投資前的可行性分析。一套完整專業的投資流程是目前華遠地產在籌備投資前所需要的,投資流程主要分為項目效果預測分析、項目審批、運營管理、過程監控以及投資評價幾個方面。緊接著,企業需要定期定量定性對投資項目比較結合分析,通過項目的多方面的可行性及為企業帶來的收益進行評估,調查研究當前房地產市場背景及接下去的發展趨勢,從而對該項目有一套完整清晰且準確的分析,對項目的成功率有精準的預測。其次,前面提到的國家相關政策對房地產發展有一定的牽制與引導作用,華遠地產仍需對有關政策保持密切關注,確保企業對市場、社會及自然環境多方面的因素有足夠的了解及掌握其變動,隨時做好相應對策。在進行項目選擇時,要盡可能全面的考慮到一切可能的影響因素,對投資保持謹慎的態度,不能盲目冒險,爭取將投資風險降至最低。

2、調整項目布局推進多業態開發模式

華遠地產作為一個高收益、高風險的行業,房地產吸引大量資金和人力的涌入,這也讓它的市場競爭變得日趨激烈,因此原先的那種單一的只側重住宅用房產的模式己經喪失了競爭力,多元化的房地產開發模式對于華遠地產來說已經勢在必行了。公司也應該因地制宜,對不同城市采取有針對性的開發項目,從而來保證公司利益實現最大化。華遠地產其開發產品總收入的93.09%,租賃產品卻僅僅占總收入的1.80%,一方面,為了防范風險應當采取多業態的開發模式,華遠地產應積極拓展房地產業務以外的其他業務,將經營方式推向多元化其實在一定程度上來說也是分散風險的一種方式,對于華遠地產來說,可以將多種服務產業與房屋的銷售租賃結合起來。還有一方面,其銷售住宅商品的盈利水平在下降,華遠地產應針對不同消費能力群體開發不同價格水平的住宅商品,通過針對性滿足消費者需求以此來擴大銷售。因此,華遠地產要把握好其項目依托軌道交通的優勢,結合市場需求,從而摸索開發出一套針對自身的投資模式,分散企業風險的同時,為企業找到更廣的盈利方式。只有這樣,華遠地產的財務風險也會得到有效的分散。

(三)營運風險的控制措施

1、彈性銷售

該公司可以采取一種合適的銷售模式——彈性銷售,在房地產這個行業中,不可能一年四季都是一直處在銷售量好的階段或者說是銷售量差的階段,因此在公司銷售量不盡人意時,可以采取不一樣的促銷手段才能盡量減少未出售的住宅房房等,例如價格優惠政策、免三年服務費、來看房有禮贈等促進銷售實現以便回收資金,而在銷售旺季時,公司應逐漸放緩開發節奏,將注意力從開發轉移的銷售中,以此來提高價格,這樣才讓公司賺取得更多的錢,獲得更大的收益。如果手上沒有相對合適的項目可用來投資開發時,針對已有的項目,一方面可以考慮舍棄一些不太符合公司意愿的項目,做到盡量規避風險,減少不必要的損失,另一方面可以慢慢地將價格抬高,以一個高的價格出售賺取更大的收益,也能為尋找新的項目預留出更多的時間。還有一種情況是在手上資金相對充足時,而合適的開發項目還沒有在上線的時間段中,可以采取適當地提升自己的利潤空間,為持有的房地產項目提升價格并且放慢銷售節奏以此來提升和發現機會。

一家公司如果想讓自己長久經營下去,樹立好自家的品牌是非常重要的一件事,因為消費者對品牌是非常重視的,因此華遠地產應該充分利用好其公司的品牌影響力,致力于建立良好的品牌口碑,擴寬營銷渠道,使營銷渠道多元化。在項目開發之前,應該及時做好市場調研工作,才能對市場情況有著充分的了解,多了解消費者的需求,明確消費對象,針對這種需求積極做出對應。在21世紀這個信息高速發展的時代,互聯網的模式早就成為眾多企業納入宣傳廣告的一種方式,在網上做宣傳,更多的人將會看到該消息,這樣一來比以往在宣傳上的銷售方式,使得更多的房子得到他人的關注,他們能通過網上了解到更多具體的信息,銷售量將會逐步提高,這將會給該公司帶來資金回籠,促使資金鏈變得更為健康的同時資金使用效率也得到了提高,縮短了投資回收期,這能讓項目在資金方面的風險降低。與此同時,也要健全售后服務系統,讓客戶對消費有所放心,防止銷售后續風險的產生,讓華遠地產陷入風險。

2、完善客戶信用體系和制定科學的款項收回方案

由華遠地產盈余現金保障倍數的變化可以看出華遠地產的收款能力較差,因此華遠地產不僅要對其銷售情況進行準確地分析,而且應該對銷售后的情況進行追蹤,進一步查明其款項,對已經購買房卻未償還債務的買家如實做出統計,

將款項收回和項目投資計劃相結合,做出適合自身用款情況的款項回收方案。進一步完善客戶的信用體系,對客戶的資信程度評估來建立檔案管理系統,在簽訂購房合同適就應對客戶進行信用評級,掌握客戶基本信息及償債能力,依據具體原因制定有效的催收政策。對欠款時間長且金額大的債務人則要加大催收力度,時常督促,而對于那些可以按期償還債務的客戶,可以采取一些策略比如說采用適當折扣來鼓勵他們盡早還款。嚴格把控銷售回款業務的流程,對企業賒銷訂單密切關注,當應收賬款已經達到一定額度時就要做出相應的處理,盡可能在收款環節減小財務風險。

(四)收益分配風險的控制措施

華遠地產的未分配利潤和股利分配率在2018年都有所上升,作為一家上市的公司,一方面在投資的項目上應該做到能夠確保投資的資金是足夠的,另一方面公司的股東在投資項目中合理回報應該有所保障。因此該公司應該制定一個符合其自身經營狀況的合理的股利分配政策,首先應該對資金的預算有一個準確的編制,要先通過內部討論來建立一套相對完整的財務預算編制管理的辦法,為了保障資金預算編制的準確性,預算的最終結果應該經過層層審批后來確定,其次,在企業有充足的的資金持續經營的前提下,利益分配要首先保證債權人的利益不受損失,再根據投資者的投資額度和貢獻程度來制定所分得的股利多少,不能一味地按固定比例分配,因為每一個年度財務狀況經營成績也不一樣,倘若都是一個標準會使投資者對企業沒有信心,也會降低其積極性。企業也因為自有資金不足而分配,這樣反而對企業今后的發展產生非常不利的影響。

另外,適當的時候,公司可以對一些忠實的投資額較大的股東,額外派送股份,讓投資者堅定信心,在不占用現有資金流的情況下支持公司的進一步發展。這樣的優勢是能夠增強資本市場對華遠地產的信心,向他人展示公司的發展潛力,在不占用現有資金流的情況下支持公司的進一步發展。

五、結論

華遠地產作為本文的研究對象,從四個角度分別是籌資風險、投資風險、營運風險、收益分配風險對該企業的財務風險進行識別后找出所存在的主要問題,后針對存在的問題分別提出對應的科學的防范建議:(1)從籌資的角度來看:其存在的問題是負債結構不合理、融資來源單一和利率變動的風險,提出的對應措施有優化資本結構合理搭配長短期債務、積極拓寬籌資渠道和關注有關利率變動來確認最佳融資機會。(2)從投資的角度來看:其存在的問題是投資項目獲利能力差和投資項目單一,投資區域分布集中高度,提出的對應措施有加強投資的可行性分析和調整項目布局推進多業態開發模式。(3)從營運的角度來看:其存在的問題是銷售階段營運風險和收款環節的營運風險,提出的對應措施有彈性銷售和完善客戶信用體系和制定科學的款項收回方案。(4)從收益分配角度來看:其存在的問題是股利政策分配不合理,提出的對應措施有完善股利分配政策。

華遠地產作為房地產行業的一份子,和其他房地產公司存在著許許多多的共性,以上提出來的財務風險管控措施,不僅適用于華遠地產,也可以對其他房地產解決財務風險的問題,提供相應的借鑒和思考。

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華遠地產財務風險控制

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